Экономическая нестабильность мешает казахстанцам активнее покупать жильё
Она негативно сказывается на покупательской способности
Экономическая ситуация и уровень инфляции, доступность ипотечных программ и наличие спроса со стороны населения — все эти факторы оказывали влияние на развитие рынка первичной недвижимости в прошлом году и продолжают влиять в 2024-м.
По данным Бюро национальной статистики, за весь 2023 год в Казахстане было зарегистрировано 370 566 сделок купли-продажи жилья, а за девять месяцев 2024 года — 304 372 сделки. В сентябре цены на перепродажу квартир на вторичном рынке повысились на 5 %, на продажу нового жилья — на 2%. В декабре из-за скачка курса доллара цены на недвижимость снова пошли вверх.
Спрос без возможностей
«Незначительное колебание стоимости квадратного метра нового жилья мы видим во всех сегментах. Это обусловлено тем, что, несмотря на сложную ситуацию на рынке, новые проекты запускаются, цены на уровне котлована значительно отличаются от готовых проектов. На среднюю стоимость за период влияет и большое количество акций от застройщиков. Свою роль играет фактор избыточного предложения: достроено много новых жилых комплексов, но недостаточно сформированный платежеспособный спрос не позволяет поддерживать высокие цены», — комментирует CEO сервиса Homsters.kz Зульфия Гетманчук.
Кроме того, прокомментировали Forbes Kazakhstan в пресс-службе холдинга BI Group, незначительный рост цен на недвижимость в Алматы и Астане стимулировало положительное сальдо миграции. Свою роль сыграли и колебания курса доллара, усилив интерес к недвижимости как к инвестиционному активу, но это заметно в первую очередь в сегментах комфорт- и бизнес-класса.
В целом же экономическая нестабильность последних лет негативно сказывается на покупательской способности казахстанцев, что вкупе с ограничениями в программах льготного кредитования, таких как «7–20–25», все же не способствует росту активности на рынке недвижимости, особенно в экономсегменте, который наиболее интересен молодым покупателям.
Партнер компании Scot Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин самую большую проблему казахстанского рынка жилой недвижимости видит в риске снижения цен на нефть. «Для казахстанского бюджета и экономики это будет означать дефицит средств, а дальше все пойдет по цепочке: без господдержки рынок жилья встанет, потому что сегодня он существует исключительно за счет этого ресурса. Коммерческая ипотека крайне невыгодна, а без государственных ипотечных программ людям будет не до покупки недвижимости, хотя понятно, что потенциальный спрос есть. В стране большая доля устаревшего жилья, люди хотят переехать в новые квартиры, другое дело, что сроки могут отодвинуться», — комментирует эксперт.
Доступная цена, репутация застройщика и удобство расположения с наличием развитой инфраструктуры определяют выбор при покупке недвижимости. Как отмечает Гетманчук, фактор цены является главным для 82 % покупателей. 75% обращают внимание на репутацию застройщика, надежность и опыт строительной компании. Удобный доступ к общественному транспорту и близость к основным магистралям важны для 70% покупателей. Имеют значение и такие факторы, как функциональные планировки и возможность адаптации пространства под личные нужды, наличие в пешей доступности детских садов, школ, медицинских учреждений, магазинов.
«Наши покупатели отдают предпочтение жилью комфорт- и бизнес-класса, при этом основной акцент делают на качестве строительства, площади квартир и развитой инфраструктуре вокруг жилого комплекса. Несмотря на то что запросы на большие площади квартир несколько уменьшились из-за текущих экономических реалий, внимание к качеству и удобству жилья растет. Также заметно увеличился интерес к наличию зеленых зон и близости к социальным объектам, что свидетельствует о стремлении покупателей к более комфортной и экологичной городской среде», — отмечают в BI Group.
В премиальном сегменте, комментируют в пресс-службе холдинга, есть запрос на жилые комплексы с зелеными зонами, умными домами, современными охранными системами. Особое требование, появившееся у покупателей элитного жилья, — наличие личного рабочего кабинета.
Отличительные требования покупателей элитной недвижимости, по оценке Гетманчук, не слишком меняются из года в год — это уединенность, приватность, безопасность, близость к природе при сохранении доступности к городской инфраструктуре, вид из окна. При этом локация элитной недвижимости расширяется. «Застройщики внимательно смотрят на Восточные Ворота. Пока этот район отличается доступным жильем из класса «комфорт», но там уже есть несколько проектов с прицелом на «бизнес» и «элит». Из новых интересных проектов в Алматы можно отметить Das Haus и Exclusive Opera. В целом многие застройщики строят интересные элитные проекты. Спрос на них умеренный. Клиент в этом сегменте очень избирательный и требовательный, а сделки занимают значительное время», — говорит эксперт.
Кредитная зависимость
Согласно данным Homsters.kz, около 60% сделок на рынке первичной недвижимости осуществляется через ипотеку, что свидетельствует о высокой зависимости покупателей от кредитных средств. Популярным инструментом, альтернативным ипотечному кредитованию, является рассрочка от застройщиков, но точными данными о ее доле Homsters.kz не располагает. В начале года было объявлено, что государство направит на приобретение льготного жилья для граждан 1 трлн тенге, а в дополнение к уже действовавшей ипотечной программе «Отау» была запущена льготная ипотека «Наурыз». После унификации условий обеих программ максимальная сумма займа составила 36 млн тенге для Алматы и Астаны и 30 млн для остальных регионов, первоначальный взнос — от 20 %, ставка по кредиту для социально уязвимых категорий граждан, состоящих в очереди на жилье, — 7% (ГЭСВ от 7,3 до 8,9%), для остальных — 9% (ГЭСВ от 9,3 до 11,8%), срок кредита — до 19 лет.
В BI Group считают, что упомянутые ипотечные продукты повысили спрос на первичном рынке, особенно в регионах с высокой потребностью в качественном жилье комфорт-класса, однако при реализации программ могут возникнуть проблемы, связанные с ограниченностью предложения, соответствующего их требованиям. Гетманчук добавляет, что условиями программ смогут воспользоваться около 20 тыс. казахстанцев — это небольшая доля от общего количества сделок. Тем не менее, предполагает она, «Наурыз» отсеет спекулятивные сделки и даст возможность купить жилье именно тем гражданам, которые целенаправленно запланировали покупку. С учетом стоимости жилья в Алматы и Астане потолок займа даст возможность приобрести жилье в эконом- и комфорт-сегменте, а для других остается коммерческая ипотека.
По мнению экспертов, оказать влияние на рынок может и необходимость строительства жилья в регионах, пострадавших от паводков. В BI Group полагают, что этот фактор окажет ограниченное влияние на общую динамику рынка в 2025–2026 годах, стимулируя активность в отдельных направлениях девелоперской отрасли и локального роста. Гетманчук говорит о более значительном влиянии. «Строительство нового жилья в пострадавших от наводнения регионах может повысить спрос на недвижимость, особенно если покупателям предложат льготные условия, а если объемы строительства будут соответствовать возросшему спросу, это может привести к росту цен на жилье в регионах. Инвестиции могут смещаться в пользу пострадавших регионов, что также повлияет на динамику цен и доступность жилья. Таким образом, строительство нового жилья в областях, пострадавших от паводков, может стимулировать изменение спроса и рост цен, но влияние коснется не рынка в целом, а отдельных регионов», — считает Гетманчук.
В ближайшие годы для сектора жилой недвижимости одним из актуальных трендов останется развитие жилых комплексов с многофункциональной инфраструктурой, где все необходимое для комфортной жизни находится в шаговой доступности. Будет расти спрос на жилье в пригородах, поскольку люди стремятся к тишине и близости к природе. При этом покупатели интересуются умными решениями и технологиями, обеспечивающими комфорт и безопасность. Важность последней проявляется еще и в том, что горожане обращают внимание на то, есть ли на территории комплексов закрытые игровые и спортивные площадки, насколько защищены от посторонних внутренние дворы.
Несколько лет назад, говорит Гетманчук, BI Group своей концепцией самодостаточного жилого комплекса, своего рода города в городе — bigville задала тренд строительства комплексов, на территории которых есть все необходимое для комфортной жизни. В самом холдинге, комментируя эволюцию данной концепции, отмечают, что наряду с наличием в жилых комплексах развитой социальной инфраструктуры потенциальные новоселы будут уделять все больше внимания инфраструктуре для работы и отдыха, в том числе активного — коворкингам, зонам отдыха, спортзалам и бассейнам. Концепция «умного города» не будет ограничиваться исключительно общественными городскими пространствами, и в жилых комплексах появится доступ к современным решениям для каршеринга, самокатам, зарядным станциям для электротранспорта. Что касается проектировочных решений, то, по мнению экспертов, основным трендом станет уменьшение квадратуры жилья в пользу эргономики. Это означает, что застройщикам необходимо очень четко понимать потребности и возможности покупателя.
