Возможно ли появление пузыря на казахстанском рынке недвижимости?

Как на рынок влияют государственные ипотечные программы, рассказывают эксперты Центра исследований прикладной экономики (Applied economics research centre - AERC)

ФОТО: pixabay.com

В условиях пандемии, когда падают почти все отрасли, строительство в Казахстане, напротив, переживает бум: темп роста превышает 10%, а строительство жилья за 9 месяцев 2020 выросло на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, хотя стоит отметить, что жилье составляет не больше 10% от всего объема строительства. План ввода жилья на 2020 составляет рекордные 14 млн кв. м. Рост связан прежде всего с выделением значительных средств в развитие отрасли, в том числе на жилищное строительство, в рамках программы борьбы с безработицей в условиях обострения коронакризиса.

В Казахстане реализуется ряд программ по обеспечению населения жильем, которые в принципе схожи, но имеют различия в ставках, первоначальном взносе, максимальной сумме займа, дюрации, отборе участников и т.д. Продуктов достаточно, но необходимо выделить три основных: «Баспана хит», «7-20-25» и программы АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» (ЖССБК). ЖССБК финансирует свои продукты за счет депозитов населения и фондирования государством (программа «Нурлы жер» и др.) и квазигосударственным сектором. «Баспана хит» и «7-20-25» реализуются банками второго уровня путем дешевого фондирования Национальным банком РК через дочернюю организацию АО «Казахстанский фонд устойчивости», тем самым устранив возможность для банков реализовывать собственные ипотечные программы. Интересно, что в современной истории аналогичная схема входа на ипотечный рынок центробанка использовалась в Колумбии, но там опыт был негативным.

В последнее время вследствие значительных фискальных стимулов и мягкой монетарной политики в ряде стран мира (США, Китай, Россия) появился риск возникновения пузырей на рынке жилой недвижимости. В своем недавнем выступлении глава Центробанка России Эльвира Набиуллина констатировала возможность пузыря на рынке недвижимости вследствие реализации с апреля 2020 государственной программы льготного кредитования на приобретение жилья от застройщиков по ставке 6,5%. Центробанк России сигнализирует о потенциальных рисках на рынке, но, вероятно, что процесс надувания пузыря в России более управляем, чем у нас в Казахстане. Кроме того, российская программа:

1. рассчитана на короткий срок (до июля 2021);

2. распространяется на ограниченный круг потребителей, нуждающихся в государственной поддержке (жители Москвы и Санкт-Петербурга остаются практически за бортом программы);

3. ставка льготного кредита приближена к рыночной (положительная разница между ставкой и инфляцией), что подчеркивает приоритет рыночных принципов при определения стоимости ипотеки;

4. имеет конкуренцию с другими рыночными ипотечными продуктами банков второго уровня.

Государственная политика льготного кредитования Казахстана, напротив, создала опасный прецедент для всех рынков, поскольку в рамках данной политики государство заменило собой частное ипотечное кредитование. Сейчас наблюдаются некоторые признаки пузыря: спрос на жилье растет, и, соответственно, растут цены на него – в октябре 2020 по сравнению с октябрем предыдущего года цены на продажу нового жилья выросли на 6,2%, перепродажи – на 8,1%.

Казалось бы, пандемия должна негативно влиять на спрос на жилье в силу снижения доходов населения, вследствие ограничений по осуществлению трудовой деятельности. Однако наблюдается постоянный рост выданной ипотеки, который за 10 месяцев 2020 по сравнению с соответствующим периодом составил 5%, а объем ипотечных кредитов на балансе банков вырос на 28%.

Кроме того, государственные программы по обеспечению населения жильем по льготным ставкам в Казахстане почти полностью заменили собой продукты банков второго уровня, нарушив рыночное образование цен на ипотеку.

Каждый казахстанский ипотечный продукт нацелен на свой сегмент и применяется в зависимости от уровня дохода потребителя и размера ипотеки: «7-20-25» со ставкой 7% и максимальной суммой займа до 25 млн тенге, далее «Баспана хит» с условием «базовая ставка +1,75%» и максимальной суммой до 35 млн тенге, продукты ЖССБК со ставками от минимальных 3,5% и 5% по программе «Нурлы жер». Данные продукты нацелены на сегмент доступного жилья или «экономкласса», так как программы регламентируют максимальный порог цен.

Причем ставки по указанным продуктам слабо связаны с текущей стоимостью денег в стране, что не позволяет учесть риски в процентной ставке самими банками, за исключением «Баспана хит» с плавающей ставкой. В итоге риски ипотечного рынка в рамках этих программ перекладываются на государство.

По последним данным, доля ЖССБК в общем объеме выданной ипотеки составила 44,2%, «7-20-25» - 23,4%, «Баспана хит» - 32,4%. C начала текущего года совокупный ипотечный портфель увеличился на 20,9%. Рост в целом ипотечного рынка можно считать позитивом, однако портфель банков второго уровня без учета ЖССБК увеличился на 90,2% преимущественно за счет программ «7-20-25» и «Баспана хит», при этом портфель ЖССБК увеличился на 20%.

Таким образом, перспективы рынка жилой недвижимости будут определяться возможностями доноров ипотечного рынка – государственного бюджета и Национального банка.

Есть риски того, что Национальный банк начнет выходить из программ льготного кредитования экономики. Это, с одной стороны, устранит преграды для работы процентного канала Национального банка, с другой - может создать проблемы для банков - операторов «7-20-25» и «Баспана хит», так как собственные ипотечные программы будут непривлекательны для потребителей.

В программах «7-20-25» и «Баспана хит» не участвуют 17 банков из 26, однако их доля в активах и ссудном портфеле банковской системы незначительна (25%). Для повышения своих конкурентных преимуществ данным банкам необходим доступ к дешевым ресурсам, который с учетом внешней и внутренней конъюнктуры вряд ли возможен. Поэтому это может спровоцировать банки заняться спекуляциями на валютном рынке, создавая дополнительное давление на курс национальной валюты.

Займы государства (республиканский и некоторые местные бюджеты), средства квазигосударственных компаний, депозиты населения имеют низкие ставки (2%) создают в целом комфорт для ЖССБК. Однако на фоне сужения казахстанского банковского сектора банк имеет все шансы стать монополистом на рынке ипотечного кредитования. В будущем, при сценарии сворачивания государственных программ по доступному жилью, хватит ли у него запаса прочности?

Большинство рынков республики монопольны/олигопольны по причине небольшой емкости экономики страны и высокой цены входа. Монополия убивает конкуренцию, и в итоге проигрывают потребители и государство. В случае ипотечного рынка плохо то, что риски будут концентрироваться в одном институте, собственником которого является государство. При смене экономического цикла, кризисе, возможном пузыре на рынке недвижимости недиверсифицированный бизнес монополиста будет страдать в первую очередь. Эпичны примеры ипотечных государственных компаний США Fannie Mae и Freddie Mac, которые рухнули во время ипотечного кризиса 2008. Причем удар по ним пришелся через рынок ипотечных закладных и через их секьюритизированные производные.

Конечно, можно апеллировать к популярному опыту Housing&Development Board Сингапура, который смог довести уровень владения жилой недвижимостью гражданами до более чем 90%, не создав при этом пузыря, вопреки активному государственному вмешательству. Долгосрочная аренда недвижимости с возможностью ее продажи только для граждан Сингапура позволяет нивелировать риски появления пузыря. Однако полезно использовать опыт Сингапура в части жесткого регулирования жилищных отношений, разделения рынка на две части: льготное государственное жилье и жилье от частных девелоперов.

В Сингапуре создалась замкнутая экосистема доступного жилья, в которой таргетировано получают льготную недвижимость только определённые категории граждан, с возможностью продажи жилья, но только внутри этой экосистемы и по истечении определенного периода времени, что не позволяет спекулировать таким жильем. Кроме того, в Сингапуре есть свой вторичный рынок государственного жилья для тех же нуждающихся категорий населения, где можно продать или сдать квартиру в аренду.

В казахстанских условиях льготы начинаются на этапе строительства и кредитования, а дальше владелец жилья может продать его на рынке или сдать в аренду. Иными словами, субсидия и господдержка в конце распыляются. Полезно рассмотреть вопрос регулирования доступного жилья по модели Сингапура, но в случае значительных признаков пузыря можно как минимум свернуть все льготные государственные программы.

Также вызывает опасение, что ставки в 5% и 7% далеки от рыночной цены денег. Понятно, что таким образом власти стремятся повысить доступность жилья, однако эту разницу платит бюджет, причем не все налогоплательщики являются нуждающимися в недвижимости. Если инфляция не будет ниже льготных ставок, то давление на бюджет будет расти, а если посмотреть на долгосрочную перспективу с учетом текущего уровня инфляции, то стоимость заемных средств вообще даст отрицательную приведенную стоимость.

Даже если Национальный банк сможет снизить инфляцию до 3-5%, хотя в условиях пандемии и последствий от нее это затруднительно в силу слабости процентного канала, обменный курс не будет позволять ее снизить. Чтобы ставки по продуктам были приближены к рыночным, необходима работа по снижению инфляции, которая зависит не только от действий Национального банка, но и от структурной политики правительства по диверсификации экономики.

Дальнейшее выполнение программ по обеспечению жильем населения с займами по низким ставкам невозможно без дальнейших бюджетных инъекций, которые в условиях глобального кризиса будут проблематичны. С другой стороны, спрос со стороны населения ограничен в силу опять же снижения его доходов. Либо придется дополнительно финансировать из Национального фонда, либо появится соблазн по снижению требований к заемщикам. К банковской системе и так много претензий касательно неправдоподобного уровня плохих займов в 8% в экономике.

С точки зрения вклада в ВВП страны в среднесрочной перспективе ставка преимущественно на поддержание жилищного строительства может быть не слишком оправдана в силу незначительности доли в ВВП (почти 0,6%). Для роста вклада строительства в ВВП необходимо увеличение цепочек добавленных стоимостей в смежных со строительством отраслей, так как местное содержание в себестоимости 1 метра квадратного жилья невысокое. Импорт стройматериалов будет и дальше вымывать из экономики средства государственных программ.

В дальнейшем активное участие государства на рынке ипотеки может способствовать сжатию активов банковской системы. Дальнейшее сохранение программ приведет к значительному дисбалансу на рынке в части определения цены, так как сам рынок должен определять цену, она не может устанавливаться директивно. Все это может способствовать надуванию пузыря на рынке жилой недвижимости. Политика инфляционного таргетирования, процессы диверсификации экономики (рост местного содержания в промышленности строительных материалов) и возможное применение модели Сингапура по регулированию доступного жилья будут способствовать снижению стоимости денег в экономике и, соответственно, цены ипотеки, что позволит отказаться от государственных льготных программ и нивелировать риски возникновения пузыря.

Примечание. Мнение авторов может не совпадать с мнением редакции.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
19200 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторах:
Загрузка...
27 июля родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить