Собственники бизнес-центров опасаются будущего

На правах рекламы

Директор управляющей компании Marden Realty Жулдыз Какенов поделился с Forbes.kz своим видением будущего рынка офисной недвижимости в Астане

Директор управляющей компании Marden Realty Жулдыз Какенов

F: Какие тенденции на столичном рынке офисной недвижимости вы можете отметить?

– Нас ожидают большие перемены. Достаточно взглянуть на цифры, чтобы понять, что до конца 2018 года произойдет более чем двукратное увеличение офисных площадей. Причем основная масса объектов будет находиться на Левом берегу и принадлежать к сегменту класса «А». Поэтому предстоит настоящая битва между управляющими компаниями и собственниками бизнес-центров.

Помимо этого, хотел бы отметить, что развитие любого рынка носит циклический характер и наш сегмент не исключение. Соответственно, бывают периоды падения и роста. Мы полагаем, что рынок нащупает свое «дно» в 2018–2019 годах. И чтобы восстановиться, ему понадобится пять лет. С более развернутым исследованием вы можете ознакомиться на нашем корпоративном сайте: www.marden.kz.

F: Вы имеете в виду то, что в Астане сейчас строятся несколько крупных коммерческих проектов вроде Talan Towers и «Абу-Даби Плаза»?

– Не только. В течение четырех лет будет построено еще около 14 бизнес-центров класса «А». Помимо этого, не стоит забывать, что в столице идет подготовка к ЭКСПО, и в связи с этим у нас впереди много неопределенности. Глава государства поставил четкую задачу по окупаемости проекта. Чтобы добиться этого, судя по словам главы АО «НК «Астана ЭКСПО-2017» Талгата Ермегияева, существует идея модернизации павильонов под офисы после проведения выставки. Однако возникает ряд вопросов.

Во-первых, насколько известно из неофициальных источников, площадь объектов ЭКСПО, пригодных под офисную недвижимость, составит чуть более 500 тыс. кв. метров. Если этот массив площадей потом станет офисами, то на выходе в 2018 году мы получим огромный для Астаны объем офисных объектов. Не надо быть гением, чтобы спрогнозировать, что, при самых оптимистических прогнозах, это приведет к снижению средней заполняемости на рынке до 60–70%.

Во-вторых, остается открытым вопрос, кто будет управлять данными объектами. Если в качестве управляющей создадут аффилированную структуру, то можно предположить, что она «уведет» весь квазигосударственный сектор. И коммерческие бизнес-центры лишатся части своих арендаторов.

В-третьих, на рынке управления офисной недвижимостью ходят слухи о том, что в качестве управляющей компании объектами ЭКСПО будет приглашен крупный иностранный игрок. Этот вариант развития событий я воспринимаю как вотум недоверия казахстанским управляющим компаниям. А ведь на нашем рынке уже появились достаточно профессиональные отечественные игроки, способные эффективно эксплуатировать масштабные объекты.

Полагаю, в этих условиях всем игрокам рынка необходимо объединиться в единую платформу и лоббировать свои интересы перед государством, совместно выравнивать рынок, влиять на арендные ставки, сохранять рабочие места и выплачивать налоговые поступления в бюджет. Такой площадкой может стать набирающая популярность Неделя коммерческой недвижимости CRE Week, партнерами которой мы являемся. Регулярные бизнес-завтраки и ивенты, где обсуждаются текущие проблемы, становятся все более насыщенными из года в год. Например, в этом году приезжают Дональд Трамп – младший и всемирно известный архитектор Заха Хадид.

F: По вашим наблюдениям, какова ситуация на рынке финансирования офисной недвижимости?

– В прошлом году ставил себе цель – рефинансировать текущие обязательства. В поисках кредитных средств обошел восемь банков, из них лишь в двух почти добился успеха. Меня и мою компанию словно просканировали, изучили всю подноготную: финансовый анализ, залоги, кредитная история, денежные потоки, семья и т. д. Я прошел все, а деньги так и не получил. Когда дело подошло к принятию решения и подписанию договора, начал осознавать, что банкиры «плывут». В сентябре я понял, что рынок валится, в октябре стало окончательно ясно, что девальвационные ожидания и цена на нефть подорвали результаты моей годовой работы.

Дополнительная проблема в том, что рынок бизнес-центров очень капиталоемкий, требуются миллиарды тенге, и даже толковых заемщиков банки не «вытягивают»: кто-то по размеру капитала не подходит, кто-то не имеет длинных денег, а может быть, просто у меня авторитета пока мало. Надо отметить, что правление банков боится акционеров. Ни один банк не застрахован от проблем с залоговым имуществом, за это может быть отдельный спрос с менеджмента, поэтому они стараются не рисковать. Наши банкиры не верят в положительную кредитную историю, хотя у меня 12 досрочно погашенных кредитов и ни одного дня просрочки. Зато они верят в залоги: считают, если ты предоставишь залог, в 3 раза превышающий сумму кредита, то выполнишь свои обязательства. Бизнес у нас такой, доверия мало...

Проблема еще в отсутствии государственной поддержки именно нашего сегмента. Ни одна управляющая компания не подпадает под какую-либо госпрограмму субсидирования. Фондовый рынок вообще обесточили, для среднего бизнеса его нет. Для нас вариант создания real estate investment fund (REIT) или выпуск облигаций остаются мечтами. Управляющие активами компании утверждают, что«технически REIT-фонд можно создать за два-три месяца, но покупателей акций на рынке нет». В этом году тенговые кредиты в дефиците, ставки по ним в районе 25%. Все ждут досрочных выборов, потом День столицы и затем неизбежную девальвацию. Национальному банку никто не верит.

F: Что нужно сделать, чтобы избежать будущих проблем?

– На руку может сыграть фактор Астаны, это уникальный город. Ежегодно в столицу приезжают около 50 тыс. человек, которые естественным образом повышают спрос на различные товары и услуги. В том числе на арендную недвижимость. Соответственно, есть шанс того, что к 2018–2019 годам дополнительный приток населения составит 200 тыс. человек, и это сможет обеспечить весь рынок недвижимости адекватным количеством спроса. Однако сохранить свои позиции на рынке смогут лишь те бизнес-центры, которые обладают конкурентными преимуществами: месторасположение, подъездные пути, архитектура, узнаваемость объекта. Но даже при достаточном уровне этих ключевых параметров управляющей компании необходимо увеличивать эффективность здания путем создания правильной концепции, бережливой эксплуатации, внедрения качественных стандартов обслуживания арендаторов. Все это в комплексе позволит успешно пройти любые кризисы.

F: Расскажите немного о Marden Realty. Какие действия предпринимает ваша компания в текущих условиях?

– Мы работаем на рынке управления офисной недвижимостью Астаны с 2006 года. С 2011 года внедряем в компании японскую философию бережливого производства «кайдзен». Marden Realty управляет двумя бизнес-центрами – «Деловой дом «Алма-Ата» (класс «B+») и SAAD (класс «А»). Концепция «Делового дома «Алма-Ата» – это город в городе, здание для малого бизнеса. Арендатор здесь может найти все, что ему нужно для работы, не выходя из комплекса, где имеется богатая инфраструктура. Модель мы подсмотрели у kaspi bank– нашего партнера. Kaspi является банком №1 в розничном кредитовании, и такой пример специализации на рынке побудил нас к идее создания лучшего бизнес-центра для малого бизнеса.

Концепция БЦ SAAD – здание для международных компаний, где арендаторами являются: Европейский банк реконструкции и развития, Сhevron, Alstom, Reed Smith, Rafe. Бизнес-центр имеет отличную синергию с пятизвездочным отелем Marriott, с которым расположен в одном комплексе. На бренд Marriott идут международные компании, крупный бизнес. Контракты аренды заключаются сроком от пяти лет с пролонгацией, что исключает проблемы в кризис.

За последние пять лет мы провели огромную работу, сформировались как управляющая компания: внедрили кайдзен, заполнили объект, повысили удовлетворенность арендаторов, увеличили денежный поток, обучили персонал, внедрили KPI, разработали и ввели стандарты управления офисными зданиями, сформировали сильную корпоративную культуру, взяли под управление второй объект.

В этом году мы разработали стратегию развития компании на пять лет, согласно которой продолжаем свою работу по улучшению операционной эффективности бизнеса, развитию бренда и привлечению инвестиций. Конечно же, продолжаем развивать кайдзен.

Пользуясь случаем, хочу заявить, что мы – компания, которая выполняет взятые на себя обязательства, развивается и хочет вырасти в игрока №1 на рынке офисной недвижимости Астаны. Которая обучается и находит креативные решения, выживает и процветает, у которой есть амбиции и профессионализм.
Мы рассмотрим все варианты, давайте сотрудничать! Циклы на рынке недвижимости происходят всегда, грамотный игрок может зарабатывать как на росте, так и на падении. Мы знаем этот рынок как свои пять пальцев, с нами рисков меньше! Мы открыты для продуктивного и плодотворного партнерства!

FЕсли вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
 

Статистика

9468
просмотров