В Казахстане перегрев рынка торговой недвижимости

Международный эксперт в аналитике Лев Тетин делится деталями кейса для перезагрузки ТРЦ

ФОТО: pixabay.com

О перезагрузке недвижимости, ее ресурсах и росте доходности на падающем рынке рассказал генеральный директор консалтинговой компании «Tetin», международный эксперт в аналитике, маркетинге и ресурсной оценке недвижимости Лев Тетин.

Весь мир сегодня оказался в пучине сильнейшего кризиса. Глобальные изменения и неизвестность перед ликом новой реальности вызывают страх и панику не смотря на опыт предыдущих потрясений. Угроза здоровью, нефтяные войны, шторм финансовых рынков и политическая нестабильность вселяют ужас в умы людей и бизнеса. Даже консервативный рынок недвижимости замер в ожидании и неопределенности.

Оплотом стабильности и тихой гаванью всегда являлась недвижимость, но в сегодняшних реалиях многие активы подвергаются серьезному влиянию кризиса и несут в себе риски снижения доходности. Что же делать в эти смутные времена? Ответ тривиален и прост – «Встряхните пелену забвения, сделайте шаг назад и посмотрите со стороны на происходящее». Оцените все трезво и попробуйте найти возможности в сложившейся ситуации. Ведь у каждой медали есть две стороны. Так и каждый объект недвижимости всегда может подвергнутся рискам, но и может содержать скрытые ресурсы. И так, как же это сделать на практике? Для этого рассмотрим один из свежих кейсов.

Проводя ресурсную оценку одного из торговых-центров в г. Нур-Султан (не будем раскрывать детали, дабы сохранить конфиденциальность). Мы начали с анализа конъюнктуры рынка и конкурентного окружения. И сегодня в столице патовая ситуация с ТРЦ не только из-за их закрытия, но и еще из-за серьезного перегрева рынка торговой недвижимости в целом.

Индикаторы рынка ТРЦ в столице

1. За 2019 введено три ТРЦ и один ТЦ провел реконструкцию с расширением. Это рекордный объем ввода по количеству объектов за последние 5 лет: Green mall (27 400 кв.м), Talan Gallery (11 500 кв.м), Abu Dhabi Plaza (25 500 кв.м) и вторая очередь Arujan (11 000 кв.м), что добавило к качественным торговым площадям столицы +10,3% (75 400 кв.м).

В итоге общее количество ТРЦ составило 17 объектов с общей площадью (GBA) 727 500 кв.м и площадью для сдачи в аренду (GLA) 416 500 кв.м.

2. Арендные ставки за год снизились на 6%, при росте общего уровня вакантных площадей на 5%, что в итоге составило 14,5% вакансий в объеме 60 409 кв.м, т.е. эти метры ждут своего арендатора.

3. С учетом новых объектов за 2019 обеспеченность торговыми площадями населения столицы по GLA составила 370 кв.м на 1 000 человек. Если сравнивать этот показатель с другими столицами мира, то г. Нур-Султан уже опережает Лондон и Берлин. Что свидетельствует о росте конкуренции на рынке ТРЦ в целом. Участники каждого нового проекта уже начинают задумываться над его концепцией, атмосферой и хорошим tenant-mix (пул арендаторов), который будет отвечать потребностям целевой аудитории.

4. Но самое интересное, что рынок продолжает расти и к 2025 будет введено еще 6 ТРЦ с GBA 317 000 кв.м, а это +43% прироста.

Последующее увеличение объема качественных торговых площадей на фоне сдержанных темпов роста потребительского спроса приведет к обострению конкуренции и росту вакансий до 25-28%, а также к снижению ставок до 15-18% и вынужденному редевелопменту ряда ТРЦ, как единственному способу для выживания.

Ресурсная оценка активов

Системный подход методики ресурсной оценки позволяет взглянуть шире на объект недвижимости и выявить его явные и скрытые возможности. Так как сегодня каждый объект уже требует серьезного внимания и реконцепции, а порой и редевелопмента. Алгоритм ресурсной оценки выглядит следующим образом:

1. Анализ локации, трафика и технических параметров объекта;

2. Анализ смежных сегментов и функций объекта;

3. Анализ ресурсов объекта и территории;

4. Разработка концепции развития и формирования добавочной стоимости;

5. Финансовая модель с диапазоном чувствительности проекта;

6. Реконцепция или редевелопмент объекта;

7. Рост доходности и стоимости актива.

В результате исполнения данной методики, для экспертизы любого объекта, вы получаете возможность перезагрузки актива. В зависимости от самого объекта недвижимости, его локации, возможной комбинации функций и определенном объеме инвестиций доходность актива может быть удвоена или утроена.

Детали кейса

Оценив всю ситуацию на рынке торговой недвижимости, переходим к анализу деталей самого проекта и его локации. Исследуемый ТЦ имеет площадь чуть более 10 000 кв.м и как мы выяснили обладает рядом скрытых ресурсов:

1. Анализ объекта выявил несущую способность конструкции и возможность надстройки третьего этажа, что увеличит площадь объекта на 25-28%.

2. Анализ прилегающей территории позволил увидеть возможность включения дополнительного смежного земельного участка с тремя этапами его освоения. Что приведет к появлению дополнительных легко возводимых арендных площадей и расширению функций объекта. Все это дает дополнительные торговые форматы, повышает его привлекательность для потребителей всего района, формирует целостность концепции и дает синергию, что ведет к росту доходности.

3. Укрупненная финансовая модель продемонстрировала инвестиционную привлекательность решений, где окупаемость инвестиций от редевелопмента объекта составит 10 лет, а доходность вырастет на 130%, при таких показателях стоимость актива вырастет в 3 раза и это только пессимистический сценарий.

Вот вам и курица несущая золотые яйца. Этим и отличается ресурсная оценка недвижимости и экспертиза специалистов от классических подходов оценки. Добро пожаловать в новую реальность, где кризис – это время возможностей и переоценки ценностей, и активов. Ведь кризис дает нам возможность переоценить, увидеть и принять то, что мы отказывались видеть и принимать в рутинной спокойной жизни.

В приведенном кейсе показано, как обстоятельства вынудили собственника искать возможности и быть готовым к изменениям, чтобы не потерять то, что есть. И как бонус, открываются новые ресурсы и возможности, но пока остается открытым вопрос о действительной готовности к изменениям. И это мы увидим уже скоро, будут ли выделены инвестиции для редевелопмента объекта, в результате которого можно троекратно увеличить доходность и вернуть инвестиции в 10 летний срок

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
15764 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Загрузка...
4 декабря родились
Бейбит Исабаев
руководитель представительства президента в парламенте
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить