На рынке вторичного жилья в столице - стагнация

 

Средневзвешенная удельная цена предложения по городу зафиксирована на уровне 315 400 тенге за один квадратный метр ($2050 кв.м).

Прирост к прошлому месяцу — 400 тенге на каждый квадратный метр, или 0,2%.

Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 387 000 тг/кв.м (-1100 тг/кв.м, или -0,3%), а в «дешевом» — на уровне 252 600 тг/кв.м (+1500 тг/кв.м, или +0,6%)

 

Цены по административным районам

В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 392 400 тг/кв.м ($2550 кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 24%, в районе правого берега — на уровне 299 000 тг/кв.м ($1957 кв.м), здесь цена находится ниже среднего показателя по городу на 5%.

При этом средняя удельная цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 307 600 тг/кв.м ($1999 кв.м), а в районе Сарыарка — 290 000 тг/кв.м ($1885 кв.м).

Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о стабильности ценовых показателей во всех районах города.

Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от административных районов города. Таблица 1

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Оркен de luxe», «Бавария», «Europe Palace», «Престиж», «Грация», «Green Village», «Авиценна», «Жансая», «Хайвил Астана» и «Парижский квартал», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне $3600-5185 кв.м (551 700-794 600 тг/кв.м).

В новостройках самая высокая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на квартиры элит-класса — 424 800 тг/кв.м ($2772 кв.м), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается в новостройках эконом-класса — 311 900 тг/кв.м ($2035 кв.м).

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в сентябре 2013 года была равна 148 474 тенге, то доступность квартиры эконом-класса площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, составит 7 лет и 6 месяцев. Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата равна 301 321 тенге, доступность аналогичной квартиры составит 3 года и 7 месяцев, а для приобретения квартиры в новостройке элит-класса площадью 45 кв.м — 7 лет 7 месяцев.

Самый низкий уровень заработной платы у работников, деятельность которых находится в области административного и вспомогательного обслуживания — 88 406 тенге в месяц, здесь доступность столичного жилья эконом-класса составляет 12 лет и 7 месяцев, а элит-класса — 25 лет и 9 месяцев.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

В зависимости от комнатности, анализ предложения средних цен предложения по городу показал стабильность ценового показателя на все форматы квартир, то есть изменения цен незначительные и находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили 1-комнатные квартиры, где прослеживается рост цен на 1,9%. Подробнее в таблице 2.

Средние удельные цены 1-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 1%, 7,7% и 6,3% соответственно, а цены 2- и 3-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 1,8% и 0,8%. Традиционно самые доступные квадратные метры принадлежат 2-комнатным квартирам.

Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры. Таблица 2

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья в анализируемом месяце показал стагнацию на квартиры во всех типах построек. Исключение составили квартиры старого типа, где зафиксировано месячное снижение средней цены предложения на 4,7%.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в октябре 2013 года сократилась объектами во всех ценовых сегментах. Так, для объемов диапазона 80 000-220 000 тг/кв.м количество предложений снизилось на 30%, а для диапазонов 220 000-370 000 тг/кв.м и 370 000-700 000 тг/кв.м зафиксировано уменьшение объемов на 28% и 26% соответственно. В анализируемом периоде не наблюдается структурного сдвига, поэтому общегородской показатель изменился незначительно. Напомним, что с середины 2009 года включительно по май 2013 года наблюдалось плавное смещение предложений в сторону «дорогих» цен во всех диапазонах.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,53, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,06 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,46 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в тенге в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,3% до 387 000 тг/кв.м ($2515 кв.м). Снижение удельной цены предложения в сегменте элит-класса прослеживается на 2-, 4- и многокомнатные квартиры на 0,4%, 3,1% и 10,4% соответственно.

В разрезе административных районов сокращение цен в «дорогом» сегменте жилья зафиксировано в районе Сарыарка на 0,8%, а в районах Алматы и Есиль прослеживается небольшой рост цен на 0,4% и 0,6% соответственно.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с сентябрем 2013 года средняя цена предложения выросла на 0,6% до 252 600 тг/кв.м ($1642 кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир: максимально выросли цены предложения на многокомнатные квартиры — на 6%, а минимально — на 4-комнатные — на 0,3%.

В разрезе административных районов в «дешевом» ценовом сегменте повышение цен наблюдается в районе Есиль — на 1,8%, в районах Сарыарка и Алматы — на 1,6% и 0,3% соответственно.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за сегментом «дорогого» жилья, с ноября 2007 года, цены в тенге увеличились на 14,7% (+49 700 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост тенговых цен составил 20,5% (+43 000 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 17,4%, прибавив к каждому квадратному метру по 46 700 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 23,2%, а наименьший — на многокомнатное — 12,5%.

По сравнению с этим же периодом прошлого года, средняя удельная цена предложения по городу выросла на 17,6%, сегменты «дорогого» и «дешевого» жилья увеличились на 15,1% и 21% соответственно. За год, с октября 2012 по сентябрь 2013 года, уровень инфляции в столице составил 7,1%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в сегменте «дорогого» жилья и в среднем ценовом сегменте по городу рост цен в Астане превышает уровень инфляции в 2,1 раза и 2,5 раза соответственно, а сегменте «дешевого» жилья — в 3 раза.

Средняя цена за квартиру в Астане составляет $147 800, или 22 651 000 тенге (от $83 300, или 12 762 000 тг — за 1-комнатную до $409 300, или 62 714 000 тг — за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 11% больше. Максимальный годовой рост наблюдается на 1-комнатное жилье — 22%, при этом за год прибавилось к запрашиваемой цене $15 000, а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 20%, или минус $100 900.

В ближайшей перспективе ожидается небольшое повышение ценового показателя во всех сегментах рынка.

Предложение

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5611 ед. общей площадью 396 тысяч кв.м, объемом рынка в ценах предложения — $825 млрд.

Лидером по объему предложений (диаграмма 3) остается район Алматы — 53% (3006 квартир от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на район Есиль — 16% (879 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 31% (1726 квартир) (диаграмма 3).

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37% (2041 объект), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (105 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 24% (1359 объектов) и 30% (1696 объектов) соответственно и 4-комнатных — 7% (410 объектов) (диаграмма 4).

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 47% (2658 объектов), в монолитных и панельных домах — 34% (1903 объекта) и 19% (1050 объектов) соответственно (диаграмма 5).

Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая, — 70% (3909 объектов), также постройкам старого типа — 2% (135 объектов), улучшенной планировки — 21% (1194 объекта) и «хрущевкам» — 7% (373 объекта) (диаграмма 6).

Выводы

• В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, однако после осеннего роста снова наблюдается стагнация цен.
• Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенге превысили показатели конца 2007 года более чем на 14%.
• В дальнейшем на рынке вторичного жилья ожидается повышение средних цен предложения в пределах 0,5-1,5%.

Аналитическая служба kn.kz