Цены на жилье в Астане не пошли вверх с началом делового сезона

Аналитический обзор рынка вторичного жилья столицы Казахстана за сентябрь 2014

Иллюстрация: odhadynemovitosti-blahova.cz

В сентябре на рынке вторичного жилья Астаны средняя цена предложения изменилась незначительно и составила $2017 за 1 кв.м. Средняя цена в дорогом сегменте остановилась на отметке $2471/кв.м, в дешевом — на отметке $1634/кв.м (+0,6% к августу).

Цены по районам

В разрезе районов в течение месяца наблюдались разнонаправленные изменения. Так, в Есиле было зафиксировано сокращение цен на 1,6%, а в Сарыарке, напротив, рост на 1,2%. В районе Алматы изменение ценовых показателей незначительное, то есть находится ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Объем предложения, ед.

Изменение объема к августу, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение 
к августу

у.е.

%

Алматы

3503

-44

1983

-5

-0,25

Есиль

1051

+85

2361

-39

-1,61

Сарыарка

1904

+4

1889

+22

+1,16

По городу

6458

+45

2017

+6

+0,29

Самые дорогие квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль — $2361, что выше среднего показателя по городу на 17%. В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — $4032, минимальная цена держится на многокомнатные квартиры в районе Сарыарка — $1058. Средняя удельная цена предложения в самых дорогих жилых комплексах в сентябре находилась в диапазоне $3910-5070/кв.м. 

Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в сентябре 2014

Название жилого комплекса

Кол-во 
комнат

Площадь, кв.м

Цена, у.е.

Цена,
у.е./кв.м

ЖК «Альтаир»

5

296

1 500 000

5068

ЖК «ЦМТ - Центр Международной Торговли»

4

140

700000

5000

ЖК Europe Palace

4

177

800 000

4520

ЖК «Арман»

4

235

980 000

4170

ЖК «Нурсая»

2

92

380 000

4130

ЖК «Парижский Квартал»

3

161

660 000

4099

ЖК «Каскад»

3

122

500 000

4098

ЖК «Мунар»

2

66

270 000

4091

ЖК «Хайвил Астана»

3

89

350 000

3933

ЖК «Ак-Булак-3»

5

179

700 000

3911

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра зафиксирована на квартиры в новостройках элит-класса — $2482, а самая низкая — на жилье старой постройки — $1612.

Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья

Тип жилья

Объем предложения, ед.

Изменение объема к августу, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение 
к августу 

у.е.

%

Новой постройки

4553

+167

2093

-5

-0,26

Старой постройки

95

-18

1612

+50

+3,20

Улучшенной планировки

1312

+38

1854

+4

+0,22

«Хрущевки»

498

-142

1823

-10

-0,53

По городу

6458

+45

2017

+6

+0,29

Анализ средних цен в разрезе количества комнат показал небольшой рост цен на 2-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Средние удельные цены на 1-, 4- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 0,8%, 5,1% и 1,4% соответственно, а цены на 2- и 3-комнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 1% и 0,7%

Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Комнатность

Объем предложения, ед.

Изменение объема к августу, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение 
к августу

у.е.

%

1-комнатные

1718

-76

2033

+9

+0,45

2-комнатные

2483

+106

1997

+21

+1,06

3-комнатные

1741

+48

2002

-7

-0,34

4-комнатные

441

-35

2119

-6

-0,29

5-комнатные и выше

75

+2

2045

-66

-3,13

По городу

6458

+45

2017

+6

+0,29

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал, что во всех сегментах рынка средняя удельная цена за месяц не изменилась. 

Анализируемая база предложения

С начала года в структуре предложения квартир произошло увеличение количества в дешевом и среднем ценовых диапазонах на 47% и 31% соответственно, в то же время в дорогом сегменте количество сократилось на 31%.

Как показывает диаграмма, отчасти это было обусловлено снижением цен в дешевом и среднем ценовых сегментах и перетоком квартир из дорогого в средний и из среднего в дешевый. Кроме того, несмотря на снижение долларовых цен после девальвации, на рынке на 25% увеличилось количество желающих продать жилье.

Анализируемая база в сентябре 2014 пополнилась объектами во всех ценовых сегментах. Так, в диапазонах $600-1600/кв.м и $1600-2600/кв.м количество предложений выросло на 4% и 19% соответственно. В диапазоне $2600-4500/кв.м зафиксировано увеличение объема на 20%.

Удельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, выросла в сентябре на 0,8%. Ценовой разрыв между новыми объектами и объектами, выставленными на продажу более месяца, составил $63/кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложений.

При этом, как видно из диаграммы, удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В сентябре по отношению к августу цены сократились на 0,5%. 

Индекс расслоения (отношение дорогого жилья к дешевому, для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,51, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007) средний тенговый ценовой показатель по городу повысился на 36,5%, прибавив к каждому квадратному метру по 98 200 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 43%, а наименьший ‑ на 5-комнатное (25%).

В сегменте дорогого жилья тенговые цены увеличились на 33% (+112 300 тг/кв.м), а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 42% (+87 800 тг/кв.м). Однако долларовые цены все еще находятся ниже пиковых цен 2007.

Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время $137 700 (от $79 900 за однокомнатную и до $379 500 за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 9,3%, или $14 100, меньше. Максимальное снижение средних цен предложения было зафиксировано на многокомнатные квартиры — 18,4%, (минус $85 600), а минимальное — на 1-комнатное жилье — на 1,4% (минус $1 100 за квартиру).

В новостройках с начала девальвации наибольшее снижение цен отмечено на жилье элит-класса на 12,4%, а наименьшее — на квартиры комфорт-класса — на 4,3%.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 6458 квартир общей площадью 435 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил $884 млн.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 54%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 16%.

Анализ предложений по формату жилья показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 38%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1% от общего числа.

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от конструктивного решения показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48%, в монолитных и панельных домах — 32% и 20% соответственно.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 71%, постройкам старого типа — 1%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 8%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня. В июле 2014 среднедушевые номинальные денежные доходы населения  Астаны составили 122 286 тенге, что на 17,4% выше, чем в июле 2013, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 8,9%.

Однако с июля 2013 в динамике доходов населения наблюдалась отрицательная тенденция, которая сохранялась и большую часть 2014. В течение четырех месяцев реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.

Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009. К концу 2013 среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006. В диаграмме видим заметное увеличение сумм ипотечных займов в 2012-2013. В январе-июле 2014 разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 13 688 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в Астане за январь-август 2014 составил 721 сделку, что ниже аналогичного показателя 2013 (873 сделки) на 17%. В августе 2014 по сравнению с июлем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 16%.

Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 5,5%.

По данным департамента статистики Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Вместе с тем, в январе-августе 2014 объем инвестиций, направленных на жилищное строительство, составил 73867,1 млн тенге, это 122,6% к уровню января-августа 2013. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 21%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 5735 квартир, общая площадь введенного жилья составила 687 302 квадратных метров, что на 23,9% выше уровня января-августа 2013. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 40 660 квадратных метров, к уровню января-августа 2013— 72,1%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 5,9% против 10,2% в январе-августе 2013.

Выводы

  • По сравнению с августом в сентябре 2014 изменение средней цены предложения в целом по городу оказалось незначительным.
  • В разрезе районов были зафиксированы разнонаправленные изменения. Так, в Есиле было зафиксировано сокращение цен на 1,6%, в то время как в Сарыарке, напротив, — рост на 1,2%. В разрезе формата квартир небольшое повышение цен прослеживается на 2-комнатные квартиры.
  • С начала года на рынке вторичного жилья Астаны отмечается увеличение объемов предложения на 25%.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
4674 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить