Земля в Алматы: цена вопроса

Фото: Depositphotos.com/brokenrecords

В 1 квартале 2019 на рынке земельных участков Алматы, по данным открытых источников, предлагалось на продажу более 1 тыс. земельных участков от собственников общей площадью 57 845 соток различного целевого назначения. Средняя цена предложения составила 1 972 тыс. тенге за 1 сотку.

В зависимости от назначения в предложении преобладают участки под ИЖС – 34%. По мере убывания предложения следуют участки садово-дачного назначения и личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – по 12%. Участки коммерческого назначения занимают 8%.

Оставшиеся доли занимают участки под крестьянские хозяйства (КХ) – 4%, многоэтажное жилищное строительство (МЖС) и участки производственного назначения – по 1%.

Как показали расчёты, максимальные средние цены предложения сложились в сегментах участков под МЖС и коммерческого назначения – 5 150 и 3 692 тыс. тенге за сотку соответственно. Далее в порядке убывания цены следуют участки под ИЖС – 2 534 тыс. тенге за сотку. Средняя цена участков ЛПХ и садово-дачного назначения составила 1 556 и 1 206 тыс. тенге за сотку земли соответственно. Минимальная цена сложилась на участки под крестьянские хозяйства – 508 тыс. тенге за сотку.

В зависимости от района основные доли предложения – от 20% и более занимают Наурызбайский, Алатауский и Медеуский районы – 24%, 24% и 22% соответственно. По мере снижения долей следует Бостандыкский и Турксибский районы с 13% и 8% долей предложения соответственно. Ауэзовский и Алмалинский районы занимают доли 3% и 2% соответственно.

По информации руководителя управления аналитики риелторской группы «Квадрат» Ларисы Гусевой, в настоящее время наиболее высокая динамика застройки наблюдается в Алатауском, Наурызбайском, Медеуском районах за счёт освоения новых территорий. Например, на Алатауский район приходится порядка четверти всего нового жилья в Алматы. Это такие микрорайоны, как Аккент, Алгабас, Саялы, Нуркент. Значительный потенциал новой застройки заложен планами модернизации ветхого жилья, в большей части это коснётся Турксибского района. В старой части города застройка объективно идёт в меньшем масштабе.

Есть ли будущее у казахстанских коворкингов

Несмотря на впечатляющие темпы роста количества коворкингов на многих миров... →

Также специалист отмечает, что пополнение предложений на рынке земельных участков по Наурызбайскому району произошло за счёт земель Карасайского района, по Турксибскому району – за счет Талгарского и Илийских районов. По Бостандыкскому – за счёт земель Талгарского района. Также за счёт Талгарского района пополнились земли Медеуского района. Предложение по Алатаускому району возросло за счет земель Илийского и Карасайского районов.

Большинство земель выведено в жилой фонд из земель крестьянского назначения: большие площади полей разбиты на мелкие участки и отведены под индивидуальную жилую застройку. Меньшая часть – дачные массивы, которые попали в городскую черту - целевое назначение садоводство, личное подсобное хозяйство.

Пополнение в «старой» части города идёт за счёт выведения земель крупных промышленных объектов (ранее заводы и промышленные зоны) под строительство жилых комплексов и торговых центров.

Одна из особенностей рынка земельных участков Алматы состоит в том, что большинство земель частного сектора в Алмалинском, Медеуском, Жетысуском и Бостандыкском районах выделено в будущее строительство жилой зоны Ж-5 (12-этажное строительство жилых комплексов). Это, в свою очередь, накладывает некоторые ограничения: в частности, соответствующие органы отказывают в разрешительных документах на строительство и узаконение нового дома на месте старого, ветхого.

Кроме того, сложность в оформлении документов, дороговизна процесса по изменению целевого назначения, дефицит ликвидных земель, плотная городская застройка - ключевые факторы, определяющие специфику в данном сегменте.

Как показало исследование, самые дорогие участки продаются в Алмалинском и Ауэзовском районах. Диапазон средних цен в данных районах составляет от 4 980 до 6169 тыс. тенге за сотку.

В среднем ценовом сегменте находятся Медеуский и Жетысуский районы – 3 950 и 3 405 тыс. тенге за сотку соответственно. Минимальные средние цены на участки зафиксированы в Турксибском и Алатауском районах – 1 897 и 1 343 тыс. тенге за сотку.

В зависимости от площади наибольший удельный вес в предложении занимают участки небольших размеров – от 5 до 10 (54%) и от 10 до 20 соток (23%). Предложение маленьких участков до 5 соток составляет 7% от общего числа. Участки площадью от 20 до 40 соток занимают 5%. На остальные сегменты в общем приходится около 11% предложения.

Как видно на последнем рисунке, площадь земельного участка является фактором, который оказывает как убывающее, так и возрастающее влияние на среднюю цену.  На графике видно, что в диапазоне площадей до 10 соток и от 40 соток и выше прослеживается тенденция снижения цены по мере увеличения площади. В сегменте же участков площадью от 10 до 40 соток, напротив, рост площади ведёт к увеличению средней цены. Необходимо отметить, что данная закономерность не зависит от географии рынка и присуща всем крупным городам.

Объяснением выявленной закономерности является понятие оптимального размера земельного участка для земель различного назначения. В данном случае основное влияние на средние значения цен оказывают участки под ИЖС и ЛПХ, в сегменте которых ценятся участки размером от 10 до 40 соток, в частности, предназначенные для постройки жилья высокого класса – коттеджей бизнес-класса и элитных особняков.

Небольшие участки размером до 5 соток, как в сегменте ИЖС, так и коммерческом, особенно расположенные вблизи дорог, также имеют повышенный спрос, чем и объясняется более высокая удельная цена.

Спрос

По информации Ларисы Гусевой, повышенным спросом в Алматы пользуются небольшие участки порядка 15-20 соток с коммерческим целевым назначением (под ведение бизнеса), имеющие доступ к центральным магистралям города, расположенные вдоль дорог с большим транспортным потоком. Также популярны участки под ИЖС размером около 6-12 соток. В разрезе районов это Медеуский, Алмалинский, Бостандыкский.

Также специалист отмечает, что сроки экспозиции на рынке земельных участков могут составлять от 1 месяца и доходить до двух лет в зависимости от целого ряда факторов. В отдельных случаях собственникам не удаётся продать свой объект (неликвидный участок) до 3-5 лет. При этом стоимость участка имеет определяющее значение. В том случае, если определена адекватная рыночная стоимость, объект может найти своего покупателя за период от недели до месяца. Участки по завышенной цене при прочих равных условиях продаются значительно дольше – год и более. Цена предложения, отмечает Лариса, может отличаться от реальной цены сделки в зависимости от набора факторов на 5-15%, а в отдельных случаях на 30%.

Размер участка – очень важный параметр в структуре текущего спроса. Более короткие сроки продажи в настоящее время у относительно небольших участков. Наиболее популярны на рынке участки размером от 6-12 соток для индивидуального жилищного строительства до 20 соток для земель под ведение бизнеса.

Выводы и прогнозы

С начала 2018 на рынке недвижимости Алматы началось постепенное восстановление, которое выражается в настоящее время ростом тенговых цен в сегменте жилья и коммерческой недвижимости.

Однако динамика цен на рынке земельных участков будет напрямую связана с их местоположением и назначением. Так, ожидается, что цены на участки с коммуникациями, расположенные в центральных районах, будут расти в среднем на 3-3,5% в квартал, в то время как цены на участки с менее удачным расположением останутся стабильными.