Что происходит с рынком коммерческой недвижимости Казахстана
Участники рынка готовятся извлечь уроки, а возможно, и выгоды из непростой ситуации, в которой экономика страны находится сегодня
Рынок коммерческой недвижимости восстановился после двух лет, проведенных на «американских горках» пандемии. И его участники, и арендаторы коммерческих помещений, похоже, адаптировались к новой реальности, изменившимся подходам к формированию рабочего пространства. И готовятся извлечь уроки, а возможно, и выгоды из непростой ситуации, в которой экономика страны находится сегодня.
Как отмечает директор отдела офисной недвижимости компании Scot Holland | CBRE Фарида Кулькеева, влияние пандемии оказалось заметным только в период введения карантина. Участники рынка подстраивались под обстоятельства: арендодатели старались удержать имевшихся клиентов путем предоставления льготных условий, клиенты – оптимизировать офисные площади и снизить арендные платежи. После выхода из карантина на рынке отмечалась высокая активность.
Качество всегда в цене
«По сути, рынок стал активным еще в первом квартале 2021 года, это в основном было связано с отложенным спросом в период пандемии. Уже в прошлом году качественные бизнес-центры (БЦ) класса B стали заполняться очень быстро, и на начало этого года заполняемость достигла 100%. В данный момент мы наблюдаем активный спрос со стороны арендаторов, в особенности на офисы с отделкой. Арендные ставки в БЦ класса А выросли на 10%, класса В – на 20–30%, новые площади появились и в Астане», – комментирует Кулькеева.
О том, что впервые за несколько лет большинство качественных зданий еще в начале нынешнего года достигло заполняемости в 100%, говорит и директор брокерской компании Arenda.kz Айнур Буркитбаева: «В обоих городах, несмотря на рост цен на строительные материалы, было завершено строительство БЦ и начата их сдача в аренду».
По данным Буркитбаевой, в первом полугодии на рынке Астаны было несколько крупных переездов: из класса В+ в класс В по более низкой ставке в рамках одной локации, а также с правого берега на левый. Наиболее заполнены на столичном рынке здания класса В+, наименее – класса А, что обусловлено тем, что в данном сегменте большой объем предложения формирует БЦ «Абу Даби Плаза». Во втором полугодии заполняемость бизнес-центров Астаны повысилась, что связано и с расширением деятельности МСБ, и с переездами крупных компаний.
Комментируя тренды столичного рынка офисной недвижимости, Буркитбаева также отмечает, что основную активность в нынешнем году проявляли компании государственного сектора. Сегмент коворкингов и гибких рабочих пространств (обслуживаемых мини-офисов) достиг заполняемости в среднем на уровне выше 95%, и спрос будет расти в том числе из-за релокации российских компаний и граждан РФ, приехавших в Казахстан самостоятельно. В начале второго квартала вырос спрос на небольшие офисы площадью до 60 кв. м.
На рынке Алматы, по данным Arenda.kz, в первом полугодии было несколько переездов на крупные площади свыше 1000 кв. м, во втором полугодии – также ряд передислокаций среди крупных и средних арендаторов. Наиболее заполнены здания классов В+ и С, наименее – класса А. В данном сегменте большой объем предложения сформирован несколькими зданиями, собственники которых переживают внутреннюю реструктуризацию и отложили сдачу в аренду своих объектов.
В южной столице, по оценкам Arenda.kz, наблюдается дефицит качественных зданий по рыночным арендным ставкам. При этом именно в Алматы больше частных казахстанских и международных компаний, чем обусловлено отличие местного рынка от столичного по бюджетам на аренду, требованиям к помещениям и длительности договоров. Основную активность в первом полугодии здесь проявляли IT-компании и компании финансового сектора, во втором полугодии вырос спрос на небольшие офисы и офисы с мебелью.
Несмотря на повышение цен на расходные материалы для обслуживания зданий, в первом полугодии собственники БЦ Астаны не повышали цены на аренду. Это объяснялось тем, что в случае отъезда арендаторов из-за повышения ставки аренды найти им замену в короткие сроки по такой же или более высокой ставке было бы сложно. Пространство для маневра имелось лишь у собственников качественных зданий класса В+ по небольшим офисам.
«На рынке Алматы во втором полугодии собственники ряда заполненных на 95% и более зданий класса В+ и А планируют поднять ставки в случае появления вакантных помещений для новых арендаторов. Причина не только в удорожании стоимости обслуживания БЦ, но и в том, что в Алматы высок спрос на качественные объекты. Активность частного бизнеса, приток новых арендаторов при небольшом по сравнению с Астаной количестве новых помещений позволяют поднимать ставки. Однако здания, у которых есть проблемы с качеством помещений, развитостью инфраструктуры, сервисом, не смогут повышать ставки. Их менеджмент будет использовать рост спроса для дозаполнения своих объектов», – объясняет Буркитбаева.
По наблюдениям экспертов, пандемия во многом изменила рынок офисной недвижимости. Так, арендаторы стали уделять больше внимания IT-инфраструктуре бизнес-центров, качеству интернета и связи в здании, вентиляции офисов. Сегодня для успешного заполнения объектов собственники должны представить предложения с готовыми рабочими местами, мебелью.
«Некоторая группа арендаторов стандартных офисов стала выделять как преимущество объекта наличие в нем смарт-офисов или другой дополнительной инфраструктуры, которая позволяет более гибко подходить к аренде дополнительных помещений в рамках одного объекта, сокращать или расширять занимаемые офисы. Некоторые арендаторы отказались от занимаемых open space в пользу возврата к кабинетной системе», – делится наблюдениями руководитель Arenda.kz.
Кулькеева напоминает, что во время карантина специалисты прогнозировали грядущую оптимизацию офисных площадей за счет перевода сотрудников на «удаленку», а также рост спроса на коворкинг-пространства. «Несмотря на то, что после пандемии рынок вернулся к активности и компании сохранили площади в прежнем объеме, прогнозы относительно роста популярности коворкингов оправдались, в настоящее время их заполняемость составляет 95–100%. К концу пандемии число коворкингов выросло, и пользователи оценили удобство этого формата работы, чему способствовало и появление выгодных пакетных предложений», – отмечает специалист Scot Holland | CBRE.
По наблюдению экспертов, в Алматы спрос в этом сегменте в настоящее время превышает предложение, в том числе из-за релокации в город российских компаний.
Ветер с севера
На X Форуме машиностроителей Казахстана премьер-министр Алихан Смаилов озвучил информацию, согласно которой около 50 крупных международных компаний, вынужденных закрыть производства в России после начала войны в Украине, планируют переехать в Казахстан. По данным КНБ, в период с 21 сентября по 3 октября в нашу страну, спасаясь от мобилизации, въехали более 280 тысяч граждан РФ. Даже если значительная часть релокантов не останется здесь надолго, наплыв молодых людей трудоспособного возраста вкупе с переездом компаний может повлиять на обстановку на рынке труда и, соответственно, на рынке коммерческой недвижимости, замечают эксперты.
Рост цен на жильё в Казахстане не прекращается
Средневзвешенная цена перепродажи вторичного жилья в сентябре 2022 года сос... →
Аналитики компании Baker Tilly Qazaqstan Advisory прогнозируют рост сегмента коммерческой недвижимости в Астане и Алматы, при этом в южной столице в рамках программы развития города до 2025 года будет сделана ставка на развитие инфраструктуры. «В программе предложено развитие нижней части города, приведен в пример опыт Лондона. Повышение спроса на качественные помещения со стороны IT-компаний, компаний финансового сектора позволит поднять арендные ставки. На развитие рынка, безусловно, повлияет и релокация. Многие иммигранты планируют получить ВНЖ в Казахстане, а это предполагает трудоустройство в местные компании, открытие собственного бизнеса, то есть создание рабочих мест и увеличение офисных площадей», – комментируют специалисты.
У компаний, планирующих переезд в Казахстан, есть четкие требования к офисам: чистовая отделка, наличие мебели. В принципе, считает Буркитбаева, это логично, поскольку при переезде в такие офисы – наименее затратный и самый быстрый вариант. Если иностранные компании, решившие переехать в Астану, займут площадь менее 5000 кв. м, это не окажет большого влияния на рынок, поскольку свободных площадей больше. При масштабе переезда в 10 000 кв. м и больше в отдельных классах возможна высокая заполняемость и, соответственно, рост ставок аренды. В Алматы любой приток крупных арендаторов повлияет на рынок, потому что высок уровень заполняемости как классических бизнес-центров, так и коворкингов.
«В Алматы офисы класса А, готовые офисы с отделкой заполнены на 100%. Но в связи с лимитированным предложением готовых офисов наблюдается спрос и на помещения в черновой отделке. Такая же ситуация с коворкингами: средняя заполняемость составляет 95–100%, на новые пространства сразу же появляется большой спрос, так как российским компаниям требуются готовые офисы с ремонтом и мебелью, чтобы разместить сотрудников и сразу приступить к работе. Так что влияние однозначно будет, правда, пока непонятно, на какой срок», – подтверждает Кулькеева.
Сдача квартиры в аренду: как и когда платить налоги
Об этом казахстанцам рассказал департамент государственных доходов по Манги... →
По мнению партнера Scot Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгения Долбилина, влияние релокации на рынок коммерческой недвижимости вряд ли окажется долгосрочным и значительным. С одной стороны, многие международные компании действительно берут в аренду новые площади в бизнес-центрах, но с другой – некоторые сокращают присутствие. «Кроме того, далеко не все компании переезжают в Казахстан, гораздо большим выгодоприобретателем в этом плане стала, например, Армения, которая и географически ближе расположена к России, и более удобна с точки зрения разницы часовых поясов. Кто-то в силу личных обстоятельств переезжает в Бишкек или Ташкент, так что дефицита свободных площадей в БЦ не будет», – считает собеседник.
От переезда российских граждан в выигрыше окажется и рынок торговой недвижимости, но опять же на ограниченный период, вероятнее всего, не дольше полугода, считает Долбилин. Чтобы обеспечить трафик российских покупателей на более длительный срок, компании должны релоцироваться в большем объеме, перевезти сотрудников и их семьи, тогда как 50 компаний – не слишком много в масштабах всей страны. Впрочем, рынок торговой недвижимости с прошлого года и без того начал оживать после пандемии. По оценкам Scot Holland | CBRE, в целом сегмент не изменился, хотя некоторые крупные сети и бренды рассматривают возможность выхода на рынок самостоятельно либо через местных партнеров.
«До пандемии операторы предприятий общественного питания, в том числе сети действующих ресторанов и кафе, а также новые игроки, планировавшие выход на рынок Казахстана, проявляли заинтересованность в открытии новых торговых объектов. Сегодня некоторые компании возобновили деятельность в этом направлении, однако многие проекты остались нереализованными», – отмечает Кулькеева. Присутствие на казахстанском рынке расширяют такие российские ретейлеры, как FixPrice, DNS, Elis, выходят международные сети SPAR и 7-Eleven. При этом последние в первую очередь ищут возможность выйти в Алматы, где сосредоточен большой объем розничной торговли.
По мнению аналитиков Baker Tilly Qazaqstan Advisory, новая концепция ТРЦ основывается на потребностях и финансовых возможностях потребителей, портрет покупателя определяет ценовой сегмент и выбор брендов. В перспективе ориентир будет направлен на представителей поколения Z, родившихся в 1997–2012 годах. Доход молодых людей, входящих в эту возрастную группу, будет расти, и именно на их долю будет приходиться более 60% покупателей ТРЦ, тогда как доходы представителей поколения X и Y будут снижаться.
Итоги года
На топ-10 крупнейших рантье по версии Forbes Kazakhstan приходится 56 объектов коммерческой недвижимости. Из них 29 являются бизнес-центрами (51,8% от общего количества), 27 – торговыми и торгово-развлекательными центрами (48,2%). На Алматы приходится 31 объект, или 55,3%, на Нур-Султан – 23, или 41,1%, на Шымкент – два, или 3,6%.
Как с февраля росли цены на аренду жилья в разных странах
Не только в Казахстане ставки на съёмные квартиры бьют рекорды →
Суммарная коммерческая площадь учтенных нами объектов составила 1,1 млн кв. м, что на 8,3% меньше, чем 1,2 млн кв. м в 2020 году. Из них 758,9 тыс. кв. м (69,1%) приходится на Алматы, 308,4 тыс. кв. м (28,1%) – на Астану, 30,9 тыс. кв. м (2,8%) – на Шымкент. Совокупная площадь ТЦ и ТРЦ составила 822,5 тыс. кв. м (74,9%), БЦ – 275,8 тыс. кв. м (25,1%).
Суммарная предполагаемая выручка участников топ-10 за год увеличилась на 24,1%, с 79,62 млрд тенге в 2020 году до 98,77 млрд в 2021-м. В основном это связано с восстановлением нормального режима работы после снятия карантинных ограничений, введенных в 2020 году. Из них 75,2 млрд тенге, или 76,1%, было выручено от деятельности торговых и торгово-развлекательных центров, 23,6 млрд тенге, или 23,9%, – бизнес-центров. В среднем один ТРЦ/ТЦ за 2021 год выручил 3,1 млрд тенге против 2,08 млрд в 2020-м, а один БЦ – 812,5 млн тенге против 788,5 млн.
Предположительная выручка объектов в Алматы составила 58,9 млрд тенге, или 59,7% от всей суммы, в Астане – 36,5 млрд тенге, или 37%, в Шымкенте – 3,3 млрд тенге, или 3,3%. Каждый объект в Алматы в среднем за год принес владельцу 1,9 млрд тенге (в 2020 году – 1,47 млрд), в Астане – 1,6 млрд тенге (1,16 млрд), в Шымкенте – 1,7 млрд тенге (1,18 млрд соответственно).
