Сколько зарабатывали казахстанцы на спекуляциях с жильём в 2021 году

ФОТО: © Depositphotos/LyazaTretyakova

Период пандемии не стал исключением. Стремительное обесценение денег последние два года привело к увеличению количества инвестиционных сделок в Казахстане: на 25% в Нур-Султане и 20% - в Алматы.

В цифрах это выглядит так: в среднем в Нур-Султане с первичного рынка на вторичный для перепродажи переходит более 2,4 тыс. квартир из 9,5 тыс.предлагаемых от застройщиков. В Алматы – более 1 тысячи из 5,5 тысяч.

Токаев предложил новую программу льготной ипотеки 

Текущий год стал, пожалуй, одним из самых противоречивых относительно прогнозов динамики цен. С одной стороны, к понижению располагало снижение реальных доходов в конце 2020 - начале 2021 года и отмена программы «Баспана хит». С другой стороны, разрешение на использование средств ЕНПФ привело к росту цен. В конце концов последний фактор стал определяющим. Бегство капитала в недвижимость спровоцировало 20%-ный рост цен на вторичное жилье и 15%-ный на первичное и позволило инвесторам хорошо заработать.

Как изменились цены на квартиры в октябре

В октябре по завершении сезонной активности рост цен на первичное жилье в Нур-Султане прекратился, на вторичном замедлилися до 1,5%. В Алматы окончание делового сезона наступает чуть позже, поэтому в октябре инерционный рост цен продолжился. На 2,2% вырос первичный рынок, на 3,5% - вторичный. Важным индикатором для рынка стало повышение базовой ставки Национальным банком до 9,75%.

Как и сколько зарабатывали казахстанцы на инвестициях в жилье в период пандемии? Насколько такие вложения выгоднее депозитов? Выгодно ли сдавать квартиру в аренду? Разбираемся в этом материале.

Казахстанцы взяли ипотечные кредиты почти на три триллиона тенге

Начнем с того, что заработок на вложениях в жилье подразделяется на активный и пассивный. Активный достигается путем перепродажи за счет роста стоимости, пассивный предполагает сдачу жилья в аренду.

Рассмотрим первый вариант. Это собственно спекуляции – самый привлекательный вариант для инвестиций, хотя и наиболее рискованный. Анализ доходности мы провели на основе данных об измении цен портала о недвижимости korter.kz. Для анализа доходности мы выбрали проверенные объекты трех надежных застройщиков, сроки строительства которых не превышают 2,5 года.

Так, на стадии котлована ЖК, расположенный по улице Акмешит/Орынбор в Нур-Султане, показал 54% прироста стоимости за 2 года и 3 месяца. Вложения в однокомнатную квартиру стоимостью 14,3 млн тенге принесли инвестору на перепродаже 7,8 млн тенге прибыли, или 24% годовых.

Доходность в 20,5% годовых показали ЖК номер 2 и 3. В то же время вложения в жилье повышенного класса («бизнес» и «элит»), как показывает последний вариант, имеет уже меньшую доходность - около 13% годовых.

Условиями для успешных инвестиций в жилье являются:

• надежный застройщик, соблюдающий заявленные сроки сдачи ЖК, – это самый важный пункт, несоблюдение которого может свести на нет всю доходность вложений;
• ликвидный объект или пул объектов. Для вложений выбираются малоформатные квартиры – 1-комнатные, квартиры-студии, реже 2-комнатные, преимущественно комфорт-класса с хорошим месторасположением.

20-24% годовых - много это или мало? Это почти в два раза больше, чем обычный банковский депозит, доходность которого может принести до 13% годовых при запрете на снятие и пополнение вклада. Эффективная ставка по универсальным банковским депозитам составляет около 9% годовых, что едва ли покрывает инфляцию, которая достигла к концу текущего года 8,7%.

Сколько можно заработать на аренде жилья?

Динамика арендных ставок на квартиры продолжает бить рекорды. Расчеты по базам данных flatfy.kz показали, что по сравнению с допандемийным периодом (январь 2020 года) в Нур-Султане средняя ставка увеличилась на 44%, со 144 тыс. в январе 2020 года до 224 тыс. тенге в месяц в октябре текущего.

Теперь считаем доходность. При средней цене предложения 431,9 тыс. тенге за квадратный метр, или 30,2 млн тенге за квартиру, и средней ставке аренды 224 тыс. тенге в месяц, доходность от аренды жилья составит (с учетом возможного простоя) около 8,2% годовых. По сравнению с началом 2020 года доходность жилья увеличилась на 2%.

Тимур Турлов рассказал, упадут ли цены на жилье в Казахстане

Как видно, на помесячной аренде доходность не превышает уровня инфляции. А вот бизнес посуточной и почасовой аренды способен принести почти в два раза больше – около 13-16% годовых.

А теперь суммируем совокупную доходность квартир на вторичном рынке. Прирост цен предложения по продаже с начала пандемии составил 19% (10,4% годовых), доходность от аренды жилья - от 8,2% до 16% годовых. Итого доходность жилья на вторичном рынке за последние два года для инвестора могла составить 19-26% годовых.

Риски инвестиций в перспективе

В данном случае мы не говорим о неудачном выборе застройщика или объекта. Выбирать нужно только проверенные, надежные компании и ликвидные объекты. Чтобы не потерять деньги, в деле инвестиций в жилье необходимо отслеживать и внешние факторы. Например – базовую ставку. Так, очередное повышение базовой ставки в октябре до 9,75% приведет к удорожанию ипотечных кредитов и банковских вкладов на 0,25%, что вызовет замедление роста доходности жилья уже в ближайшие месяцы.

Для прогнозирования доходности на год вперед изучаются новые ипотечные программы, источники вливания (средства ЕНПФ), рост доходов, инфляция, цены на нефть, курс доллара.

Выводы

1. Инвестиции в жилье в Казахстане остаются привлекательным инструментом для заработка.

2. Наиболее доходными являются спекуляции на первичном рынке, способные приносить инвестору 20-24% годовых.

3. Доходность от аренды жилья находится на уровне инфляции, но в целом вторичный рынок также показывает неплохую доходность – 19-26% годовых. Но операции на нем являются более трудозатратными, хотя и менее рискованными;

4. Для безопасных инвестиций необходимо анализировать рынок и взвешивать риски.