Средней зарплаты не хватит на съем средней квартиры в Астане
Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны за апрель 2014
В апреле на рынке арендного жилья Астаны зафиксирован рост арендных ставок на 11,3% до уровня $1001 за месяц проживания (182 300 тенге). Аренда жилья в сегментах дорогого и дешевого увеличились в цене на 12,1% и 9,9% соответственно и составили $1578 и $646 за квартиру.
Средняя ставка найма по городу за 1 квадратный метр остановилась на уровне $14,04, прибавив 3,9%. Количество анализируемых предложений составило 1590 квартир.
Цены по районам
Основное влияние на повышение арендной ставки по городу оказали районы Есиль и Сарыарка, здесь аренда выросла на 13,9% и 24,3% соответственно. В районе Алматы изменение ставки найма незначительное.
Самые дорогие квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль, превышение среднего показателя по городу составляет 35%. В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 4-15%.
В данном месяце диапазон ставок аренды находится в пределах от $357/мес. (за 1-комнатную в районе Сарыарка) до $7000/мес. (за многокомнатную квартиру также в районе Сарыарка).
Показатели рынка аренды по административным районам города
Район |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
---|---|---|---|---|---|---|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
Алматы |
850 |
+3 |
+0.34 |
13.16 |
+0.11 |
+0.85 |
Есиль |
1351 |
+165 |
+13.87 |
15.48 |
+0.39 |
+2.55 |
Сарыарка |
963 |
+188 |
+24.26 |
14.32 |
+1.15 |
+8.74 |
По городу |
1001 |
+102 |
+11.34 |
14.04 |
+0.52 |
+3.86 |
Если учесть, что, по данным департамента статистики Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в марте 2014 составила 168 609 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 182 300 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте дешевого жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 117 700 тенге за квартиру, что составляет 70% от среднемесячной номинальной заработной платы.
Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 326 212 тенге, доступны квартиры в сегменте элит-класса (287 300 тенге в месяц за квартиру), отдавать за такую квартиру придется 88% дохода.
Самый низкий уровень заработной платы у работников, в области административного и вспомогательного обслуживания — 114 946 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 68% от среднемесячной заработной платы.
Цены по формату квартир
В разрезе формата квартир влияние на повышение среднего показателя по городу оказали 2- и 3-комнатные квартиры, аренда которых выросла на 6,2% и 9,6% соответственно за квартиру.
Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно зафиксирована на 2-комнатные квартиры — $13,34 в месяц.
Показатели рынка аренды по формату квартир
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
---|---|---|---|---|---|---|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
1-комнатные |
561 |
+4 |
+0.71 |
14.16 |
+0.39 |
+2.87 |
2-комнатные |
844 |
+49 |
+6.18 |
13.34 |
+0.48 |
+3.7 |
3-комнатные |
1482 |
+129 |
+9.55 |
14.39 |
+0.52 |
+3.72 |
4-комнатные |
2649 |
+223 |
+9.21 |
17.01 |
+0.69 |
+4.24 |
Комнаты |
203 |
+4 |
+2.08 |
9.64 |
+0.15 |
+1.55 |
По городу |
1001 |
+102 |
+11.34 |
14.04 |
+0.52 |
+3.86 |
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 20%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Цены по сегментам дорогого и дешёвого жилья
Средние цены в дорогом и дешевом сегментах арендного жилья увеличились на 12,1% и 9,9% соответственно.
Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах дешевого и дорогого жилья Астаны, $/мес.
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
---|---|---|---|---|---|---|---|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
1-комнатные |
715 |
-10 |
-1.42 |
426 |
+5 |
+1.14 |
1.68 |
2-комнатные |
1240 |
+100 |
+8.76 |
620 |
+47 |
+8.14 |
2.00 |
3-комнатные |
2650 |
+170 |
+6.84 |
833 |
+42 |
+5.37 |
3.18 |
4-комнатные |
4675 |
+375 |
+8.72 |
1334 |
+246 |
+22.63 |
3.50 |
Комнаты |
319 |
-1 |
-0.34 |
109 |
+2 |
+1.65 |
2.93 |
Алматы |
1272 |
-47 |
-3.58 |
590 |
+7 |
+1.20 |
2.16 |
Есиль |
2177 |
+271 |
+14.23 |
853 |
+127 |
+17.47 |
2.55 |
Сарыарка |
1603 |
+412 |
+34.61 |
571 |
+77 |
+15.55 |
2.81 |
По городу |
1578 |
+171 |
+12.12 |
646 |
+58 |
+9.87 |
2.44 |
В анализируемом периоде повышение ценовых показателей в сегменте дорогого жилья прослеживается в районах Сарыарка и Есиль. В разрезе комнатности рост наблюдается только на 2-, 3- и многокомнатные квартиры.
В дешевом сегменте арендного жилья также отмечено повышение ценовых показателей в районах Есиль и Сарыарка. В разрезе комнатности основной рост пришелся на многокомнатные квартиры.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартир по городу — $1001/мес. в апреле опустился ниже максимального показателя ноября 2007 ($1315) на 23,9%, однако он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 ($633), на 58,2%.
В 2013 на рынке аренды жилья Астаны наблюдались разнонаправленные тенденции. Так, с января по сентябрь на рынке сохранялся планомерный рост с незначительными сезонными колебаниями. Поворот тренда на снижение наметился с октября и сохранялся до марта 2014. За последний год в целом по городу ставки найма сократились на 4,1%, не превысив уровень инфляции — 6,3%. Основное влияние на повышение средней цены оказали арендные ставки 1- и 2-комнатного жилья.
Арендная ставка в сегменте дорогого жилья за год сократилась на 2%, а дешевого — на 3,3%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т. е. хранить сбережения в банке. В апреле 2014 средняя ставка по депозитам составила 8,8% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана).
В связи с тем, что на рынке аренды ставка найма выросла, а на рынке вторичного жилья продолжилось снижение средних цен, в апреле наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка.
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 10,87 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 2,07 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Стоит отметить, что в данном месяце, индекс доходности 3-комнатного жилья снова ниже уровня среднего банковского вознаграждения.
В сегменте элит-класса в анализируемом месяце высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9,06 п.п., однако индекс доходности 1- и 2-комнатных квартир находится ниже уровня среднего банковского вознаграждения.
Показатели доходности в Астане
Сектор рынка арендного жилья |
Доходность квартир |
Доходность квартир |
Доходность квартир |
|
---|---|---|---|---|
|
||||
1-комнатные |
8.15 |
6.52 |
10.87 |
|
2-комнатные |
7.95 |
7.18 |
9.78 |
|
3-комнатные |
8.41 |
9.06 |
8.72 |
|
4-комнатные |
9.33 |
8.88 |
9.40 |
|
Комнаты |
6.19 |
4.77 |
6.65 |
|
Алматы |
7.82 |
7.24 |
9.59 |
|
Есиль |
7.55 |
7.24 |
8.23 |
|
Сарыарка |
9.45 |
9.24 |
10.51 |
|
По городу |
8.34 |
7.97 |
9.58 |
|
Структура предложения
Анализ проведен на базе 1590 объектов, предоставленных газетой «Недвижимость» и порталом kn.kz. Район правого берега, включающий два административных района, Алматы и Сарыарка, занимает в ней 83%. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 17% в анализируемом объеме.
С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес составил 54%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3%.
Количество предложений в новостройках составило лишь 9%, причем в районе левобережья — 3%, в районе правого берега — 6%.
Выводы
· На рынке арендного жилья Астаны тенденция снижения ставок найма сменилась ростом.
· С начала года средняя арендная ставка на жилье сократилась на 5,9%, с начала снижения (октябрь 2013) — на 26,4%.
· С сентября 2013 средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась с 10% до 8,3%, или на 1,7%.
· В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья с наступлением летних каникул ожидается ценовое затишье.
Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.