Цены на аренду жилья в Астане подскочили за месяц на 21%

Средний показатель по городу сложился на уровне $1216 за месяц проживания. В пересчете на квадратный метр это $14,86. Арендные ставки в сегментах дорогого и дешевого жилья достигли уровня $2027 и $702. Анализ проведен на базе 1845 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. 

Цены по районам

Во всех районах города наблюдается рост ставок найма: максимальное увеличение ценового показателя отмечено в районе Сарыарка — 28,6%, а минимальное — в районе Алматы — 8%. Самые дорогие съемные квартиры в Астане традиционно предлагаются в районе Есиль — $1629, что выше среднего показателя по городу на 34%. В районах Алматы и Сарыарка арендные ставки держатся практически на одном уровне — $1002 и $1109 соответственно и находятся ниже среднегородского показателя на 9-18%.

В июле диапазон ставок аренды находился в пределах от $327/мес. (за 1-комнатную в районе Алматы) до $8174/мес. (за многокомнатную квартиру в районе Сарыарка).

Показатели рынка аренды по административным районам города

Район	Средняя стоимость аренды за квартиру, у.е./мес.	Изменение  к июню 2014 г.		Средняя стоимость аренды, у.е./кв.м	Изменение  к июню 2014 г.
		у.е.	%		у.е.	%
Алматы	1002	+115	+12,94	13,97	+0,81	+6,12
Есиль	1629	+258	+18,78	16,68	+1,16	+7,45
Сарыарка	1109	+246	+28,56	14,22	+0,43	+3,10
По городу	1216	+216	+21,55	14,86	+0,92	+6,62

По данным департамента статистики  Астаны среднедушевой денежный доход в I квартале 2014 составил 285 145 тг, за аналогичный период денежный расход, включающий в себя покупку продовольственных и непродовольственных товаров и услуг, составил 136 165 тг. Разница между доходом и расходом равна 148 980 тг за I квартал, или 49 660 тг за месяц ($272). Данный расчет показывает, что среднестатистический житель Астаны может позволить себе для найма только комнату для подселения или проживания с хозяевами. 

Цены по формату квартир

В течение июля в разрезе формата квартир изменения арендных ставок были незначительными. Исключения составили 2- и 3-комнатные квартиры, где наблюдалось повышение ставок найма. Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно держится на 2-комнатные квартиры — $13,86 в месяц.

Показатели рынка аренды по формату квартир

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды квартиры, у.е./мес.	Изменение  к июню 2014 г.		Средняя стоимость аренды, у.е./кв.м	Изменение  к июню 2014 г.
		у.е.	%		у.е.	%
1-комнатные	548	+5	+0,97	13,9	-0,13	-0,9
2-комнатные	938	+93	+11,05	13,86	+1,08	+8,42
3-комнатные	1694	+242	+16,68	16,04	+1,45	+9,96
Многокомнатные	3041	+66	+2,21	18,68	+0,58	+3,23
Комнаты	199	0	0	9,61	+0,07	+0,77
По городу	1216	+216	+21,55	14,86	+0,92	+6,62

Следует отметить, что арендные ставки на квартиры в новостройках выше стоимости найма в целом по городу на 15,4%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам дорогого и дешевого жилья

Средние ставки найма в дорогом и дешевом сегментах арендного жилья также выросли на 26,5% и 14,5% соответственно.

Распределение средней арендной ставки по формату квартир в сегментах дешевого и дорогого жилья Астаны, $/мес

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды  в «дорогом» сегменте, у.е./мес.	Изменение  к июню 2014 г.		Средняя стоимость аренды в «дешевом» сегменте, у.е./мес.	Изменение  к июню 2014 г.		Индекс расслоения
		у.е.	%		у.е.	%
1-комнатные	736	+41	+5,89	396	-9	-2,25	1,86
2-комнатные	1595	+371	+30,33	598	-7	-1,18	2,67
3-комнатные	2908	+312	+12,01	941	+154	+19,59	3,09
Многокомнатные	5123	-390	-7,07	1348	+117	+9,48	3,80
Комнаты	320	+2	+0,77	104	-1	-1,00	3,08
Алматы	1713	+289	+20,26	601	+30	+5,29	2,85
Есиль	2668	+478	+21,80	950	+129	+15,77	2,81
Сарыарка	1812	+430	+31,12	571	+67	+13,32	3,17
По городу	2027	+425	+26,51	702	+89	+14,51	2,89

В июле повышение ценовых показателей, как в сегменте дорогого, так и в сегменте дешевого жилья прослеживается во всех районах города. В разрезе комнатности в сегменте дорогого жилья основной рост пришелся на 2- и 3-комнатные квартиры, а в сегменте дешевог» — на 3- и 4-комнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу — $1216/мес. в июле опустился ниже максимального показателя ноября 2007 ($1315) на 7,5%, однако он превосходит минимум, зафиксированный в июне 2009 ($633), на 92%. В июле прошлого года цены на арендное жилье в Астане были несколько ниже. За год в целом по городу ставки найма выросли на 11,4%. Основное влияние на рост среднегородского показателя оказали арендные ставки 3- и многокомнатного жилья. Арендная ставка в сегменте дешевого жилья за год повысилась на 4,7%, а в дорогом — на 15,7%.

В I полугодии 2014 по отношению ко II полугодию 2013 наблюдается снижение арендных ставок на 22,3%. При этом можно отметить, что только в I полугодии прошлого года не отмечалось снижения арендных ставок.

Доходность жилья

Доходность жилья показывает, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в аренду, или, положив сумму стоимости квартиры на депозит, получать проценты. В июле 2014 средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовых в тенге и 3,7% годовых в долларах США (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана). В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 10,41 процентных пункта (п.п). Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 0,91 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости в тенге. В сегменте элит-класса в июле высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9,87 п.п.

Анализируемая база предложения

Анализ проведен на базе 1845 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. На район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, приходится 83%. Район левобережья Есиль занимает в анализируемом объеме 17%.

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, их удельный вес составил 60%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3%.

Выводы

- На рынке арендного жилья Астаны зафиксирован рост ставок аренды на 21,6%. Основное влияние на повышение общегородского показателя оказали выросшие ставки найма 2- и 3-комнатного жилья. Также наблюдается структурный сдвиг с появлением в анализируемой базе дорогих 3- и многокомнатных квартир.

- С начала года средняя арендная ставка на жилье выросла на 14%, с начала снижения (октябрь 2013) сократилась на 11%.

- С сентября 2013 средняя доходность арендного жилья по городу сократилась с 10 п.п. до 9,37 п.п., или на 0,63 п.п.

- По данным аналитической службы kn.kz, в период с августа по октябрь ожидается сезонное повышение ставок аренды в связи с началом нового учебного и делового сезона.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.