В Алматинской области подешевела земля

На рынке земельных участков в I квартале 2014 средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне $18670/сот. При этом в сегменте дорогих земельных участков цена .предложения за 1 сотку составила $37029, а в сегменте дешевых — $6364.

Средняя цена предложения на рынке земельных участков в Алматинской области — $5840/сот (-11,6%). 

Цены по назначению, площади земельного участка и районам

В I квартале 2014 повышение средней цены за 1 сотку по городу зафиксировано на земельные участки под застройку производственной недвижимостью, где по отношению к прошлому кварталу рост составил 18,1%. На остальные виды земельных участков удельная цена предложения изменялась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена продолжает держаться на земельные участки, предназначенные под застройку коммерческой недвижимостью в Медеуском районе ($194 444/сот.), а наименьшая — под застройку производственной недвижимостью в Жетысуском районе ($2580/сот.).

Максимальная запрашиваемая цена за участок 2,3 га была зафиксирована в Медеуском районе — $25 000 000 под строительство коттеджного городка, а минимальная — 10 соток в Алатауском районе — $6000 под ИЖС.

Ценовые показатели рынка земельных участков Алматы по назначению

Назначение ЗУ	Кол-во объектов,  ед.	Общая площадь,  сот	Средняя цена предложения,  $/сот.	Изменение средней цены предложения за 1 сотку  к предыдущему периоду		Средняя цена «дорогих» ЗУ, $/сот.	Средняя цена «дешевых» ЗУ,  $/сот.	Индекс расслоения
				$	%
ЗУ жилого назначения	1515	33520	17458	+23	+0.13	34915	5882	5.94
ЗУ сельскохозяйственного использования	420	54235	5425	+113	+2.12	12333	1173	10.45
ЗУ коммерческого назначения	154	34391	36324	+2990	+8.97	70844	16914	4.19
ЗУ производственного назначения	51	12087	8650	+1324	+18.07	18159	2205	8.23
По городу	2140	134234	18670	+409	+2.24	37029	6364	5.82

Земельные участки под МЖС

Средний ценовой диапазон для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков от 10 до 100 соток. Резко возрастает цена на меньшие площади и снижается для площадей свыше 100 соток.

Земельные участки под ИЖС

Земельные участки под жилье представлены в основном под индивидуальное жилищное строительство, и 5% от зоны жилого использования ‑ под застройку коттеджными городками.

Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 38%. Однако наибольшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка от 10 до 50 соток, цены на который находятся в среднем ценовом диапазоне.

Как обычно, максимальные цены предложения прослеживаются на земельные участки до 3 соток, где цена почти в 2 раза превышает средний показатель по городу. В сегмент участков свыше 50 соток в основном попадают предложения в коттеджных городках.

Ценовые показатели рынка земельных участков под индивидуальную жилищную застройку Алматы по районам

ЗУ под ИЖС	Кол-во объектов,  ед.	Общая площадь,  сот	Средняя цена предложения, $/сот.	Изменение средней цены предложения за 1 сотку  к предыдущему периоду		Средняя цена «дорогих» ЗУ,  $/сот.	Средняя цена «дешевых» ЗУ,  $/сот.	Индекс расслоения
				$	%
Алатауский	281	2715	8311	-316	-3.66	14104	3986	3.54
Алмалинский	71	1209	33480	-756	-2.21	64584	8909	7.25
Ауэзовский	254	2746	14616	-604	-3.97	27484	5233	5.25
Бостандыкский	234	4702	20449	-2423	-10.59	39793	7265	5.48
Жетысуский	41	418	17937	+295	+1.67	34934	6342	5.51
Медеуский	462	6440	18716	+257	+1.39	42613	3918	10.88
Турксибский	72	543	11359	+1121	+10.95	21921	4930	4.45
По городу	2140	134234	16244	+711	+4.58	32400	5544	5.84
Илийский	31	267	2417	+64	+2.72	5040	776	6.49
Карасайский	843	13599	6762	-1060	-13.55	16886	1074	15.72
Талгарский	325	4246	3127	+300	+10.61	8037	651	12.34
По области	1199	18113	5665	-822	-12.67	14193	952	14.9

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство — 75% от общей базы, остальные 25% составляют крестьянские хозяйства.

Под садоводство отводятся в основном земельные участки площадью до 6 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне $8260/сотку, что почти в 1,5 раза превышает среднюю цену по городу в данном сегменте.

Земельные участки производственного назначения

Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. На графике видна закономерность, что по мере увеличения площади земельного участка средняя цена увеличивается.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи земельных участков по городу ($18670/сот.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный во II квартале прошлого года ($16498/сот.), на 13,2%, но все еще находится на 44% ниже пикового показателя IV квартала 2007 ($33320/сот.).

В I квартале 2013 цены на земельные участки в целом по городу были несколько ниже. За год земля подорожала на 6,9%. Главным образом это было связано с удорожанием дорогих земельных участков на 19,2%.

В течение последних двух лет на рынке земельных участков во всех сегментах наблюдался понижательный тренд. При этом темпы снижения цен на дешевые земельные участки наибольшие: 2012 — 38%, 2013 — 18%. В дорогом сегменте запрашиваемые цены сокращались на 12,5% в 2012 и на 12,6% в 2013.

Средний ценовой сегмент показал снижение в 2012 на 25%, в 2013 ‑ на 15,4%.

Ценовые показатели рынка земельных участков Алматы

Ценовые сегменты	I кв.2013 г	II кв.2013 г	III кв.2013 г	IV кв.2013 г	I кв.2014 г
Средняя цена предложения за 1 сотку в сегменте "дешевых" ЗУ, $/сот.	5423	5998	5842	6047	6364
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду	-27.93	+10.60	-2.60	+3.51	+5.24
Средняя цена предложения за 1 сотку, в среднем ценовой сегмент, $/сот.	17474	16498	16834	18261	18670
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду	-14.70	-5.59	+2.04	+8.48	+2.24
Средняя цена предложения за 1 сотку, в сегменте "дорогих" ЗУ, $/сот.	31070	34425	35413	37375	37029
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду	-21.08	+10.80	+2.87	+5.54	-0.93

Структура анализируемой базы

Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило в I квартале 4149 ед., из них в городе — 2142 ед., в области — 2007 ед. Общая площадь земельных участков — 661 тыс. соток на сумму $1438 млн.

В городе максимальную долю предложения (40%) занимают земельные участки для сельскохозяйственного использования, а минимальную (9%) — под застройку производственной недвижимостью.

В области (Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей иная: максимум (88%) пришелся на сегмент сельскохозяйственного использования, а минимум (2%) — на коммерческую застройку.

В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 21%. Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе, наибольшая — 61%, а в Илийском наименьшая — 6%.

Прогнозы на рынке земельных участков

Спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 в динамике темпов роста доходов населения наблюдается замедление. Так, если по отношению к 2011 рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 только 5,2%.

Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме.

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 по отношению к 2012 сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Начало 2014 ознаменовалось ростом ипотечного кредитования. 

Спрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса.

В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4 последних лет в среднем 4-5% в год. Основной рост наблюдался в 2012, составивший по отношению к 2011 10%.

В январе-марте 2014 объем инвестиций в основной капитал составил 74067,6 млн тенге, что на 22,6% больше, чем в январе-марте 2013.

В январе-марте 2014 инвестиций в жилищное строительство было направлено 24724,1 млн тенге, что на 97,1% больше, чем в январе-марте предыдущего года.

В 2013 наблюдалась положительная динамика в кредитовании экономики банками второго уровня, однако 2014 ознаменовался снижением уровня выданных кредитов.

В 2013 количество введенных в эксплуатацию зданий жилого назначения выросло на 11,8%, а нежилого назначения ‑ в 2,8 раза, в основном за счет финансирования 2012 года.

В январе-марте 2014 ввод жилья за счет средств населения составил 151,4 тыс. кв. м, что в общем объеме ввода составляет 43,9%. Количество зданий жилого назначения за I квартал 2014 составило 778 объектов, а нежилого — 187 объектов.

Значительное увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Жетысуском (в 4,5 раза), Турксибском (в 3 раза) и Бостандыкском (в 2 раза) районах.

 

 

Выводы

· В I квартале 2014 на рынке земельных участков Алматы было зафиксировано снижение средней цены на участки производственного назначения – 18,1%. Цена земли под МЖС, ИЖС, коммерческую застройку осталась без изменения.

· Также было отмечено снижение цен предложения на землю по области в Карасайском районе области на 12,9%.

Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.