Спрос на квартиры в Астане сократился, несмотря на снижение цен
Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны за март 2015
В марте на рынке вторичного жилья Астаны продолжилось сокращение долларовой и тенговой цены предложения. Средние цены сократились к февралю на 1,7% и 1,5%, соответственно. Динамика последних трех месяцев показывает увеличение темпов падения цен. С момента девальвации (февраль 2014) недвижимость в Астане подешевела на 10,2% в долларах и на 8,3% в тенге.
Тенденции
Продолжающийся рост курса доллара и ужесточение условий по ипотечному кредитованию предопределяют нынешнюю отрицательную динамику цен на рынке жилья. Так, к концу марта курс американской валюты составил 185,65 тенге, или плюс 1,8%, по отношению к началу года. В связи с этим средняя долларовая цена начала года сократилась на 3,6%, тенговая — на 1,7%.
Девальвация национальной валюты в феврале 2014 привела к сокращению спроса на рынке жилья Астаны более чем на 11% по отношению к 2013. Возобновление тенденции роста спроса наметилось с августа 2014. Однако за последние три месяца спрос в Астане сократился на 8,5%. Среднее количество сделок составляет 900-1000 в месяц.
В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне $70 за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.
Ценовые изменения
По данным аналитической службы kn.kz, в марте 2015 наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль — на 2,1%. В районе правого берега запрашиваемые цены снизились на 1,6%.
В разрезе формата лидерами по снижению цен стали многокомнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 10,6%, при этом цены на 4-комнатные квартиры за месяц не изменились.
Цены на жилье новой постройки, которое составляет 73% от общего числа предложений, сократились на 1,9%. Чуть отстают по темпам снижения «хрущевки» (- 1,3%) и «улучшенная панель» (-1%). В новостройках наибольшее снижение запрашиваемых цен прослеживается на квартиры комфорт-класса — 5,9%, а наименьшее — на квартиры бизнес-класса — 0,9%.
Средняя цена квартиры в Астане составила в настоящее время $130 800 (от $74 500 за 1-комнатную до $383 400 за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 16%, или $25 400, меньше.
Больше всего за год подешевели 1-комнатные квартиры — на 13,5% (минус $12 100 за квартиру), меньше всего — 3-комнатные: на 10% (минус $18 400).
Аналитическая служба kn.kz отслеживает динамику средних цен на квартиры, выставленные на продажу менее месяца назад, и квартиры, продающиеся больше месяца. Динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая затем корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляет 1-3%.
Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет 30% от общего объема предложения.
По наблюдениям аналитиков kn.kz, в марте 2015 средние цены в сегменте дорогого жилья сократились на 2,0%, а в сегменте дешевого жилья — на 1,7%. За год снижение в сегменте дешевого жилья составило около 10,2%, в сегменте дорогого жилья — 9%.
Исследования показывают, что в долгосрочном периоде дорогой сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и дешевый, однако дешевый сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 7125 ед. общей площадью 479 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил $928 млн.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 55%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 19%.
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 32% и 18% соответственно.
Выводы
- По сравнению с февралем 2015 средние ценовые показатели по городу сократились во всех сегментах, причем темпы снижения увеличиваются.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается увеличение объема предложения.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в среднесрочной перспективе ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1% за месяц.
Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.