Как завершает 2016 год рынок недвижимости РК и чего от него ждать в 2017

Казахстанский рынок жилой надвижимости начинает оживать. Цены продолжают падать, но если раньше это сдерживало активность участников рынка, то теперь провоцирует рост сделок с жильем

Фото: © Depositphotos.com/StockCube

По мнению экспертов, эта тенденция продолжится и в следующем году, если макроэкономическая ситуация не изменится. Подробнее о том, каким был этот год для рынка, рассказала Forbes.kz руководитель международного онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz Олеся Мельникова.

По данным комитета по статистике Министерства экономического развития, в январе-ноябре 2016 количество сделок купли-продажи с первичным и вторичным жильем, по сравнению с прошлым годом, увеличилось почти на 14% (171 582 против 150 700 подобных операций в январе-ноябре 2015).  Положительная динамика сделок связана с некоторым оживлением рынка, которое происходит на фоне снижения цен на вторичное жилье. Стоимость квадратных метров на «вторичке» в тенге практически снизилась до преддевальвационного уровня, что подстегивает покупателей к покупкам. Несмотря на достаточно успешные попытки правительства по дедолларизации рынка недвижимости, накопления на покупку квартиры многие казахстанцы по-прежнему делают в валюте.

Снижение цен на жилье замедлилось

В течение года цены колебались: например, в феврале, когда вступил в силу запрет на валютные ценники на жилье, они немного подросли, но в целом на вторичном рынке господствовал общий тренд снижения стоимости жилья. Однако, если сравнивать динамику стоимости квартир в текущем году с 2015, по крупнейшим городам темпы падения цен на жилье замедлились в два раза. Так, в прошлом году цены в долларовом эквиваленте снизились на треть, а в текущем году – всего на 15-16%. При этом цены в тенге практически опустились до уровня первой половины 2015.

В Алматы и Астане (на эти города приходится примерно четверть всех совершенных сделок купли-продажи) падение цен на вторичном рынке с начала года составило по данным порядка 15%, в то время как в некоторых регионах оно достигало 20-30%. Например, в Шымкенте и Караганде, исходя из данных базы объявлений вторичного рынка на Homsters.kz, цены снизились в среднем на 24%. Такая разница связана с сохраняющимся разрывом уровня доходов и его динамики в крупнейших городах и регионах, что прямо влияет на спрос на недвижимость и опосредованно на цены на нее.

На первичном рынке падения цен были не столь ощутимы. В целом по стране стоимость нового жилья за 11 месяцев текущего года снизилась на 3,3% (с 257,6 до 248,2 тыс. тенге за квадратный метр). Для сравнения, в 2015 на фоне девальвации цена «квадрата» за год выросла на 19,5% (с 215,5 до 257,6 тыс. тенге).

Отрицательная ценовая динамика на рынке недвижимости в 2016 объясняется рядом причин.

В первую очередь, это все еще ощутимые последствия девальвации национальной валюты. Падение цен на нефть стало одним из основных факторов девальвации тенге и, как следствие, сокращения реальных доходов населения. Рынок недвижимости ответил на это автоматическим кратковременным пропорциональным ростом цен в тенговом эквиваленте, а население - соответствующим снижением спроса на подорожавшие квадратные метры. Но потом снижение цен в тенге продолжилось, однако спрос не вырос – покупатели ждали дальнейшего падения.

Еще одним фактором стало сокращение объемов ипотечного кредитования. Если до кризиса именно ипотека была одним из драйверов спроса и, соответственно, роста цен на главным образом на вторичном рынке, то после банки столкнулись с невозвратами по кредитам и ужесточили условия выдачи новых займов. Сегодня минимальный первоначальный взнос в большинстве банков составляет от 20-30%. В действительности же если взнос составляет меньше 40-50%, скорее всего, банк потребует еще официального подтверждения источника доходов. При этом ставки по ипотеке по-прежнему достаточно высоки - средняя эффективная ставка по ипотечному кредиту в Казахстане около 21,6%, а максимальная – больше 40% годовых.

При этом альтернативы ипотечному кредитованию на вторичном рынке нет. В том числе по этой причине здесь продолжается снижение цен на объекты и рост популярности квартир малой площади. Такие квартиры казахстанцы покупают либо без кредита, либо с привлечением небольших сумм, самостоятельно покрывая 70-80% от стоимости объекта.

И еще одна причина такого ощутимого падения стоимости квартиры на вторичном рынке – завышенная цена. Одни продавцы устанавливают завышенные цены, чтобы иметь запас при торге, другие – потому, что не нуждаются в быстрой продаже объекта и не готовы снижать цены, но объявление «пусть висит». С первыми настойчивые покупатели могут торговаться и добиваться скидок до 15-20%. Вторые, напротив, смазывают реальную картину на рынке: их завышенное предложение «портит» общую статистику по рынку и де факто является недоступным для покупателя. То есть на рынке сейчас не только завышены цены на вторичное жилье, но и реальные предложения его сокращаются.

Цены на «вторичку» также можно считать завышенными по сравнению со стоимостью первичного жилья и с учетом среднего качества предлагаемых на рынке объектов. Если сравнивать стоимость первичного и вторичного жилья при равных ключевых факторах по расположению, площади и состоянию квартиры, стоимость вторичного жилья все же должна быть немного ниже новостройки из-за высокого уровня износа инженерных коммуникаций. 

Основные тренды 2016 года

Подытоживая вышесказанное, можно выделить несколько основных трендов уходящего года на рынке жилой недвижимости Казахстана. На первичном рынке можно отметить рост популярности 1-2-комнатных и появление малометражных квартир площадью от 16,5 кв. м, которые пользуется спросом благодаря низкой цене (от 4,2 млн тенге) и сдаются уже с чистовой отделкой. В 2016 интерес к недвижимости в принципе сместился в сторону более доступного и малогабаритного жилья, что вполне понятно для посткризисного рынка. Этот тренд отозвался отсутствием новых элитных проектов и увеличением доли проектов эконом- и комфорт-классов.

Еще один тренд – это активизация рассрочки от застройщиков. На фоне ограниченной доступности ипотечного кредитования в уходящем году строительные компании стали активнее предлагать покупателям собственные программы рассрочки. Как правило, по условиям рассрочки покупатель должен полностью рассчитаться за приобретаемое жилье до сдачи дома в эксплуатацию. При этом дополнительные платы и проценты в этот период обычно не взимаются, хотя некоторые застройщики при покупке жилья в рассрочку все же требуют от покупателя небольшую фиксированную ежемесячную доплату.

Еще одна интересная особенность 2016 – переток части потенциальных покупателей со вторичного рынка на первичный. Обычно покупатели выбирают один из типов жилья – «первичку» или «вторичку» – достаточно принципиально отказываясь от другого. Однако теперь мы видим, что из-за дальнейшего ухудшения качества жилья на вторичном рынке, высокого процента его износа и сохранения достаточно высокого уровня цен ряд покупателей проявляет интерес к новостройкам. Причем большая часть этих покупателей не имеет опыта поиска объектов на первичном рынке и нуждается в помощи. Поэтому онлайн-сервисы, специализирующиеся на продаже жилой недвижимости, начали предлагать таким клиентам бесплатные консультации при покупке жилья в новостройках.

Рост популярности малогабаритных квартир (1, 2 комнаты) на вторичном рынке привел к тому, что рынок начал расслаиваться по комнатности апартаментов. При общей тенденции к снижению стоимости жилья 1-2-комнатные квартиры с весны-2016 перестали дешеветь, а в некоторые периоды даже росли в цене. При этом трехкомнатные и более квартиры снижались в цене быстрее рынка.

Особо стоит отметить, что республиканские власти продолжали принимать меры по стабилизации рынка недвижимости и защите интересов покупателей объектов. К таким мерам можно отнести запрет на валютные «ценники» на жилье, продолжение и даже расширение госпрограмм по обеспечению населения доступным жильем, а также принятие закона о долевом участии в жилищном строительстве.

Что ждать в следующем году

Снижение стоимости квартир с большой долей вероятности продолжится, поскольку рынок еще не достиг своего дна.  В ноябре, по данным аналитиков Homsters.kz, темпы падения стоимости квартиры на вторичном рынке достигли годового минимума и остановились в коридоре 0,3–0,5%. Для сравнения, в предыдущие месяцы квартиры на «вторичке» дешевели. Несмотря на это, у вторичного рынка есть еще запас снижения цены - жилой фонд стареет, капитальные ремонты домов не проводятся в достаточном объеме. Из-за этого вторичное жилье, несмотря на все его преимущества, потихоньку теряет привлекательность в глазах части покупателей. Это, в свою очередь, может привести к снижению спроса и, соответственно, цен.

Исходя из этих цифр, в 2017 снижение цен на вторичном рынке будет отмечено в пределах 7-10%. Причем большую часть этого снижения обеспечат квартиры большого метража, которые в настоящее время дешевеют быстрее рынка. В то же время на фоне снижения цен возможно оживления рынка и рост интереса покупателей к объектам. Соответственно, можно прогнозировать и рост количества сделок на 5-10% до 180-190 тыс.

Этот тренд будет поддержан ожиданиями больших объемов ввода жилья благодаря госпрограмме «Нурлы Жер», которую анонсировали в этом году. По планам руководства страны, в течение 15 лет ежегодно в Казахстане будет вводится в строй порядка 100 тыс. квартир. При этом стоимость коммерческого жилья будет стоить примерно 240 тыс. тенге за один квадратный метр.

Первичный рынок, скорее всего, удержит цены на текущем уровне. Во-первых, застройщики были вынуждены снижать цены на объекты начиная с 2015. В прошлом году, вслед за девальвацией, цены в тенге выросли почти на 20%, в то время как в долларах – снизились на треть. Изменение в текущего году было минимальным и запаса снижения цены на первичном рынке почти нет, поскольку нижний предел ограничен себестоимостью строительства и издержками застройщика.

Здесь так же, как и на вторичном рынке, сохранится повышенный спрос на доступное жилье эконом- и комфорт-классов (III и IV классов соответственно) и продолжит развиваться сегмент малометражного жилья с квартирами площадью 17-25 кв. м. Кроме того, ожидается прирост объемов введенного в эксплуатацию жилья примерно на 10%. Рост этого показателя за 10 месяцев 2016 составил 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Всё об итогах 2016 см. здесь.

FЕсли вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Об авторе


руководитель сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz

 

Статистика

7132
просмотр
1
комментарий
 
 

Оставить комментарий

Для того, чтобы оставлять комментарии,
Вам необходимо войти на сайт.

  • Войти, с помощью
Если Вы еще не зарегистрированы,
пройдите процедуру регистрации.
Как зарегистрироваться, используя
аккаунт в соцсети, читайте здесь.

1 комментарий

Igor Veresaev

«Гадание на кофейной гуще.То ли вырастут,то ли упадут,то ли устаканятся,то ли нарисуются.»

23 декабря 2016 в 14:09