Как найти комфортное жильё в Астане и сколько оно стоит

В казахстанском строительном законодательстве нет отдельного раздела про инфраструктуру. Есть лишь несколько статей в разных документах, где упомянуты производственная, социальная, рекреационная, инженерная и транспортная инфраструктуры.

Что такое инфраструктура

Инфраструктура (от латинского infra — «ниже, под» и structura — «строение, расположение») — совокупность сооружений, зданий, систем и служб, необходимых для функционирования отраслей материального производства и обеспечения условий жизнедеятельности общества.

В международной классификации принято различать внутреннюю и внешнюю инфраструктуру. Относящиеся к ним объекты выходят далеко за пределы списка минимальных удобств.

- Внутренняя инфраструктура – это сама концепция комплекса, детская площадка, парковочные места во дворе, дополнительные помещения (например, кладовые), правильно спланированные площади коммерческих и офисных помещений, — рассказывает аналитик инвестиционного холдинга «Макрус» Максат Бектибаев. — К примеру, если у магазина или парикмахерской вход со двора и через балкон, то это неправильно, это плохо. А когда офисы и магазины расположены с внешней стороны дома - это удобно.

Под внешней инфраструктурой эксперт подразумевает торговые центры, места для времяпрепровождения с детьми (детские центры развлечений, парки), а также школы, садики, поликлиники, фитнес-клубы. К примеру, у жителей Khan Shatyr Residence есть прямой доступ к крупному торговому комплексу, где можно пообедать, постричься, купить необходимую одежду и так далее.

— Правильнее было бы говорить не об одном ЖК, а о микрогруппе из 3-5 комплексов, расположенных рядом, — продолжает эксперт. — Ведь от продуманной и правильно организованной инфраструктуры одного ЖК в плюсе оказываются и соседние дома.

Инфраструктура призвана обеспечить гражданам необходимый уровень комфорта. Ведь человек должен жить в тепле и с электричеством, иметь возможность удобно добираться до дома, парковаться, если есть машина, отдыхать в благоустроенном дворе и не мучиться поисками поликлиники, детсада и школы в шаговой доступности.

Реалии инфраструктуры столичных ЖК

— Столичные реалии таковы, что мы обычно довольствуемся тем, что есть. Когда в шаговой доступности имеются какие-то супермаркеты, сервисы, такие как химчистка или салон красоты, то принято говорить, что это комплекс с развитой инфраструктурой, — поясняет коммерческий директор агентства «Витрина недвижимости» Альмира Жумашева.

Эксперт считает наиболее комфортным для жизни центр левого берега, а именно - район ТРЦ «Керуен». «Хотя «золотой квадрат» правого берега также сохраняет статус», — отметила эксперт.

По мнению Максата Бектибаева, другие районы с развитой инфраструктурой находятся на правом берегу: Сарыарка — Кенесары, Сарыарка — Абая, Республики — Иманова и пересечения с другими улицами до улицы Уалиханова, 13 магистраль — Мирзояна, Кажымукана — Мирзояна.

Однако месторасположение – не всегда гарантия комфортной жизни. Пример –  новый  ЖК «Есиль», расположенный в нескольких сотнях метров от монумента «Триумфальная арка». У комплекса, где цена за квартиру площадью 40 кв.м. стартует от $75 тыс., нет даже подъездных путей, и жители добираются до асфальтированной дороги через грязь. К слову, это отнюдь не исключение из правил.

Что должен предложить застройщик

На какой самый скромный пакет удобств стоит рассчитывать жителю столицы, рассказали в компании BI Group.

— Застройщик обязуется обеспечить минимальные потребности в инфраструктуре: наличие паркинга и детских площадок, — пояснила менеджер проектов отдела развития МЖК компании BI Group Мария Роднищева. — При строительстве крупномасштабных объектов (коттеджные городки и т.п.) также закладывается строительство школ и детских садов. В зависимости от классов жилья регламентируется количество парковочных мест на комплекс. 

Упомянутые экспертом классы жилья — это не знакомые бизнес-класс, элит-, эконом- или малопонятный комфорт-класс. Речь идет о четырех классах жилых зданий, официально принятых и описанных в документе СНиП РК-3.02-43-2007.

Требования к паркингам

Умение найти место для парковки и удачно вписаться в тесные ряды соседских авто — жизненно важный навык для большинства автовладельцев столицы.

— В Астане действительно существует дефицит парковочных мест, особенно в домах эконом-сегмента, а также в домах, построенных до 2000-х, — констатировал исполнительный директор РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» Ринат Рамазанов.

Расчет обеспечения жилого комплекса машиноместами должен соответствовать СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания». Для решения проблемы дефицита парковочных мест предлагается использовать следующие параметры.

Стандарты паркингов для различных классов жилья

Класс	4 класс	3 класс	2 класс	1 класс
Параметры паркинга	Согласно нормативным требованиям местного генплана		Закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета не менее 1,0 машиноместа на квартиру	Закрытый наземный/подземный отапливаемый паркинг, предпочтительно — с мойкой и экспресс-автосервисом. Доступ в паркинг для жителей: квартира — лифт — паркинг. Не менее 1,5 машиноместа на квартиру

 

 

 

До ввода этих правил многие жилые дома в Астане проектировались без подземного или отдельно стоящего паркинга.

— Сейчас все новые ЖК идут с паркингами, и это очень правильно. Кроме того, я знаю о том, что городские власти начали выдавать частным компаниям отводы под строительство автопаркингов в густонаселенных спальных районах Астаны, — прокомментировала ситуацию Альмира Жумашева. — Возможно, отдельно стоящие многоуровневые паркинги смогут решить проблему парковки, так как с развитием города она будет только обостряться.

Однако застройщики без энтузиазма строят паркинги для своих ЖК, иногда навязывая покупателю вместе с квартирой парковочное место.

— Сейчас работают СНиПы, согласно которым застройщик обязан обеспечивать ЖК паркингами в расчете 1 парковочное место на 1 квартиру, — объяснил Максат Бектибаев. — Гостевые парковочные места во дворе в расчет не идут. Однако покупатель не обязан приобретать парковочное место вместе с квартирой, хотя случаи навязывания паркингов есть. В краткосрочной перспективе строить паркинг невыгодно, он окупится только через 10 лет.

Нацеленность многих строительных компаний на краткосрочные инвестиции, а не на длительное присутствие на рынке — это проблема всей строительной отрасли, которая влечет за собой соответствующие последствия.

Как инфраструктура влияет на стоимость жилья

Наличие необходимой инфраструктуры оказывает значительное влияние на стоимость недвижимости. По словам специалистов аналитической службы kn.kz, расположение рядом с домом школы, поликлиники, детского сада, магазинов в среднем поднимает цену на 10-20%. Также большую роль в увеличении стоимости жилья играет развитость внутренней инфраструктуры (паркинги, охрана, салоны красоты, прачечные, фитнес-клубы, расположенные на территории ЖК). Так, в жилых комплексах с развитой инфраструктурой стоимость квадратного метра достигает $4000 и выше, тогда как в менее комфортных районах цена 1 кв.м. составляет $800-1000.

Объекты инфраструктуры и цены за квартиру

Удобство	50-60 тыс. $	70-90 тыс. $	90-120 тыс. $	130  тыс. $
Домофон	+	+	+	+
Детская площадка	+	+	+	+
Школа	+	+	+	+
Детсад	+	+	+	+
Транспортная развязка	+	+	+	+
Паркинг	+	+	+	+
Видеонаблюдение		+	+	+
Торгово-развлекательный центр  по соседству			+	+
Кладовая		+		+
Фитнес-клуб				+
Поликлиника		+	+	+
Престижный район				+
Озелененная территория		+	+	+
Банки и офисы		+		+
Спортивная площадка		+	+	+
Консьерж-сервис				+
Охрана			+	+
Панорамный вид				+

Решающим фактором при покупке квартиры для многих остается район. Здесь на первое место однозначно выходит транспортная инфраструктура, то есть удобство подъездных путей и возможность быстро попасть в разные районы города. С точки зрения месторасположения в фаворе у эксперта Максата Бектибаева – ЖК «Хайвил Астана».

— Наиболее удачный комплекс — это «Хайвил», концепция «город в городе», — считает он. — Идеальное месторасположение — недалеко от левого берега, доступ к другим районам города. Плюс правильно организованная внутренняя инфраструктура: есть и фитнес, и увеселительные заведения, и детские центры, и многое другое.

Порой такое понятие, как престижный район, становится важнее других факторов.

- На цену за квадратный метр недвижимости влияет всё в совокупности. Например, на правом берегу развитая инфраструктура, но цены ниже. Ближе к набережной цена уже другая. То же самое и на левом берегу: цены выше, так как это престижно, а значит, и застройщики, и собственники стараются сразу предусмотреть вопросы инфраструктуры, — пояснил управляющий директор по продажам АО «Корпорация «Цесна» Ахтан Жунусбеков.

Инвестиция в КСК

Продумать и построить качественный жилой комплекс — это одна часть работы, а грамотно обслуживать, тем самым сохраняя первоначальную задумку и рабочее состояние дома, — это другое. При покупке квартиры работа КСК должна стать одним из параметров ее оценки.

— Когда вы заходите в подъезд и вам не нравится обстановка или не работает лифт, нет света в подъезде, грязно — это всё отталкивает, — делится Максат Бектибаев. — Но есть ещё и скрытые от глаз моменты работы КСК. Хороший КСК снижает скорость износа дома. Надо заметить, что в Астане дома стареют с огромной скоростью: год идет, наверное, за семь. Из 300 комплексов Астаны приличные КСК - примерно у 10%.

В целом, по словам эксперта, стремление строителей быстро снять сливки и уйти с рынка вынуждает застройщиков не только далеко не всегда строить качественно, но и отдавать жилые комплексы на обслуживание, по сути, кому попало.

- Хотя, согласно нашим подсчетам, грамотное управление 3-4 комплексами может в совокупности приносить такой же доход, как и строительство 1 дома в год. В европейских странах на весь город работает 2-3 управляющие компании (КСК по-нашему), у которых есть все инструменты, есть мобильные группы, выезжающие на обслуживание и т.д. Такие компании зарабатывают серьезные деньги, — говорит Бектибаев.

Себестоимость инфраструктуры

Максат Бектибаев уверен, что тщательно продуманный проект ЖК позволяет не только избегать лишних трат, но и умело зарабатывать на организации инфраструктуры.

- Прежде чем проектировать, нужно знать потребности ЖК, заранее продумывать все нюансы. Важно продумывать площади и подъездные пути для будущих магазинов, аптек, сервисов. Можно заранее искать потенциальных арендаторов, - дал он совет. – У нас же коммерческие площади новых домов часто пустуют, потому что компании предлагают по 2000 кв. м в аренду. Такие помещения могут простоять и два, и три года, а возможно, и больше: мало арендаторов, нуждающихся в таких площадях. Нужно знать стандарты открытия того же супермаркета или аптеки, чтобы правильно организовать входные группы, чтобы не было проблем с логистикой.

Затраты на инфраструктуру у застройщика составляют от 10% до 17% от стоимости всего проекта. "Стоимость затрат на развитие инфраструктуры ЖК (иначе говоря — благоустройства) зависит от нескольких факторов", - пояснил исполнительный директор РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» Ринат Рамазанов.

Эксперт перечислил факторы, влияющие на такие затраты:  

- месторасположение земельного участка (подведены ли инженерные сети к земельному участку или нет);

- плотность застройки земельного участка;

- площадь благоустройства.

Рамазанов отметил, что при возведении малоэтажного дома инфраструктура в процентном соотношении обходится дороже, чем при строительстве многоэтажного комплекса (15-17% и 10-11% соответственно).

Есть риск, что расходы компаний могут возрасти, если придется обустраивать близлежащую территорию, выделенную уполномоченным органом.

Строительные компании однозначно закладывают все риски и расходы в стоимость квадратного метра жилья. В некоторых ЖК большую роль играют близлежащие комплексы и общегородские объекты. Инфраструктуру трудно выделить как отдельный параметр, так или иначе влияющий на общую цену за "квадрат". Однако эксперты сошлись во мнении, что $100-300 в стоимости квадратного метра приходятся в среднем на «развитую инфраструктуру».

Советы экспертов

Альмира Жумашева, коммерческий директор агентства «Витрина недвижимости»:

1. Выбор квартиры — это сугубо индивидуальное решение. Нужно определиться не только с бюджетом, но и с потребностями и нуждами покупателя и членов семьи. Удобная для одной семьи квартира может оказаться крайне неудачным приобретением для другой.

2. Инфраструктура ЖК должна быть представлена наиболее необходимыми удобствами, чтобы не быть обременительной. Чаще всего необходимо иметь рядом магазин, прогулочную зону и детскую площадку, а также школу, детсад и остановку общественного транспорта. Сейчас у компаний-застройщиков наметилась тенденция сокращать чересчур разветвленную внутреннюю инфраструктуру, так как она в большей степени влияет на себестоимость объекта и в меньшей степени – на цену за «квадрат» для покупателя.

3. Сегодня в Астане есть множество полноценных ТРЦ, поэтому горожанам, проживающим в районе, откуда до таких центров досуга легко добраться, можно посоветовать пользоваться именно этими объектами внешний инфраструктуры.

Директор агентства Grand Estate Company Елена Грива:

1. Исходя из своего опыта могу сказать, что клиенты чаще всего обращают внимание на месторасположение ЖК, а также на репутацию застройщика.

2. Важна также этажность постройки, степень безопасности объекта. Часто клиенты хотят, чтобы в ЖК была консьерж-служба, места для парковки.

3. Эффективное функционирование объектов, входящих в социальную инфраструктуру, их доступность — важное условие при выборе недвижимости.

Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.