Цены на жильё в долларах упадут на 40-45% к концу 2016
Такой прогноз, проанализировав экономическую ситуацию и реакцию рынка недвижимости на кризисы прошлых лет, сделали аналитики kn.kz
Рынок присматривается
Ассоциация застройщиков РК будет устанавливать цены на жильё в тенге
Совет Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) принял решение о дедоллариза... →
Валютные скачки действуют на нервы участникам рынка недвижимости, но немногие продавцы пока готовы отказаться от долларового номинала. По информации kn.kz, доля тенговых предложений составляет всего около 3% от общего объёма. Примечательно, что в начале 2015, когда в СМИ прозвучали первые заявления о планах правительства по дедолларизации и, в частности, о возможном запрете на номинирование цен в иностранной валюте, доля тенговых объявлений увеличилась до 7,8%. Этот показатель снизился на фоне девальвационных ожиданий.
Логику продавцов отчасти можно понять: большинство граждан, планирующих покупку жилья, хранят сбережения не в тенге, а в долларах. Выходит, они выигрывают от роста курса. По данным Нацбанка РК, сейчас доля долларовых депозитов физических лиц составляет почти 70%. В нынешних условиях в ближайшие месяцы именно владельцы долларовых вкладов и составят основной платежеспособный сегмент спроса на рынке жилья, и для тех, кто располагает суммой, достаточной для покупки квартиры, приобретение может оказаться в самом деле выгодным. Но надо учитывать, что на вторичном рынке примерно 60% сделок совершается с привлечением ипотечных кредитов.
В условиях нехватки тенговой ликвидности многие банки второго уровня будут вынуждены вновь ужесточить условия по ипотеке. В такой ситуации единственной альтернативой (причём весьма неплохой) станет Жилстройсбербанк, который, как известно, аккумулирует средства в тенге. Сейчас на ЖССБ приходится около 30% выданных ипотечных кредитов.
Рынок первичной недвижимости лучше реагирует на новые реалии. Так, значимой новостью для рынка стало заявление Ассоциации застройщиков Казахстана о готовности перейти на тенговые ценники и о том, что строительный бизнес страны переходит на расчеты в национальной валюте. Инициатива принадлежит членам Ассоциации, в числе которых «Базис-А», BI Group, «Шар Құрылыс», «Альянсстройинвест» и другие.
В долларах – вниз, в тенге - вверх
Недвижимость Астаны реагирует на новый курс ростом цен в тенге
Аналитический обзор рынка вторичного жилья казахстанской столицы за август ... →
Девальвация в феврале 2014 послужила поводом для начала нового нисходящего тренда на рынке недвижимости. И тогда, и сейчас участники рынка не понимают, по каким ценам продавать/покупать жильё, ведь тенговый эквивалент цен необоснованно в одночасье вырос. Но могли ли измениться реальные цены? На это рынок даёт один ответ — нет. И здесь нет никакого секрета — тенговый эквивалент увеличился только на графиках. Выросла не тенговая цена, а курс доллара.
Несмотря на то, что привязка цен на недвижимость к инвалюте сбивает участников с толку, рынок остается саморегулируемой системой, которая определяется платежеспособным спросом и предложением. Многое из того, чего сразу не увидеть на графиках, происходит непосредственно в процессе совершения сделок.
Реакция рынка на девальвации в феврале 2014 и в августе 2015 выразилась в том, что многие сделки отложились, спрос резко сократился. В Астане и Караганде количество сделок сократилось примерно на 15%, в Алматы — на 17%. Спрос стал смещаться в сторону более дешёвого жилья.
Вслед за покупателями рынок покидает и часть продавцов. С момента введения плавающего курса объём предложения на вторичном рынке Астаны сократился на 13%, в Алматы — на 25%, в Караганде — на 22%. Начался отток частных инвесторов из сегмента продажи в сегмент аренды.
Реакция банков тоже была предсказуемой — многие из них свернули тенговое кредитование, ужесточили условия. Реальные доходы населения сократились. Скидка на торг при покупке жилья возросла с привычных 3-5% до 15%, а порой — до 20%.
Эти показатели можно увидеть на графиках только спустя некоторое время. Поскольку анализ динамики цен проводится на основе баз данных о продаже в номинальных ценах, на графиках отображается немного запоздалая реакция рынка.
Несмотря на это, данные аналитической службы kn.kz говорят о том, что с февраля 2014 до 21 августа 2015 снижение номинальных цен в долларах. На рынках жилья Астаны и Караганды снижение составило около 17% до уровня $1789/кв.м и $954/кв.м соответственно. В Алматы темп снижения оказался не столь существенным — цена «просела» на 14,6% до $1754/кв.м.
Номинальный тенговый эквивалент цены зависел от меняющегося курса и всё это время фактически отыгрывал разницу в колебаниях. До 21 августа 2015 средняя цена в тенговом номинале находилась на уровне начала 2014 — 330-340 тыс. тенге/кв.м в Астане и Алматы и 181-182 тыс. тенге/кв.м в Караганде.
В дешёвом сегменте жилья (старый фонд и жилье экономкласса) тенговая цена в Астане и Алматы составила 255-270 тыс. тенге/кв.м, в Караганде — 180 тыс. тенге/кв.м.
Что сейчас?
Для корректного сопоставления данных и сглаживания «валютных шумов» аналитическая служба kn.kz построила график динамики тенговой цены в период с января по сентябрь с 2007 по 2015. Результаты показали, что тенговая цена к сентябрю 2015 за год снизилась на 1,2% (расчёт производился по официальному курсу НБ РК на 15 сентября — 273,55 тенге за доллар).
Можно сделать вывод, что фактически больше года тенговая цена стагнирует. Вместе с тем, как видно на графике, общий тренд рынка указывает на дальнейшее снижение цен в нацвалюте.
Как быстро продать недвижимость после девальвации тенге
Генеральный директор агентства недвижимости «Абсолют» Сергей Погребняк анал... →
На это указывает и здравый смысл. Снижение доходов компаний и граждан, рост числа безработных, ужесточение условий по ипотечному кредитованию — всё это ведет к тому, что тенговые цены «просядут» вслед за долларовыми.
Для справки: по данным Комитета по статистике, краткосрочный экономический индикатор в январе-августе 2015 показал по сравнению с прошлым годом рост лишь на 1%, номинальные доходы населения сократились на 0,9%, реальные — почти на 5%.
Пример кризиса 2007-09 показывает, что снижение параметров экономического роста неизбежно ведет к снижению цен на жильё. Тогда тенговая цена снижалась около 3 лет подряд и потеряла в общей сложности 30,5%. Долларовая цена также показала внушительное снижение — около 50%.
По прогнозам аналитиков kn.kz, снижение цен на недвижимость в тенге в текущих условиях может составить около 15-20% до конца 2016. Что касается долларовой динамики цен, то в связи с новыми рекордами курса американской валюты аналитическая служба kn.kz вносит корректировки в свои прогнозы.
Ранее аналитическая служба давала прогноз падения долларовой цены на уровне 20-25% до конца 2016, но сейчас становится ясно, что глубина падения долларовых цен с большой вероятностью окажется на уровне 40-45% к концу 2016.
Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.