Строительство в условиях кризиса

Александр Якубович, давайте начнем с основных понятий: что собой представляет строительная отрасль Казахстана? Что она включает в себя?

- Есть заказчики - застройщики, инвесторы (далее - заказчики), со стороны которых приходят деньги в строительную отрасль, кто делает заказы. Есть подрядные проектные и строительные организации - это те, кто непосредственно строительство осуществляют. Заказчики и подрядные организации - это две разные категории: первые обеспечивают финансирование строительства, а вторые – непосредственно осуществляют строительный процесс.

Давайте посмотрим, кто сегодня дает деньги на строительство, кто является заказчиками. Их пять категорий. Первая - это местные бюджеты (акиматы городов и областей). Как правило, они выделяют деньги на строительство и реконструкцию дорог внутри городов, коммунальных сетей, строительство школ, детских садов и так далее. Вторая - республиканский бюджет. Он дает деньги уже на крупные проекты, на те, которые не под силу местным бюджетам.

Третья категория заказчиков - это национальные холдинги: ФНБ "Самрук-Казына", KazAgro, НУХ "Байтерек". В структуру этих холдингов входит множество национальных компаний.

Следующая категория - крупные компании на западе страны: NCOC, "Карачаганак Петролиум", Тенгизшевройл, CNPC (Китайская национальная нефтегазовая корпорация) и другие более мелкие. Это главные доноры строительства в нефтегазовом секторе.

И еще одна категория - это частные компании и люди. Что они строят? Есть компании, которые строят крупные и более мелкие заводы различных направлений, объекты энергетики, сельхозназначения и др. Есть еще те, кто занимается гражданским строительством. Это те, кто строит торговые центры, офисные здания, частные детские сады, школы, клиники, гостиницы, многоквартирные жилые комплексы (МЖС), частные жилые дома (ИЖС). Кроме того, это многочисленная армия владельцев недвижимости, которые заказывают ремонт или реконструкцию. К ним относятся и те люди, которые ремонтируют свои квартиры.

Вот эти все заказчики - компании и люди обеспечивают своими финансовыми ресурсами загрузку проектных и строительных компаний.

По подсчетам комитета строительства и ЖКХ НПП "Атамекен", сколько человек задействованы в строительной сфере?

- Деньги заказчиков обеспечивают работой около 650 тыс. человек. Среди них: проектировщики, строители, инжиниринговые компании и другие участники строительного процесса.

Эти люди, непосредственно занятые в строительстве или связанные с этой сферой, не знают, найдут ли деньги заказчики или не найдут, будет в этом году стройка или нет. И эта неопределенность сеет панику в подрядных организациях, а их по всей стране около 40 тысяч!

Всем известно, что строительство создает большое количество рабочих мест и потребляет продукцию многих отраслей. Экономический эффект от строительства заключается в мультипликативном эффекте средств, вложенных в строительство: одно рабочее место в строительстве создает еще 4-8 в смежных отраслях. С развитием строительной отрасли будет развиваться производство строительных материалов и соответствующего оборудования, машиностроительная отрасль, металлургия и металлообработка, нефтехимия, производство стекла, деревообрабатывающая промышленность, цементная промышленность, энергетика, эксплуатация, бытовые услуги и пр.

Кроме того, строительство, как никакая другая отрасль экономики, способствует развитию новых предприятий и стартапов. Рост строительной отрасли неизбежно вызывает экономический рост в стране. Еще следует признать, что одна из сфер строительства – жилищная – решает очень много социальных вопросов.

"Лично мое мнение: мы не должны паниковать, рынок восстановится, и гораздо быстрее, чем в предыдущих случаях. Опыт прохождения кризисов у всех большой. Во всяком случае, так хотелось бы".

Если мы возьмем минимальное количество рабочих мест, которое создает строительство в смежных областях - 4 человека, и умножим на 650 тыс., то получим, что 2 млн 600 тыс. человек непосредственно работают в строительстве, или соприкасаются со строительством, или производят бытовые товары, необходимые для людей, которые используют объекты недвижимости. А если взять коэффициент семейственности, скажем, 3 человека в семье, и перемножим на 2 млн 600 тыс., то получим невероятное количество людей, зависящих от строительства. Получается огромная цифра - это цифра, с которой не поспоришь, это объективный показатель, что строительство - самая большая сфера занятости в стране, поэтому на нее необходимо обращать внимание и помогать ей, ведь, кроме всего прочего, эта масса людей является и потребителями различных товаров и продуктов, что имеет колоссальное значение для экономики.

С какими проблемами столкнулись сейчас подрядчики и какова общая сумма финансовых ресурсов, ежегодно направляемых на строительство?

- По всем источникам финансирования ориентировочная сумма - та, которая была запланирована всеми заказчиками в начале 2020 года, составляла 4,5–5 трлн тенге. Но до сегодняшнего дня подрядчики не владеют информацией, какие из запланированных объектов будут продолжать строиться или вновь начинаться. Пока каждый день от подрядчиков со всего Казахстана в комитет по строительству и ЖКХ НПП "Атамекен" приходят письма об уменьшении сумм договоров или об их расторжении, то есть речь идет о секвестировании бюджета как государственных, так и частных заказчиков.

Однако учитывая то, что эта пандемия уже скоро закончится и нефть немного, но уже пошла в рост, наш комитет надеется, что часть секвестированных денег вернется и инвестиционные программы по всем источникам финансирования (государственные и частные) будут реализованы. В каком виде - мы не знаем. Поэтому подрядные организации просят: объясните, как быть, сокращать сотрудников или нет. Есть посыл государства - не увольнять. Но как долго? Месяц? Год? Скажите, что будет. Учитывая, какую массу рабочих мест создает строительство, подрядчики просят, чтобы государство не сокращало инвестиционные программы и разными возможными способами помогло частным заказчикам и застройщикам не сокращать свои.

О каких способах речь?

- У строителей большое количество контрактов с государством. Государство очень жестко относится к тем компаниям, которые вовремя не выполняют контракты: начисляет огромные штрафы за срыв сроков и включает подрядчика в реестр недобросовестных поставщиков услуг. Если ты включен в этот реестр, к новым тендерам тебя не допустят. Но строители не по своей вине приостановили работу и могут просрочить контракты. Поэтому они обращаются с просьбой, чтобы решением Государственной комиссии продлили сроки действия контрактов на период действия чрезвычайной ситуации без предоставления доказательств, что они простояли, это и так всем известно.

Не все компании заплатили корпоративный подоходный налог за 2019 год (срок уплаты в марте-апреле 2020 года). Отсюда просьба: "Государство, помоги, пожалуйста, дай отсрочку оплаты КПН (корпоративный подоходный налог) до конца 2020 года. Так появятся оборотные средства у компаний, и они смогли бы продержаться. Из четырех месяцев этого года уже два подрядчики или стоят, или работают вполсилы, и неизвестно, на сколько сегодняшний кризис затянется. В связи с этим есть просьба: сделать КПН за 2020 год не 20%, как обычно, а 10%".

Кого-то из людей компании отправили в отпуска без содержания, дали им справки, и они наверняка получат 42500 тенге от государства. Но даже те, кто остался работать, работают не так эффективно, потому что нарушена логистика поставок стройматериалов и их не хватает в связи с остановкой многих заводов. Рабочие и инженерно-технические работники не могут попасть из области в город для работы или, наоборот, из города в область, что также отразится на заработке людей. В связи со всем этим строительство объектов осуществляется вполсилы и это отразится на заработке людей. Отсюда следующая просьба: "Государство, помоги, пожалуйста, освободи компании от уплаты за работника ИПН, пенсионных взносов, социальных отчислений, медицинского страхования". В этом случае у компаний появятся оборотные средства и они смогут доплачивать людям, которые потеряли деньги в марте и апреле.

Что еще влияет сейчас на работу подрядчиков?

- Очень серьезно на них повлияла девальвация национальной валюты. Например, у компании есть договор на строительство здания, для чего надо закупать строительные материалы, в числе которых есть импортные. Произошла девальвация на 20% - импортные материалы подорожали на 20%. Но в смете как они были по старой цене, так и остались, а подрядчику придется купить материал на 20% дороже. Второе: есть местные строительные материалы, в которых присутствует импортная составляющая, и мы уже видим и ожидаем в ближайшее время, что местные предприятия поднимут на них цены. В связи с этим затратная часть на строительство возрастает и выполнение контрактов становится невозможным. Подрядные компании просят государство о пересчете смет по текущим договорам.

Если государство этого сделать не может, то многие подрядчики просят от имени НПП "Атамекен" обратиться к правительству, чтобы расторгли с ними договоры без штрафов. Подрядчики выйдут из контрактов, а правительство заново проведет тендер по пересчитанной цене. Потому что они уже сегодня знают, что не обеспечат выполнение контрактов.

В связи с этим мы обращаемся к правительству с просьбой сделать все максимально возможное, чтобы предотвратить банкротство компаний.

К слову, о потреблении импортных строительных материалов. Сегодня доля импортных строительных материалов в составе объектов составляет от 20% до 50%, и мы все в настоящее время после очередной девальвации задумались - задумалось правительство, задумались частные компании о том, чтобы принять в самое ближайшее время необходимые меры и построить необходимые заводы по производству строительных материалов, чтобы уйти от импортной зависимости - так называемое импортозамещение. Необходимо признать, что это возможно, необходимы только воля и стремление.

А стоит ли спасать компании, которые нежизнеспособны и не подготовлены к кризисам?

- Если говорить с точки зрения рынка, то я абсолютно с вами согласен: не стоит. Но сильных компаний, которые могут выстоять, не так много. Почему? Потому что прибыль от строительства объектов у подрядчиков не такая большая. Поэтому сложно сказать, что они запаслись "жирком".

Сейчас произошел форс-мажор, здесь вины строителей нет. Где они будут работать и сколько будет работы в этом году, большой-большой вопрос. Поэтому сейчас нужно смотреть на ситуацию в строительной отрасли с социальной точки зрения тоже.

В России уже запустили программу льготной ипотеки со ставкой 6,5%. На ваш взгляд, нужно ли у нас стимулировать спрос за счет подобных инструментов?

- Хорошо, что вы затронули тему заказчиков-застройщиков в строительной сфере: тех, кто строит многоквартирные жилые дома, ИЖС. Как помочь им?

В настоящее время имеется много различных программ, направленных на строительство жилья. В частности, программа «Нурлы жер» (государственная программа повышения доступности и комфорта жилья и развития жилищной инфраструктуры - прим. ред.) предусматривает сдачу в эксплуатацию в 2020 году 15 млн кв. м жилья. Из них 2,2 млн финансирует государство, 6 млн кв. м - индивидуальные застройщики, которые используют собственные средства или заемные в банке, и 6,8 млн кв. м - застройщики многоквартирных домов. В связи с этим для безусловного выполнения намеченной программы необходимо развивать дешевую ипотеку под самые минимальные проценты.

У «Нурлы жер» есть направление "7-20-25", где 7% - это кредитная ставка, 20% - первоначальный взнос, 25 - срок, на который выдается ипотека. По этому направлению можно купить квартиру не дороже 25 млн тенге. Проще расширить эту линейку до 35 млн тенге. Если мы расширим, то ипотекой могут пользоваться те, кто строит индивидуальное жилье, а также люди, которые хотят купить квартиру нужной площади по своим запросам. Ведь что такое 25 млн тенге для Нур-Султана и Алматы? Это квартира меньше 60 "квадратов". Если кто-то хочет чуть больше площадь, то он не сможет взять эту ипотеку.

Как я уже сказал выше, строительство 12,8 млн кв. м жилья осуществляется частными заказчиками-застройщиками. В связи с сегодняшней кризисной ситуацией и некоторыми трудностями сбыта или привлечения финансовых ресурсов часть строительства новых объектов приостановлена. Строительство ведется только по тем объектом, по которым есть обязательства перед дольщиками. Застройщик не будет начинать строить новые дома месяц, два, три, пять - к чему это приведет? К тому, что дома, сдача которых должна бы произойти в следующем году, не будут введены в эксплуатацию.

По нашим подсчетам, 25%-35% от предполагаемого плана может быть сорвано, а это 1,7-2,4 млн кв. м жилья. Что произойдет? Спрос превысит предложение, и стоимость жилья резко пойдет вверх. Есть также риск того, что застройщики ИЖС, в основном это частные лица, не имея доступа к дешевым деньгам, точно так же приостановят строительство, по нашим расчетам, не менее 25%. А это ориентировочно еще 1,5 млн кв. м.

Застройщики Казахстана в целях стабилизации рынка, безусловно, просят дешевые кредитные ресурсы для продолжения строительства. Однако готовы уже и к другому сценарию и говорят: "Если есть трудности с обеспечением дешевого финансирования для нас, то нам ничего не нужно, помогите людям, которые хотят купить у нас, помогите банкам, которые дадут дешевые деньги покупателям квартир". В этом случае у застройщика появится уверенность, что у него будут покупатели, и он продолжит строить новые дома. Так не будет останавливаться строительство, не будет резкого роста цен на жилье, рабочие будут при работе (то есть мы решаем вопрос занятости).

Наш комитет по строительству и НПП "Атамекен" просит правительство выдавать дешевые кредиты для застройщиков до 7% и дешевую ипотеку под 7% для покупателей, чтобы стимулировать и спрос, и предложение.

Для справки: Из 650 тыс. человек, работающих в строительстве, 450 тыс. человек задействованы в самом массовом виде строительства - жилом. При этом частные заказчики-застройщики организовывают работу 380 тыс. человек, которые должны обеспечить в этом году ввод в эксплуатацию 12,8 млн кв. м жилья, и это составляет около 2 трлн тенге строительно-монтажных работ из общих 4,5–5 трлн тенге строительно-монтажных работ в целом по стране.

Комитет ЖКХ НПП озвучил свои просьбы правительству?

- Комитет находится в постоянном контакте по всем вышеуказанным вопросам с правительством и озвучил просьбы строительной отрасли. С чем-то они соглашаются сразу, потому что это невозможно опровергнуть. С чем-то не согласны. На что-то они свои предложения выдвигают. Мы знаем, что сейчас идет в правительстве практически ежедневное обсуждение всех наших просьб и предложений. Думаем, что необходимое нам решение будет принято в апреле-мае, когда уже ситуация стабилизируется и будет более-менее все понятно с кризисом.

Что будет с жильем, которое строят для дольщиков? Не повторится ли ситуация 2008 года, когда застройщики не выполняли свои обязательства?

- После той ситуации государство засучило рукава и ужесточило Закон о долевом участии, чтобы сегодня не было тех проблем, которые возникли тогда. В настоящее время, чтобы привлекать деньги дольщиков, нужно пройти определенные процедуры и получить специальные разрешения от государственных органов.

Основная масса застройщиков, которые соблюдают закон, достроят начатые дома и не вызовут никаких проблем. Но на рынке, к сожалению, есть компании, которые работают не по закону. Поэтому мы говорим дольщикам: будьте внимательны. Прежде чем вас соблазнят в отделе продаж, пусть вам покажут разрешение на привлечение денег дольщиков, согласно существующему законодательству. Дольщики, обращаюсь к вам: лучше посоветуйтесь десять раз, но не идите туда, где вам предлагают квартиру по цене значительно ниже рыночной. Если кто-то продает по цене намного ниже рыночной, их нужно бояться.

Если говорить о компании BAZIS-A, к которой вы имеете непосредственное отношение, как там у вас с дольщиками?

- В нашей компании все хорошо. Во-первых, мы всегда работаем в рамках Закона о долевом участии. Во-вторых, за время существования нашей компании, а это уже 30 лет, мы прошли через четыре кризиса, и к этому мы были готовы. Поэтому мы приглашаем всех дольщиков страны, которые хотят купить квартиры хорошего качества в хорошем месте: "Добро пожаловать! Мы вас любим! Мы за эти годы ни разу вас не подводили". Люди живут в наших домах и радуются. Мы всегда на связи с нашими покупателями, ценим их, и они с нами остаются на протяжении многих лет: покупают у нас квартиры, когда семью создают, когда хотят расширяться или по другому любому поводу, когда нужна квартира, - опять покупают у нас, потому что доверяют нам. Спасибо дольщикам, потому что они верны нашей компании и своими инвестициями помогают реализовывать жилищную программу нашей страны.