Сокращение штатов, падение цен, удаленка. Для кого кризис — время возможностей?

Что происходит на рынке офисной недвижимости, рассказывают профессиональные игроки

ФОТО: pixabay.com

Кому придется хуже всего, а кто питает надежды на рост? На вопросы Forbes.kz отвечают Миргуль Омурзакова и Мадина Абильпанова, основатели DM Associates - компании по стратегическому консалтингу в сфере коммерческой недвижимости.

F: Как изменилась обстановка на рынке бизнес-недвижимости под влиянием ЧП и карантина, с какими проблемами столкнулись арендаторы и арендодатели?

Миргуль Омурзакова: Вновь настало время переговоров - только так можно найти вариант win-win для каждой из сторон. Хотя это первый такой форс-мажор, все же игроки рынка уже имели похожий опыт переговоров после девальвации в 2015 году. Поэтому, при наличии практического опыта у всех сторон, такие переговоры проходят уже гораздо быстрее. Естественно, арендаторы ТЦ заинтересованы в привязке ставок к обороту, и собственники готовы идти на льготные условия аренды, обсуждая их с каждым ретейл-оператором индивидуально на срок как минимум до конца текущего года.

Если в ретейле все предельно ясно – операторы были освобождены от аренды, то в офисах каждый кейс рассматривается отдельно, нет какого-то четкого уровня применимых скидок.

В свою очередь, арендодатели/собственники столкнулись с проблемой увеличения затрат на обслуживание своих объектов: закуп вендингов для санитайзеров, оборудования для замера температуры, тепловизоров, масок и других расходных материалов для всего персонала.

Например, обслуживание дезинфекционных туннелей, включая расходники для них и для вендингов санитайзеров, стоит около 200 тыс. тенге в день на каждые 10 тыс. человек, которые проходят через них. Сам закуп таких тоннелей собственникам обходится от 300 до 800 тыс. тенге за каждый.

Миргуль Омурзакова
ФОТО: Архив пресс-службы
Миргуль Омурзакова

Несведущему человеку кажется, что во время ЧС супермаркеты и аптеки только зарабатывали. Но если брать супермаркеты, то они тратили колоссальные суммы на принятие дополнительных мер безопасности в связи с коронавирусом, а общий оборот если и рос, то в основном на самый низкомаржинальный товар. То есть будет правильнее сказать, что они работали больше на продуктовую безопасность и на обеспечение населения самым необходимым. Что касается онлайн-магазинов, у них остро встали вопросы с логистикой и доставкой.

F: Получается, спад сейчас у всех? Или все же есть те, кто выиграл от коронакризиса? Например, что происходит с ценами на аренду и продажу офисов?

Миргуль Омурзакова: Сделки совершаются и по аренде и по продаже, это касается в основном офисного сегмента. На начало объявления ЧП сделки, которые были на стадии заключения, подвисли до лучших времен. А после выхода из карантина часть либо отложили принятие решений до более позднего срока, либо начали пересматривать условия и сели за стол переговоров.

С 25 мая прошло слишком мало времени, чтобы сделать выводы, куда и как будут двигаться ставки аренды и стоимость продажи. На данном этапе тот срез, который мы успели оценить, показывает, что ставки аренды в основном пока не снижаются, за исключением некоторых новых зданий – которые и до карантина демпинговали, чтобы привлечь арендаторов. В самый разгар карантина еще и случилось падение курса тенге, что могло больше повлиять на увеличение ставок, и такие намерения у собственников есть - в некоторых зданиях произошла небольшая коррекция в сторону увеличения, но только на новые предложения. В 80% случаев собственники заняли выжидательную позицию, резких движений не делает никто, все сейчас заняты оптимизацией расходов на управление и на решение вопросов по скидкам с действующими арендаторами.

Что касается стоимости продажи объектов на вторичном рынке, то за последний месяц, например, было совершено несколько сделок по продаже отдельно стоящих бизнес-центров, и это тот случай, когда на волне общего кризиса кто-то срочно «выходит», а кто-то ждал стоимость ниже рынка. Такие запросы на покупку «ниже рынка» участились, ведь во все времена кризис для кого-то - это время возможностей.

Что касается первички, стоимость продажи, например, на один из крупных офисных проектов «Есентай Сити», который мы официально представляем как авторизованный агент, осталась на прежнем уровне, хотя были ожидания о поднятии цен. Так что есть прекрасная возможность купить здание по старой цене. Из-за ковида, кстати, сроки сдачи объектов также сдвинулись на квартал и более. Первая фаза «Есентай Сити» будет сдана осенью.

F: Какие доходы, по вашей оценке, недополучили арендодатели за время карантина? За счёт чего владельцы бизнес-центров намерены покрывать убытки?

Миргуль Омурзакова: Я думаю, арендодатели бизнес-центров недополучили 30-40% дохода от аренды за время пика карантина – этот показатель зависит от здания и пула арендаторов. После постепенного послабления этот показатель недополученной аренды составил около 20-25%.

Эти убытки никак и ничем не покрываются, единственное, что как-то снизит их - это оптимизация всех расходов на управление, сокращение штата, снижение заработных плат, пересмотр стоимости услуг подрядчиков. Таким образом эта «цепная реакция» дойдет и до самого малого бизнеса.

F: Считается, что больше всего в кризис пострадает этот самый малый бизнес - по оценкам, треть компаний может закрыться. Грозит ли банкротство владельцам бизнес- и торговых центров, отельерам? Есть ли какие-то рецепты выживания?

Мадина Абильпанова: Владельцы бизнес- и торговых центров, а также гостиничных комплексов в большинстве своем относятся к среднему и крупному бизнесу, и определенный запас прочности, а также меры поддержки от государства для них предусмотрены. Таким образом, нам не видится возможным их банкротство. В то же время, если говорить о малом бизнесе, безусловно, здесь будет волна закрытия магазинов, кафе, туристических компаний и других направлений, часть из которых будет вынуждена не только сокращать, но и полностью приостанавливать свой бизнес.

Для более крупных сетей сейчас происходит оптимизация расходов в виде пересмотра текущих условий аренды, закрытия неликвидных точек, а также пересмотра планов развития сети в условиях нынешних реалий.

Лучше настроение у некоторых операторов кафе и ресторанов: впервые алматинцы останутся на лето в городе, поэтому рестораторы надеются на прирост в летний период, особенно если требования по рассадке гостей будут ослаблены. Хотя есть мнения и прямо противоположные.

Миргуль Омурзакова: Крупные отельеры кулуарно говорят, что выход на доковидный уровень потребует около трех лет. И сейчас прогнозы делаются исходя из такого понимания.

F: Сегодня много говорят о том, что спрос на офисы существенно снизится — за время карантина компании наладили удаленную работу. Относится ли эта тенденция к Казахстану?

Миргуль Омурзакова: Если говорить по арендаторам, то эффект от ковида будет иметь четкие очертания позже, но уже сейчас видно, особенно по международным компаниям, которые пока поставили запрет на возвращение сотрудников в офисы - до июля, до августа и даже до декабря. Кто-то вышел на 20%, кто-то на 50%. У них получилось настроить работу удаленно, и я думаю, не за горами тот день, когда компании будут пересматривать свое отношение к офисному пространству и уже не будет отговорок, что удаленная работа невозможна. Эта тенденция идет давно — так, на этой волне в свое время появились коворкинги, а многие корпорации в больших городах устремились туда, где живут их сотрудники, чтобы быть ближе к ним.

В Штатах некоторые крупные корпорации уже объявили о том, что до конца года сотрудники будут работать из дома, а опрос сотрудников показал, что они готовы работать из дома за меньшую заработную плату. Представляете, какая это колоссальная экономия - даже если частично компании дадут возможность работать удаленно? Зарплаты меньше, за офис не платить, нет операционных затрат, оверхедов и т.д., а на другом конце корпорация имеет счастливого и продуктивного работника. Конечно, это применимо не ко всем, больше касается tech-гигантов, и то - только частично.

Что же касается Казахстана, то один из наших клиентов больше года назад уже поднимал похожую тему — что будет, если компания частично «уйдет» в коворкинги. Но на тот момент этот вопрос для них виделся в отдаленном будущем. Карантин и то, как бизнес смог подстроиться под него, возможно, станет толчком для более быстрых изменений в этом направлении.

Сегодня по нашему срезу мы видим, что если казахстанские компании уже работают практически вполную, то международные аудиторские компании распустили сотрудников по удаленную работу до конца года, нефтяные - до середины лета, компания, представляющая бренд бытовой техники, - на 50% вышла, сотрудники одного из международных банков работают в офисах поочередно: половина сотрудников одну неделю, вторая половина - другую неделю.

Мадина Абильпанова
ФОТО: Архив пресс-службы
Мадина Абильпанова

F: Давайте вернемся к ретейлу. Какой сегмент торговли пострадал больше всего и почему? Какая сфера ретейла получит развитие после ковидокризиса?

Мадина Абильпанова: Ситуация на рынке непроста абсолютно для всех сегментов ретейла, даже для тех, кто не останавливал свою коммерческую деятельность на время карантина – супермаркетов и аптек. Общий экономический спад отражается на всех игроках рынка. Тем не менее есть сегменты, которые пострадали больше, чем другие. Это связано с периодом простоя – их закрыли раньше и будут открывать позже других: это фитнес-центры, кинотеатры, развлекательные центры. Более того, если фуд- и фешн-ретейл имел и имеет возможность работать онлайн, то в данных сегментах ретейла деятельность возможна только в офлайн-режиме, поэтому и ущерб у них больше всего, и время восстановления будет дольше.

Однако есть ретейл-операторы, оборот которых значительно увеличился в карантинный период – это онлайн-супермаркеты, которые как собственными силами, так и посредством служб доставки активно наращивали свои объемы продаж. Как следствие этого, в самый разгар карантина были срочные заявки на складские помещения для них.

Многие ретейл-операторы серьезно задумались о присутствии на онлайн-площадках и в самый разгар карантина оперативно начали их запуск или усиление и активно продолжают данную стратегию уже после его окончания, осознавая ее растущую значимость. Так, например, активно работают онлайн-магазины сегмента люкс у Viled Fashion, Sauvage, G&G Glamour, в сегменте масс-маркет - Intertop, Sportmaster и многие другие, еще ряд игроков сейчас находятся на стадии разработки и запуска в самое ближайшее время.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
7271 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
24 сентября родились
Жулдыз Омарбекова
депутат мажилиса парламента РК, основатель общественного благотворительного фонда «Бауржан»
Нурлан Рахметов
член совета директоров НАО «Международный центр зелёных технологий и инвестиционных проектов»
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить