Налоговая реальность для тех, кто инвестирует в США
Режим FIRPTA в деталях: подход «потом разберёмся» может стоить десятков, а то и сотен тысяч долларов
Когда казахстанский инвестор принимает решение о вложении средств в недвижимость США, его интерес, как правило, сосредоточен на таких вопросах, как доходность объекта, устойчивость доллара, удобство управления и потенциальный рост стоимости. Все эти параметры, безусловно, имеют значение, и зачастую действительно дают ожидаемый результат. Однако далеко не каждый инвестор задумывается о том, что именно в момент продажи недвижимости — особенно если она осуществляется через американскую компанию — возникает особый налоговый режим, о котором редко рассказывают риелторы, юристы при регистрации компании и даже многие консультанты, работающие с иностранным капиталом. Этот режим называется FIRPTA, и его полное игнорирование способно не просто снизить доходность сделки, но и оставить инвестора без значительной части прибыли.
FIRPTA, или Foreign Investment in Real Property Tax Act, — это федеральный налоговый механизм, действующий в США с 1984 года. Его суть состоит в том, что прибыль от продажи недвижимости, расположенной в США, если она принадлежит иностранному инвестору, автоматически признается доходом, подлежащим налогообложению в США, облагается по особым правилам, которые отличаются от стандартного налогообложения нерезидентов.
На практике FIRPTA проявляется прежде всего в виде автоматического удержания налога на этапе сделки. Если вы — иностранец, а именно так вас определит налоговая служба США (IRS), и вы продаете объект недвижимости в Америке, то покупатель, либо эскроу-агент, обязан удержать с вас 15% от полной суммы сделки — не от прибыли, а именно от всей цены продажи. Это значит, что если вы продали квартиру, дом или коммерческий объект за $1 млн, то IRS автоматически получит $150 тыс. еще до того, как вы увидите деньги на своем счете.
При этом важно понимать: удержание по FIRPTA — это не окончательный налог. Это предварительное взыскание, и если реальный налог по итогам года окажется ниже, вы имеете право потребовать возврат излишне удержанной суммы через подачу индивидуальной декларации по форме 1040-NR. Однако без правильно оформленных документов, включая ITIN, вернуть средства будет невозможно.
Многие инвесторы из Казахстана полагают, что такой налог не относится к ним, поскольку они зарегистрировали американскую компанию — чаще всего LLC, то есть общество с ограниченной ответственностью. Здесь и возникает ключевое недоразумение. Дело в том, что в США налоговое и юридическое понятие компании — это не всегда одно и то же. Если вы открыли LLC, в котором вы являетесь единственным участником, то IRS рассматривает такую структуру как «disregarded entity», то есть юридически компания существует, но с точки зрения налогообложения все ее действия приравниваются к действиям самого владельца. А если владелец — иностранное лицо, то и сама продажа рассматривается как продажа, совершенная иностранцем. Именно поэтому даже при наличии американской компании FIRPTA полностью применим.
Ситуация становится еще интереснее, если речь идет о партнерской структуре, например, LLC с двумя и более участниками. Такая компания обычно рассматривается как партнерство и подает налоговую отчетность по форме 1065, распределяя прибыль и убытки через формы K-1 на своих участников. Если хотя бы один из партнеров — иностранное лицо, то в момент продажи объекта недвижимости партнерство обязано удержать 21% от той доли прибыли, которая приходится на иностранного партнера. Иными словами, даже если сама компания зарегистрирована в США и ведет деятельность внутри страны, IRS требует удерживать налог с тех участников, которые не являются налоговыми резидентами. И делается это не через покупателя, как в случае с прямым владением, а через само партнерство. Такие правила установлены в разделе 1445(e) (1) Налогового кодекса США.
Масштаб применения FIRPTA подтверждается официальной статистикой. Только за три года — с 2019-го по 2021-й — налоговая служба США зафиксировала десятки тысяч сделок, с которых был удержан налог по FIRPTA. Так, в 2019 году было обработано 17 102 сделки на общую сумму более $12,5 млрд, при этом в бюджет США поступило около $1,2 млрд налогов. В 2020 году, несмотря на пандемию, произошло 15 876 сделок на сумму $11,3 млрд и было удержано $1,1 млрд. А в 2021 году количество сделок выросло до 18 450, общая сумма продаж составила $13,7 млрд, а удержанный налог — $1,3 млрд.
Эти цифры лишний раз подтверждают: FIRPTA — это не теоретическая угроза, а реальный и действующий финансовый инструмент, активно применяемый в отношении иностранных инвесторов.
Следует отметить, что FIRPTA можно учитывать и планировать. В частности, если предполагаемая налоговая нагрузка завышена, закон позволяет подать специальную форму 8288-B — это заявление на получение сертификата о снижении или отмене удержания. Но ключевое условие здесь — подача должна быть произведена до закрытия сделки. Иначе IRS просто удержит стандартные 15% (или 21% от прибыли в случае партнерства), а вернуть деньги можно будет только через год, после подачи индивидуальной декларации нерезидента — формы 1040-NR. При этом необходимо иметь американский налоговый номер (ITIN), без которого возврат невозможен.
Существует и альтернатива в виде использования структуры C-Corporation, которая действительно исключает необходимость FIRPTA-удержания при продаже. Однако такая структура платит корпоративный налог на прибыль в размере 21%, а затем, при распределении дивидендов, возникает дополнительный налог у иностранного акционера — 30% (или 15% для резидентов Казахстана согласно соглашению об избежании двойного налогообложения между США и Казахстаном). Таким образом, хотя FIRPTA и отсутствует, появляется двойное налогообложение, которое в долгосрочной перспективе может оказаться не менее затратным.
Наиболее распространенные ошибки инвесторов включают неверную квалификацию своей структуры, отсутствие понимания, что LLC с одним участником не защищает от FIRPTA, использование неподходящих юридических форм (например, попытки открыть S-Corp, хотя иностранцы не могут быть ее акционерами), несвоевременную подачу форм, и полное отсутствие ITIN у бенефициаров, что делает невозможным возврат удержанного налога.
Инвестиции в недвижимость США по-прежнему являются надежным и доходным направлением. Однако как и в любом международном активе, здесь важно заранее понимать, как работает система. FIRPTA — не запрет на владение, не ограничение для иностранцев, и не наказание за зарубежные инвестиции. Это просто налоговая реальность, которую необходимо учитывать на этапе структурирования сделки, а не в момент, когда уже назначена дата закрытия. Подход «потом разберемся» может стоить десятков, а то и сотен тысяч долларов.
