Апартаменты закрыты: что тормозит развитие рынка арендного жилья в Казахстане
В республике этот сегмент жилья находится в зачаточном состоянии, хотя в развитых странах является весьма популярным
Накрывший Казахстан строительный бум мало сказался на увеличении объема апартаментов. По оценкам экспертов, их доля в возводимом жилье ничтожно мала. Картину не проясняют и данные Бюро национальной статистики — информация по возводимому жилью просто не содержит таких данных. Считается, что все построенное жилье идет на продажу в виде государственного заказа и частных покупок.
В мировой практике апартаменты играют весомую роль в обеспечении запроса на временное комфортное проживание. Апартаменты — жилые помещения с санзулом и кухней — могут располагаться в жилых домах или коммерческих зданиях, чаще всего — в огромных бизнес-центрах. Ключевое отличие апартаментов от квартиры — более низкая цена за проживание, когда разница может доходить до 25–30%. Под апартаменты часто реконструируют бывшие промышленные здания, что снижает затраты девелоперов на такую недвижимость. Здания оформляются как офисный центр или гостиница.
На данный момент в Казахстане сегмент апартаментов развивается из рук вон плохо. Особенность казахстанского рынка — полная зависимость от местного частного капитала как источника инвестиций в недвижимость. Вот уже несколько лет драйвером вложений в новое строительство является высокий спрос населения. Он подпитан допуском населения к пенсионным накоплениям — возможностью изъятия с пенсионного счета избытка накоплений на покупку жилья, также широкой линейки программ государственной льготной ипотеки, выдаваемой государственным Отбасы банком. Именно ипотечный рынок двигает частный спрос на недвижимость и строительство новых домов.
Но льготная ипотека выставляет отдельные требования к заемщикам, в том числе исключает наличие других вариантов собственного жилья и ограничивает возможность повторного участия в программах. Тогда как вложения в апартаменты от частных лиц в большей степени являются инвестиционным инструментом в виде предложения аренды, в первую очередь заинтересованным туристам и иногородним студентам. Есть и корпоративный сегмент рынка апартаментов — сдача жилья сотрудникам крупных компаний. На данный момент оба сегмента рынка апартаментов — розничный и корпоративный — пребывают под давлением конъюнктуры.
Туризм, студенты и экспаты
Туризм в идеале должен возглавить розничный спрос на апартаменты. Этому способствует увеличение внутреннего и въездного туризма за последние годы. По данным Министерства туризма, за девять месяцев 2024 года количество внутренних туристов увеличилось на 562 тыс., достигнув отметки 6 млн человек. Число иностранных визитеров выросло до 11,5 млн человек, что почти вдвое больше показателей аналогичного периода 2023 года. При этом в министерстве отмечают, что только чуть больше 1 млн иностранцев можно считать «чистыми» туристами. Остальные гости — транзитники, частные визитеры, студенты и работники компаний. В 2024-м 969 тыс. иностранцев остановились в местах размещения.
Тем не менее количество объектов размещения показывает меньшую динамику прироста, чем прирост иностранных гостей. Причина — в непростой логистике внутренних маршрутов. Повышенный турпоток генерируют несколько центров, значительно отдаленных друг от друга: Алматы с областью, ВКО, Актау. Казахстан относится к государствам с низкой плотностью населения (средняя плотность — порядка 7,5 человека на 1 кв. м). Такая плотность делает дорогим переезд из одного туристического центра в другой и сильно мешает развитию туристического потенциала.
Что касается экспатов и иностранных студентов, то их сегмент не является значительным, чтобы подхлестнуть инвестиции в апартаменты. Пик участия экспатов в экономике Казахстана пришелся на начало и середину нулевых. Спрос на комфортное проживание сотрудников толкали вверх крупные международные компании, пришедшие в Казахстан. Их бюджет на эти цели в среднем составлял $5–6 тыс. на человека ежемесячно. В последнее время ситуация изменилась. В иностранных компаниях экспатов заменили местные кадры, да и количество самих компаний заметно уменьшилось.
Иностранные студенты составляют узкую группу потенциального спроса на апартаменты.
По данным Министерства науки и высшего образования, на начало марта 2025-го в Казахстане обучались 31,5 тыс. иностранных студентов. В 2021 году число таких студентов составляло 30 тыс. человек. Почти все они — выходцы из развивающихся стран Азии. Как видно, за три прошедших года не наблюдается сильной динамики увеличения числа иностранных студентов. Возможный спрос больше связан с расширением базы иногородних студентов. Если в 2022/23 учебном году высшее образование получали 295,1 тыс. иногородних студентов, то в 2023/24-м в высших учебных заведениях Казахстана их было 313,1 тыс., на 6,1% больше, чем годом ранее. При этом статистика показывает значительный дефицит мест проживания для таких студентов. В 2023/24-м в общежитии нуждались 134,6 тыс. иногородних студентов (43% от общего их числа), что на 14% больше, чем годом ранее. Наибольшая концентрация таких студентов в Алматы, Астане и Карагандинской области.
Ставки — голова спросу
Партнер SH | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин полагает, что возможный спрос на апартаменты тормозят, помимо низкой плотности и численности населения, высокая базовая ставка, крайне высокие заградительные меры и так называемая red tape — бюрократия в разрешительных процедурах в строительстве.
При текущем размере базовой ставки в 15,25%, которая делает дороже конечный кредит на строительство, инвесторам невыгодно вкладываться в строительство жилья с последующей сдачей в аренду.
«Финансовая модель — строительство жилья для сдачи в аренду не работает при ставке конечного кредита в 20–25% годовых в тенге», — считает собеседник.
Даже если цена строительства арендного жилья составляет 50% от цены в среднем по рынку, к примеру $1 тыс. за кв. м, то апартаменты в 60–70 «квадратов» обойдутся в $70 тыс. Потом жилье еще надо меблировать. Получается порядка $100 тыс. общих затрат. Аренда апартаментов должна быть больше, чем $2 тыс. в месяц, чтобы вернуть расходы. Будет ли спрос на аренду квартиры за почти $3 тыс. за месяц, задается вопросом собеседник.
Большой вред наносит строительному рынку и red tape. Застройщикам и девелоперам очень непросто пройти весь раунд согласований. Бесконечные хождения по кабинетам и масса разрешительных документов убивают частную инициативу, говорит Долбилин, напоминая, что red tape — первое, с чем начала бороться сейчас в США администрация нового президента.
Казахстанское законодательство накладывает на застройщиков обязательство соблюдать множество норм и правил. Например, жилье можно строить в определенном, разрешенном для этого месте, введены ограничения на точечную застройку района, а также при застройке требуется обеспечить новое жилье необходимой инфраструктурой: школой, детсадом, поликлиникой, зонами отдыха, а также подключить к инфраструктуре. Есть еще требования к стандартам жилья: санитарные правила, высота потолков, уровень инсоляции (попадания солнечных лучей), уровень проникающего в дом шума и т. д.
Помимо этого, закон защищает права владельцев апартаментов в меньшей степени, чем владельцев квартир, отмечает эксперт. Так, квартиры регулируются более лояльным Жилищным кодексом. Апартаменты считаются не жилыми, а коммерческими помещениями, и на них распространяются нормы Гражданского кодекса. Поэтому для их владельцев предусмотрено меньше социальных гарантий. Так, закон запрещает забирать у владельца квартиру за долги, апартаменты же не попадают под эту норму. Кроме того, в отличие от квартиры, в апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, а лишь получить временную «прописку».
Долбилин резюмирует, что предложение апартаментов появится в случае более яркого спроса, который не может возникнуть, пока в экономике очень дорогие деньги и высокие разрешительные ставки.