Цены на жилье после карантина: рост или падение?

Весь мир сегодня оказался в пучине сильнейших потрясений. Глобальные изменения и неизвестность перед ликом новой реальности вызывают страх и панику не смотря на опыт предыдущих лет. Но серьезное отличие сегодняшней ситуации не в новом кризисе, а в том, что он пришел не один, а с еще тремя «черными лебедями»: биологическая опасность, ослабление социального иммунитета, изменения на финансовых рынках и политическая нестабильность. И эта пугающая реальность с мерами карантина и полной остановкой бизнеса грозит разрушить все, к чему мы привыкли. Даже консервативный рынок недвижимости замер в ожидании и неопределенности. Что же уже произошло на рынке Казахстана за эти два месяца?

1. В конце марта произошел всплеск панического спроса на жилье. Рост заявок на покупку однокомнатных и двухкомнатных квартир вырос на 50%. Причиной тому послужил рост курса доллара, обесценившийся тенге и нарастающая неопределенность.

2. В начале апреля остановлено 90% всех строек, за исключением тех объектов, где есть общежития на объектах для рабочих с возможностью обеспечения режима работы без выхода за пределы стройки.

3. В то же время премьер-министр РК поручил обеспечить строительство 15 млн кв.м жилья за 2020 год, для поддержки социальных слоев населения жильем, сохранения действующих и создания новых рабочих мест. Реализация этого сценария даст прирост объема ввода на 14% к 2019 году.

4. Данные агрегатора krisha.kz показали, как участники рынка недвижимости реагируют на карантин:
• Рост числа объявлений в сегменте вторичной недвижимости;
• База объявлений от риелторов сократилась на 30%;
• Застройщики сократили маркетинговые бюджеты, а время ответа по заявкам от клиентов увеличилось в два раза;
• Активность уникальных посетителей сохраняется в объеме 3,2 млн человек в месяц.

5. К концу апреля спрос на жилье снизился на 70-80%, в связи с карантином и ограничениями перемещений по городу. Сказалось и отсутствие технической возможности для работы с клиентами и проведения сделок on-line.

Факторы изменения цены

Объём платежеспособного спроса жилья в Казахстане за 2019 год увеличился на 31% и 21% к 2017 и 2018 году соответственно, с общим количеством 320 012 сделок. Драйверами рынка выступают программы ипотечного жилищного кредитования «7-20-25», «Баспана Хит» и «Жилстройсбербанк». Он же и стал лидером кредитования выдав 65% всей ипотеки. Прочие ипотечные программы БВУ заняли долю 24% общего ипотечного портфеля. Таких рекордных результатов банки не добивались последние 10 лет.

Следующим фактором влияющим на стоимость квадратного метра жилья является себестоимость строительства. Динамика цен за последние 10 лет показывает рост в среднем на 4% ежегодно. Изменение курса доллара так же ведет к росту себестоимость строительства, т.к. до 40% строительных материалов импортируются в РК. 

Ключевым фактором оказывающим влияние на стоимость кв.м жилья является надежность застройщика. Проекты застройщиков, которые не имеют достаточного финансирования будут вынуждены продолжать привлечение средств дольщиков с рынка.

Как правило такие застройщики работают через организацию жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), их на сегодня уже 90% от общего числа строительных компаний с долей рынка 40-45%. Из-за отсутствия собственного или проектного финансирования они будут вынуждены снижать стоимость кв.м для привлечения покупателей и выполнения существующих обязательств, что приведет к частичному снижению цен на рынке новостроек. Но при прогнозном снижении спроса на 40-50% до конца 2020 года, 80-90% покупателей будут мигрировать к надежным застройщикам.

Проекты с сильной концепцией, взвешенной ценой и качеством будут сохранять стоимости кв.м, а в ряде случаев и расти в цен на 10-15%. Логика девелоперов в кризис заключается в оптимизации и перераспределении объемов ввода, поэтапном растягивании очередей планируемых проектов. Для возможного сохранения части доходности, которая и так уменьшается за счет роста себестоимости строительства, увеличения срока экспозиции проектов и стоимости привлекаемого финансирования.

 

Изменение конъюнктуры рынка и продукта

Текущая ситуация на рынке жилой недвижимости в разрезе соотношения качества жилья к его стоимости характеризует рынок как развивающийся. В ряде проектов цена не соответствует качеству и заявленному классу жилья. Это отражается во всей структуре распределения классности жилья в общем объеме рынка.
На конец 2019 года предложение на первичном рынке Казахстана сформировано из 60-70% жилья бизнес и элит и 30-40% эконом и комфорт класса. Хотя основной спрос сегодня формируется в объеме 60-70% жилья эконом и комфорт, дополнительно стимулируемый ипотечными программами.
Поэтому ближайшие 3-4 года будет формироваться баланс соотношения цены и качества, сопровождаемый изменением структуры предложения. Первичный рынок жилья эконом и комфорт класс вырастет до уровня 60-65% от общей доли рынка.

Новым драйвером рынка влияющим на изменения качества кв.м послужит ограничение в перемещении связанное с карантином, которое показало каждому на сколько его жилье комфортно и функционально для длительного пребывания. Ряд девелоперов уже задумались над возможными изменениями жилых пространств в своих будущих проектах.

Над необходимостью пересмотра функционального зонирования квартир, жилых комплексов и дискомфортностью существующих квадратных метров, в которых живет основная масса людей.
Обеспечение общественными и индивидуальными зонами, разнообразие их декора, многофункциональности и ориентация на создание комфортной среды. Все это должно распространятся на все классы жилья от эконом до элит.

Время поиска новых форматов жилья настало. Возможно, уже скоро мы увидим интересное и функциональное благоустройство дворов, мини зимние сады внутри жилых комплексов, библиотеки, спортивные залы общего пользования и многое другое, что сформирует комфортную среду для жизни каждого в своем многоквартирном доме.

Уберизация недвижимости

Зарождение процессов цифровой трансформации наблюдается во всех сферах. Это явление на современных рынках получило название, отсылающее к Uber, как эпохальному бизнес-явлению. Кризис показал зоны роста и дал импульс для digital-эволюции рынка недвижимости. Ведь до сегодняшнего дня цифровизация в недвижимости практически была равна нулю. И для застройщиков сегодня пиковой точкой digital-эволюции стал отказ от отдела продаж в привычном понимании. Поиск и взаимодействие с клиентом в сети становится первоочередной задачей, ведь если вас нет в интернете, то риск потери бизнеса очень велик.

Сегодня мы уже заглянули в будущее и отчетливо понимаем, как будет происходить взаимодействие с клиентом при аренде или продаже жилья. Анализ цифровых следов, которые покупатель оставляет в информационном поле, позволит предложить клиенту идеальные варианты для аренды или покупки жилья – в зависимости от того, где мы бываем и с кем общаемся, на каком этаже привыкли жить и какие заведения посещать.

В результате выявленных потребностей покупателя, его финансовых возможностей и ожиданий.
Предложение будет сформулировано уже в готовый контракт с условиями кредитования/рефинансирования на 30-40 лет, а для заключения сделки достаточно воспользоваться электронной цифровой подписью, посредствам распознавания лица, для идентификации личности покупателя.

Выводы

1. Демпинг цен со стороны застройщиков, не имеющих собственного или проектного финансирования, их доля рынка сегодня 40-45%, приведет к информационному шуму, эффекту виртуального снижения цен и дезориентации покупателя.

2. На фоне снижения покупательской активности на 40-50%, спрос переместится в сторону надежных девелоперов в проекты с сильной концепцией, взвешенной ценой и качеством. Снижение стоимости кв.м в таких проектах затруднительно, в силу роста их себестоимости и уменьшения объемов ввода девелоперами, что в итоге приведет к росту цен по ряду проектов до 10-15%.

3. Прогнозный рост стоимости квадратного метра жилья в РК в 2020-2021 гг. составит 8-10%. Он обусловлен снижением числа надежных застройщиков, ограниченного числа качественных проектов с гарантированным сроком строительства, ростом себестоимости страительства, ростом объема ипотеки, дефицитом жилья соответствующего требованиям ипотечных программ, ЖССБ и БВУ.

4. Объем жилья эконом и комфорт класса вырастет до 60-65% в перспективе 3-4 лет.

5. Новый этап посткризисного развития рынка приведет к пересмотру жилых пространств квартир и жилых комплексов. Жилье нового поколения станет более комфортным для жизни.

6. Застройщики столкнулись с необходимостью digital-эволюции, полной перестройки бизнес-процессов и отказом от отделов продаж в привычном понимании.