Повлияют ли январские события на рынок недвижимости Казахстана
В Казахстане, как и во всем мире, спрос на новое жилье опережает предложение
Несмотря на то что за последние годы привлекательность недвижимости в качестве инвестиционного инструмента существенно снизилась, в Казахстане, как и во всем мире, спрос на новое жилье опережает предложение, и перспективы рынка будут зависеть от многих факторов. При этом влияние январских событий, скорее всего, будет не таким заметным, как может показаться на первый взгляд, считает партнер Scot Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин.
«Деньги из сектора недвижимости перетекают на фондовый рынок. Одна из основных проблем рынка недвижимости – государственное регулирование. Во всем мире правительства пытаются регулировать рынок, и регуляторная составляющая сдерживает пружину предложения, которое не поспевает за спросом», – комментирует собеседник.
Насколько выгодны инвестиции в недвижимость ОАЭ
И правда ли то, что основными покупателями в элитном сегменте выступают пре... →
В прошлом году казахстанский рынок жилой недвижимости в массовом сегменте переживал всплеск, обусловленный возможностью использования пенсионных средств на покупку жилья. Если бы казахстанцы ее не получили, рост спроса был бы менее заметным, но потребность в новом жилье очевидна, считает Долбилин. «Спрос на новое жилье растет во всех странах, и Казахстан не исключение. Население страны растет, в семьях подрастают дети, спрос на новостройки появляется и со стороны людей, живущих в устаревающих морально и физически домах советской постройки. Основной спрос формируется в нижнем и среднем ценовых сегментах. Каким этот спрос будет впоследствии, в большей степени зависит от ситуации в экономике, от уровня зарплат, от того, как сложится ситуация на рынке ипотечного кредитования», – поясняет эксперт.
Если говорить о конечных потребителях, покупающих жилье в премиальном сегменте от 1–1,5 млн тенге за кв. м, то их доля не так велика, и, вероятнее всего, станет еще меньше после январских митингов. Новых предложений в данном ценовом сегменте в последние годы тоже было не слишком много. К тому же те, кто может позволить себе покупку элитной недвижимости, как правило, уже решили жилищный вопрос в Казахстане и, наблюдают неопределенность на домашнем рынке, за его пределами. Как правило, обеспеченные казахстанцы приобретали недвижимость в США, Швейцарии, Великобритании, ОАЭ, и в свете последних событий, полагает Долбилин, некоторые владельцы зарубежной недвижимости предпочтут уехать из страны, в результате чего и без того небольшой сегмент премиальной недвижимости станет еще меньше.
Что касается иностранных инвесторов, отмечает эксперт, то их присутствие на рынке недвижимости Казахстана не столь велико, массивных зарубежных инвестиций в секторе не наблюдалось в последние годы и вряд ли стоит их ждать в ближайшей перспективе. Влияние январских событий проявляется в том, что потенциальные покупатели из числа иностранных граждан возьмут паузу длиной в несколько месяцев, чтобы понаблюдать за развитием ситуации в регионе. «В нашей практике уже появился пример того, что покупатели, не успевшие подписать документы до Нового года, поставили сделку на паузу. Но, на мой взгляд, политических рисков опасаться не стоит: острая фаза конфликта миновала довольно быстро, пар сброшен, начнется построение нового, и этот процесс никак не коснется иностранных инвесторов, которые уже присутствуют в Казахстане. А вот придут ли новые, зависит от многих факторов, в том числе от аппетита потенциальных инвесторов к риску», – комментирует Долбилин.
Работа в Казахстане, как и на любом развивающемся рынке, связана с экономическими рисками, в первую очередь валютными и инфраструктурными. Отсутствие инфраструктуры, ее дороговизна осложняют условия строительства и ведут к росту затрат. В этом плане, напомнил эксперт, показательным для инвесторов оказался негативный опыт южнокорейского застройщика Woolim Construction с проектом Apple Town. «Основная масса новой застройки в Казахстане приходится на высотное жилье, строительство которого предполагает большие затраты на инфраструктуру. В малоэтажных домах эти расходы меньше, не говоря уже о том, что содержание таких домов обходится дешевле, жильцам проще договориться между собой и с управляющими компаниями в вопросах управления. По моему мнению, мы придем к тому, что города будут расти вширь, а не в высоту, вопрос в том, когда это произойдет», – прогнозирует эксперт.
Стремление жителей мегаполисов переехать из «человейников» в частный дом или таунхаус находит отражение в росте спроса на загородную недвижимость, и на глобальном рынке данный тренд становится определяющим на ближайшие годы. Рынок недвижимости, отмечает Долбилин, является продолжением рынка труда, а последний радикально изменился в результате пандемии. С одной стороны, девальвируется ценность высшего образования: жизнь показывает, что высококвалифицированный рабочий или водитель такси могут заработать больше, чем обладатель университетского диплома. С другой – привычная модель занятости уже не актуальна.
«Если профессия не предполагает работу на конвейере и не связана с физическим трудом, нет необходимости проводить в офисе пять дней в неделю: при наличии интернета можно не менее продуктивно работать из дома. Люди осознали долговременность этого тренда, и загородная недвижимость выросла в цене – мы наблюдаем это в том числе и на примере Казахстана. Хозяева домов в пригородах и поселках, которые месяцами и годами не могли найти покупателей на недвижимость, сейчас заключают сделки в считаные дни. Офисные пространства уменьшаются или, по крайней мере, не расширяются. На казахстанском рынке это не так очевидно, но зарубежные девелоперы в ответ на данную тенденцию все чаще переформатируют офисы под квартиры. В перспективе такой перекос может привести к дефициту офисной недвижимости, росту цен в данном сегменте и появлению новых проектов, но это вопрос более отдаленного будущего», – поясняет Долбилин.
В коммерческом сегменте основным бенефициаром сложившейся ситуации остается рынок складской недвижимости. Крупные складские помещения используют фармацевтические компании, продукция которых востребована в период пандемии. Росту спроса на складскую недвижимость способствует и развитие онлайн-торговли. Пандемия приучила покупать онлайн даже тех, кто десятилетиями ходил в традиционные магазины, а по мере того как на рынок труда выходит поколение молодых людей, родившихся в конце 1990-х – начале 2000-х, позиции e-commerce усиливаются. Наличие достаточного количества складских помещений – необходимое условие для развития рынка онлайн-торговли, и многие игроки рынка e-commerce инвестируют в развитие собственной логистической инфраструктуры. Надежные позиции рынка складской недвижимости подтверждает рост стоимости акций компаний, работающих в складском и логистическом бизнесе, резюмирует эксперт.
Подписывайтесь на нашу страницу в Facebook
