Выжить в кризис

Своим видением состояния рынка офисной недвижимости Астаны поделился директор УК Marden Property Жулдыз Какенов, который управляет БЦ «Деловой Дом «Алма-Ата», Marden в Астане, Baikonur в Алматы.

– Как ведут себя арендаторы в сегодняшних условиях?

– Во-первых, арендаторы сжимаются, сокращают занимаемые площади по причине снижения деловой активности компаний на фоне общего экономического спада, девальвации национальной валюты, падения цен на нефть, сокращения государственных расходов.

Во-вторых, арендаторы начинают «отжимать» собственников и управляющие компании по арендной ставке, «ломают» цены.

В-третьих, арендаторы «выбивают» дополнительные преференции: льготные периоды, парковочные места, рекламные носители.

В-четвертых, арендаторы переезжают из зданий класса «А» в здания класса «В», из «В» – в «С».

В-пятых, арендаторы снимают привязку к курсу доллара в договорах аренды. Сейчас очень сложно индексировать арендную ставку с учетом девальвации, это реализуют только первоклассные объекты класса «А», и то курс будет не текущий, а внутренний, компромиссный.

– Что делают собственники и управляющие компании в таких условиях?

– Мы пытаемся зафиксировать арендные ставки, чтобы не допустить их падения, путем переговоров с каждым арендатором. Отдельные игроки начали демпинг на рынке с целью дозаполнить свои объекты, а потом пытаться поднять арендные ставки. Но это проигрышная стратегия, вернуть прежний уровень ставок будет намного сложнее.

Кроме того, игроки рынка пытаются максимально удержать существующих арендаторов, чтобы не увеличить вакансии в зданиях. Помимо этого, переманиваем арендаторов с других объектов, предлагая более выгодные условия, чем конкуренты. Вплоть до возмещения расходов на переезд арендаторов, предоставления арендных каникул и т. д.

Ну и улучшаем сервис и обслуживание арендаторов, переходим на клиентоориентированность. Попутно предоставляем дополнительные преференции и неденежные бонусы арендаторам (парковочные места, места под рекламу арендаторов, косметический ремонт, дополнительный клининг).

– В целом какие тренды вы видите на офисном рынке Астаны?

– Очевидно, что усиливаются пессимистические ожидания бизнеса, что ситуация будет ухудшаться. Совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость сократился. Инвесторы заняли выжидательную позицию. Пока не у всех игроков рынка есть понимание, что мы только в самом начале падения. Дна мы достигнем, возможно, в 2017–2018.

Помимо этого, на рынке существует кризис перепроизводства площадей. В 2016 запланирован ввод 539,3 тыс. кв. м новых офисных площадей и предложение офисных площадей в Астане может увеличиться фактически в 2 раза и к концу 2016 достичь 1,2 млн кв. м. И, несмотря на то что девелоперы переносят сроки ввода в эксплуатацию бизнес-центров, а самые дальновидные переделывают их в апартаменты, те объекты, что будут выведены на рынок, приведут к еще большему перенасыщению. На фоне кризиса рынок не сможет выйти на растущие показатели еще как минимум три-четыре года.

– Жулдыз, классический тренд в кризис у инвесторов – покупать. Видите ли вы сейчас сделки на рынке коммерческой недвижимости?

– Да, действительно, во время кризиса профессиональные инвесторы ищут привлекательные по цене объекты. Но у нас, на казахстанском рынке, таких инвесторов можно пересчитать по пальцам одной руки.

Есть большая разница в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Продавцы все еще мыслят в квадратных метрах, а инвесторы уже перешли на оценку объекта по его денежному потоку. Инвесторам не интересны пустые стены, они в первую очередь покупают бизнес, смотрят на привлеченных арендаторов, концепцию, сервис, управляющую компанию, потенциал объекта по генерированию денег. И, конечно же, инвесторы всегда хотят максимальной скидки. Сейчас на рынке появляются проблемные активы, заложенные в банках. Объекты, которые не могут обслуживать кредитные линии. Тут большая работа для инвесторов. Но наши банки не спешат фиксировать убытки и распродавать активы по ценам, которые ниже, чем они ожидают.

Банки готовы идти навстречу профессиональным инвесторам и управляющим и перекредитовывать существующие проблемные займы по низким ставкам, на приемлемых сроках. Но банки не готовы финансировать новые проекты, тенговой ликвидности не хватает, а в долларах – большой риск для бизнеса.

– Ввиду прошедшей девальвации можете ли вы сказать, что арендные ставки тоже пойдут вверх?

– Хотя рынок уже перешел на тенговые ставки и некоторые ожидают отложенный эффект от девальвации в виде роста ставок в 2016, увеличения ставок аренды, скорее всего, не будет. Опыт рынка коммерческой недвижимости Москвы – яркий тому пример. После обвала рубля в декабре 2014 арендные ставки на московском рынке не пошли вверх, даже стали ниже. Рынок Москвы, как и наш, перенасыщен предложениями.

– А какая у вас стратегия?

– Управляющая компания Marden Property существует с 2006 и занимается комплексным управлением объектами офисной недвижимости. Сейчас под управлением компании два бизнес-центра в Астане и один бизнес-центр в Алматы. Компания планирует в 2016 взять под управление еще несколько объектов. Это позволит нам расти профессионально, а также, что важно, оптимизировать свои затраты, используя эффект масштаба.

Наша компания развивается сразу в нескольких направлениях. Например, с 2016 мы начали предлагать специализированные отдельные услуги: техническая эксплуатация, брокеридж, клининг, консалтинг. Кроме того, мы вышли на рынок Алматы, но это не означает, что мы растем только географически. Мы растем и внутренне – развиваем бизнес по философии кайдзен, делаем бизнес эффективным с его помощью. Поэтому мы активно ищем партнеров как среди инвесторов, так и среди собственников объек­тов. Хочу обратиться к потенциальным партнерам и сказать: мы готовы обслуживать ваши объекты и увеличивать доходность, беря на себя все вопросы по заполнению объектов, арендным отношениям, технической эксплуатации, клинингу, безопасности и всем прочим вопросам эффективной жизнедеятельности здания.