В Казахстане 9 из 10 ипотечных займов выдаются по льготным ставкам

Аналитический центр АФК представляет вашему вниманию обзор ипотечного рынка Казахстана за первое полугодие 2022 года

Ключевые тенденции

Рынок ипотечного кредитования, поддерживаемый госфинансированием, продолжил динамичный рост в 2022 году.

По итогам первого полугодия в стране было выдано ипотечных займов на 900 млрд тенге, что выше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 19,5%, или 147 млрд тенге.

Такая динамика, несмотря на сворачивание программы «Баспана хит», обусловлена ускорением выдачи займов Отбасы Банком (+165 млрд тенге).

Львиная доля выдач Отбасы Банка (94%) приходится на займы, не требующие накоплений в течение трех лет.

Бюджетное кредитование для предоставления предварительных и промежуточных жилищных займов в 2023 году предусмотрено в размере 20 млрд тенге.

На этом фоне столь же динамично растёт нагрузка на государственный бюджет на выплату премий (среднегодовой темп роста +29%). В прошлом году расходы государства составили 62 млрд тенге.

Качество портфеля остаётся высоким и обусловлено как ростом портфеля, так и высокими требованиями к заёмщикам по объёму первоначального взноса. Обеспокоенность вызывает его снижение по ряду льготных программ.

Крупные изъятия из ЕНПФ на улучшение жилищных условий имели эффект «использования стероидов»: активность на рынке и цены значительно оторвались от фундаментальных факторов (доходов граждан). В свою очередь, сильный рост цен выступает ограничителем спроса на жилье ввиду снижения его доступности для граждан. 

Выдача ипотечных займов*

 

Портфель ипотечных займов*

 

Просроченная задолженность и ставки*

 

Динамика по Отбасы Банку*

 

Статистика цен на недвижимость*

 

Кредитное распределение*

 

Активность на рынке жилья*

 

Дополнительные льготные программы, запущенные в 2018 году вдобавок к существующим программам Отбасы Банка, практически полностью вытеснили коммерческую ипотеку на рынке жилья. Таким образом, ипотечный рынок пришёл в абсолютную зависимость от госфинансирования.

Без его выделения рынок может серьезно просесть. Это в первую очередь относится к рынку первичного жилья, где при запланированном сворачивании льготной программы «7-20-25» платёжеспособный спрос на строящееся в стране жильё, безусловно, спадёт (например, НУХ «Байтерек» оценивает падение в 500 млрд тенге в 2023 году).

В то же время при сохранении текущих темпов роста затрат на премии по вкладам в Отбасы Банке их объём уже в следующем году превысит отметку 100 млрд тенге. Вопрос поддержания таких темпов роста расходов в среднесрочном периоде остаётся открытым. В перспективе льготные программы должны быть доступны только для граждан с низкими доходами и социально уязвимых слоёв населения, что позволит им улучшить жилищные условия в отсутствие возможности «осилить» рыночные программы.

Для всех других категорий граждан более прагматичным может являться акцент на повышение реальных доходов, сдерживание обесценения заработных плат и постепенный возврат коммерческой ипотеки.

На стороне спроса также целесообразно обсуждение вопросов включения в налогооблагаемую базу рынка аренды жилья, справедливое налогообложение при реализации жилья после владения через год. Такие шаги помогут избежать дальнейшего накопления дисбаланса на рынке жилья, не способствуя росту цен на жильё.