Глава Отбасы банка дала свой прогноз по ценам на жильё

Сам банк готовится стать институтом развития и запустить цифровую ипотеку

Ляззат Ибрагимова
ФОТО: © Андрей Лунин
Ляззат Ибрагимова

В течение года с предыдущего рейтинга Отбасы банк был, пожалуй, главным ньюсмейкером и субъектом повышенного внимания на банковском рынке. Что неудивительно – банк выступил основным оператором распределения пенсионных излишков населения на покупку жилья и другие нужды, для чего была создана совместная интернет-платформа с ЕНПФ.

Что будет с ценами на недвижимость, как отреагирует рынок на прекращение государственных ипотечных программ и почему Отбасы банк станет бенефициаром рыночных изменений, Forbes Kazakhstan рассказывает председатель правления Ляззат Ибрагимова.

F: Как вы оцениваете итоги 2020 года для Отбасы банка?

– Год был показательным во многих отношениях. Например, был значительный прирост депозитов физических лиц. На 1 мая портфель достиг 1,15 трлн тенге, охватив 20% экономически активного населения. Более 1,9 млн человек открыли у нас депозиты.

Это самый главный на сегодня наш результат за последние пять лет.

В 2020 году мы увеличили кредитную активность. Если в 2017 году банк выдал 27 000 займов, а в 2018-м – 36 000, то в прошлом году, несмотря на закрытие весной филиалов на карантин, – более 50 000 займов на более чем 600 млрд тенге. Думаю, что это показатель высокого доверия населения к жилищно-сберегательной системе: люди на деле видят, что она работает.

Интересный кейс получился с отсрочкой платежей для клиентов, которым было тяжело нести кредитную нагрузку в карантин. В марте, когда объявили локдаун, мы сразу же запустили акцию «Семь шагов навстречу клиентам». В ее рамках клиентам предлагалось подать заявку на отсрочку без подтверждающих временную неплатежеспособность документов. Это вызвало огромный всплеск признательности с их стороны, ведь банк пошел людям навстречу, не проверяя источники потери дохода, а просто по-человечески войдя в положение.

Внутренне мы были готовы к тому, что все 100% клиентов попросят отсрочку. В банке шли настоящие баталии, так как часть коллег была убеждена, что этот шаг приведет к резкому обрушению доходности. На деле же поведение клиентов оказалось весьма прагматичным. Понимая, что в будущем все равно придется платить, на 1 июля 2020 года за отсрочкой обратился лишь каждый пятый заемщик. Это 28,6 тыс. человек, или 17,5% от общего количества клиентов по кредитному портфелю. Девять месяцев мы наблюдали снижение задолженности по отсроченному портфелю. Люди смогли найти внутренние ресурсы для платежей; также, думаю, повлияли единовременные пенсионные выплаты.

Нам было очень интересно наблюдать, как поведет себя портфель после окончания сроков отсрочки. Как правило, люди, обратившиеся за отсрочкой, испытывают проблемы с погашением долга. Удивительно, но сейчас доля просрочки по такому портфелю – 0,19%. Это ненамного больше общего NPL банка в 0,14%. То есть все говорит о том, что пандемия не оказала существенного влияния на качество кредитного портфеля Отбасы банка и на качество обслуживания кредитов заемщиками, испытавшими проблемы в ходе пандемии.

К слову сказать, мы построили прогнозную модель, и она определила критичную для нас долю NPL в размере 15%. Но такой сценарий, как мы считаем, маловероятен. Сейчас мы хотим понять, как поменялись привычки нашего клиента. По заемщикам мы видим, что они стали еще более ответственными, скорее всего, потому что у нас высокий уровень коэффициента «кредит на залог» – 45,8%. Риски резкого увеличения NPL до порогового значения и отрицательного воздействия на показатели устойчивости банка невелики.

ФОТО: © Андрей Лунин

F: Рост цен на рынке недвижимости существенно ускорился с разрешением использовать часть пенсионных накоплений. Что, на ваш взгляд, будет с ценами в ближайшем будущем и в среднесрочной перспективе?

– Цена формируется с учетом спроса и предложения. Спрос на жилье в Казахстане остается очень высоким. По итогам 2020 года обеспеченность жильем на одного человека составила 22,6 квадратных метра, тогда как по рекомендации ООН средний коэффициент обеспеченности должен быть 30 «квадратов». Если показатель умножить на 19 млн населения и добавить ежегодную рождаемость, есть большая возможность в пятилетнем периоде построить еще 180 млн и более квадратных метров жилья.

Второй, недооцененный, фактор – демографическая ситуация. Сейчас на рынок приходят люди, родившиеся в начале нулевых годов, когда страна переживала демографический бум. Ежегодная рождаемость с 2000 года увеличилась с 220 тыс. до 402 тыс. новорожденных. Согласно нашим расчетам, в 2020-х годах ежегодно будет создаваться 110–160 тыс. новых семей, в 2023–2025-м – 120 тыс., в 2030 году – 160 тыс. семей. Сформировался определенный дефицит, когда количество новых семей превышает объем ввода нового жилья. В последние два года это 15 млн квадратных метров. В 2021 году планируется построить 17 млн квадратных метров, но при этом происходит дисбаланс. Есть семьи, имеющие несколько квартир, а есть те, кто годами стоит в очереди на получение жилья. Сейчас в списках акиматов значатся свыше 500 тыс. очередников, которые надеются на участие в различных госпрограммах с низкими ставками и первоначальным взносом.

На спрос также сильно повлияли пенсионные деньги, разрешенные для использования вне пенсионной системы. Через Отбасы банк 160 тыс. вкладчиков ЕНПФ использовали 1 трлн тенге, из которых 99% ушло на рынок жилья. Максимальное количество сделок пришлось на прямые выкупы, без получения ипотеки. И статистика первого квартала 2021 года по ценам на жилье будет информационно аномальной – по этим сделкам невозможен анализ с точки зрения рыночного ценообразования.

При использовании единовременных пенсионных выплат ожидалось, что будет большое погашение задолженности по ипотеке. На деле же только 57 тыс. человек из 162 тыс. воспользовались погашением ипотеки на общую сумму 200 млрд тенге.

Приобретателей жилья с использованием ипотеки еще меньше: лишь 12 тыс. семей воспользовались пенсионными деньгами как первоначальным взносом.

Есть и другие причины для роста цен. В секторе залоговых рисков мы видим прирост цен на первичном рынке. Он связан с инфляционными процессами в Казахстане во всем мире. Поэтому динамика, которую показывает Бюро национальной статистики, не является по-настоящему рыночной, и во втором полугодии мы увидим стабилизацию цен.

Мой собственный прогноз заключается в том, что не могут цены на первичном и вторичном рынке быть одинаковыми. Во всем мире новое жилье стоит дороже: есть амортизация жилья и меняются подходы к строительству – каждый новый дом более комфортен, построен с использованием более современных материалов и технологий и не может по цене сравниваться с жильем, возведенным несколько лет назад. А учитывая, что 47% многоквартирных домов в Казахстане возведены до 1970 года, как вообще можно сравнивать «вторичку» и «первичку»?

На первичном рынке будут происходить свои процессы, связанные с рос­том цен на строительные материалы и рабочую силу. А вторичный рынок, это лично мое мнение, будет показывать замедление, и к концу 2021 года цены вернутся к значениям, которые были в конце 2020-го, до введения возможности изъятия пенсионных накоплений.

F: Как скажется на рынке ипотеки уход госпрограмм (объявлено, что в 2022 году завершится программа «Баспана Хит», а с января 2023 года – «7–20–25») и какие действия предпримет Отбасы банк в новых условиях?

– В последние пять лет мы видим рост ипотечного портфеля, объемы ипотечного кредитования с 2016 года по всему банковскому сектору выросли практически в 5 раз. Доля госсектора в ипотечном кредитовании увеличилась с 61 до 99% к 2021 году. В 2020 году Отбасы банк выдал 609 млрд тенге, Казахстанский фонд устойчивости выдал по программе «Баспана Хит» 229 млрд, по «7–20–25» – 120 млрд тенге. При этом портфель Отбасы банка многие эксперты считают государственным кредитованием.

Мы не согласны с такой оценкой, так как считаем, что в нашем портфеле надо выделять займы, выданные за счет бюджетных средств, и те, что выданы за счет средств депозиторов. В 2020 году займы с бюджетной основой составили у нас 150 млрд тенге, а 350 млрд мы выдали из средств депозитов вкладчиков. По нашим оценкам, доля государственного участия в ипотечном кредитовании не 99%, а на уровне 55%.

Я думаю, что закрытие госпрограмм приведет прежде всего к росту востребованности продуктов Отбасы банка. У общества огромный запрос на социальную справедливость, соответственно, будет возрастать доля сбережений населения через инструменты нашего банка. К тому же наши кредиты гораздо дешевле в обслуживании. В Казахстане очень высокая базовая ставка. Если формировать чисто рыночные продукты, стоимость ресурсов для банка будет на уровне 10%, даже у первой четверки банков с самым высоким кредитным рейтингом. Такую ипотеку Отбасы банк сможет выдавать под 12%. Другие БВУ, с учетом администрирования и премии за риск, – под 14%. Но такие ставки население с низкими доходами не сможет обслуживать.
Хочу отметить, что мы активно работаем с различными корпоративными продуктами. Последние три года, например, хорошо отработали с крупными корпорациями по финансированию их работников. Сейчас работаем с акиматами. У них есть возможность создавать региональные жилищные программы для молодежи, исходя из профессио­нальных категорий, необходимых для развития города. Нам интересны также программы с застройщиками, когда они предлагают своим клиентам механизмы, снижающие первоначальный взнос.

ФОТО: © Андрей Лунин

F: Что даст Отбасы банку статус института развития, который он должен получить до конца этого года?

– Первое крупное изменение – банк получит гарантию государства по сохранности жилищно-кредитных сбережений на всю сумму депозита, но не в рамках КФГД. Гарантия будет распространяться через механизмы правительства, через действие пруденциальных нормативов, через назначение ответственных работников банка и другие механизмы.

Во-вторых, банк выйдет из периметра БВУ и будет иметь особый правовой статус – жилищно-сберегательного банка, являющегося национальным институтом развития. К нам перейдет государственная услуга по учету, постановке на учет, регистрации и распределению жилья очередников акиматов. На данный момент свыше 500 тыс. казахстанцев стоят в очереди на жилье, и есть много вопросов к механизмам прозрачности администрирования очередности. Например, по году постановки на учет, переводу из бумажного формата в автоматизированную систему, который уже произошел, но создал проблему, когда очередников не перенесли в списки либо недолжным образом оформили.

С принятием закона в течение двух месяцев мы должны будем провести ревизию базы и при необходимости ее скорректировать. Мы планируем опубликовать ее в свободном доступе онлайн, чтобы в последующем избежать рисков, когда очередников убирали или передвигали в очереди. Распределение жилья будет происходить по единственному критерию – году постановки в очередь. Это большой вызов, явно будет много вопросов у общества, но мы готовы на них ответить.

F: Вы останетесь в периметре регулирования АРРФР?

– Мы остаемся в правовом поле механизма защиты прав потребителей финансовых услуг и продолжим выполнять требования регулятора касательно отображения годовой эффективной ставки вознаграждения и по сдаче всей регуляторной и управленческой отчетности. Мы также будем выполнять требование по предоставлению информации о заемщиках в кредитное бюро и формированию кредитных историй.

Будет использоваться композитное регулирование, когда все, что касается прав заемщиков, регулируется аналогично БВУ, а все, что касается финансовой устойчивости банка, определения его пруденциальных нормативов, требований к системе управления рисками и внутреннего контроля относится к компетенции правительства – основного нашего акционера.

ФОТО: © Андрей Лунин

F: Статус банка развития позволит ли вам и дальше развивать коллаборации с коммерческими партнерами, с теми же застройщиками?

– Проекты полностью сохранятся и будут развиваться дальше. Дело в том, что мы начинаем выстраивать экосистему. Есть портал baspana.kz, через который подают заявки участники гос­программ. На этом портале полностью автоматизирован выбор квартир и механизм распределения жилья. Сейчас к платформе мы присоединяем кабинет застройщика, который работает с нами в рамках соглашения. После этого он сможет набирать на платформе покупателей – они будут подавать заявки в наш банк именно по его объектам.

Со временем мы планируем завести на платформу не только весь первичный рынок, но также «вторичку». Когда любой продавец квартиры сможет предложить на портале свою квартиру для вкладчиков Отбасы банка, зная, что 60% выдачи ипотеки идет через наш банк. Вероятность и скорость продажи квартиры значительно увеличатся, если он предложит рынку реальную стоимость, без посреднических услуг.

Успешный проект последних лет для покупки клиентом квартиры – предварительная квалификация, сокращенно – предквал. Идея состоит в том, чтобы в зависимости от платежеспособности клиента и суммы накоплений в банке изменить бизнес-процесс в пользу его удобства. Обычно в классической ипотеке человек приходит в банк с уже выбранной квартирой. Банк оценивает его платежеспособность, а продавец в это время ждет и в процессе ожидания может изменить свое намерение или найти другого покупателя. И какое-­то количество сделок не происходит. В нашем проекте мы пошли от обратного.

Мы заранее делаем клиенту оценку его кредитоспособности. За пять-семь минут из той информации, которая у нас есть – суммы депозита, официальной заработной платы, кредитной нагрузки и коэффициента долговой нагрузки (регулятор требует не более 50% от суммы дохода), мы рассчитываем сумму, которую можем выдать клиенту в рамках наших продуктов. Сертификат распечатывается и выдается ему. Исходя из этой суммы, клиент ищет квартиру. То есть фактически мы выдаем гарантийное письмо на покупку недвижимости.

На сегодняшний день почти 95% всех заявок в Отбасы банке оформляются через механизм предквала. Со временем продукт будет доступен и в интернет-банкинге. Клиент сможет каждые шесть месяцев предварительно оценивать свои ипотечные возможности. Далее мы хотим полностью вывести в онлайн распечатку платежей, чтобы клиент мог оценивать их комфортность и моделировать свое финансовое поведение.

F: Планирует ли Отбасы банк участвовать в цифровой ипотеке?

– Все клиенты сейчас хотят дистанционный сервис. Наше мобильное приложение дает все показатели счета и депозитного вклада клиента. Поэтому цифровая трансформация банка уже началась. Наш проект по порталу Enpf-otbasy.kz показал, что более 160 тыс. человек смогли онлайн снять свои деньги. Это наша домашняя разработка, мы ее готовили на уровне бизнес-аналитиков и разработчиков программного обеспечения. Мы фактически уже готовы к процессу онлайн-ипотеки, это наша ключевая задача на 2021 год.

Ключевая цель цифровизации – сократить время разработки и внедрения продуктов и услуг, а также время посещения банка клиентом. Путь клиента в онлайн-ипотеке будет состоять из ряда этапов. Сейчас мы работаем над тем, чтобы автоматизировать 13 этапов. Шесть операций уже полностью доступны онлайн, четыре находятся на стадии выхода в онлайн. Есть операции, в которых участвуют нотариус и оценщики, они требуют обязательного посещения, а также выдачи денег в офисе банка.

Для нас не критично в плане пиара обязательно первыми объявить, что мы запустили цифровую ипотеку. Для нас важнее сделать этот процесс понятным и удобным для клиента. Но уже через неделю после старта онлайн-ипотеки по объему сделок мы точно будем первыми.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
33825 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
29 ноября родились
Бахыт Султанов
министр торговли и интеграции
Нуржан Субханбердин
бизнесмен
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить