Рынок недвижимости в I квартале 2018: тенденции, комментарии, прогнозы

В начале года на рынке недвижимости Казахстана наблюдалась стабильность. Отечественный рынок жилья пассивно реагирует на различные факторы, такие как строительство жилья по программе «Нурлы жер», появление на первичном рынке более дешёвой ипотеки, ожидание новой ипотечной программы «7-20-25»

Фото: pixabay.com

Изменение цен

По информации аналитической службы kn.kz, средняя цена за жилой квадрат в Астане в I квартале 2018 составила 340,3 тыс. тенге, Алматы — 377,6 тыс. тенге, в Караганде 191,2 тыс. тенге.

За квартал во всех городах ценовые колебания положительные. За год в Астане и Караганде отмечается снижение средних цен на жилье — на 3% и 4% соответственно. В Алматы, напротив, наблюдался рост на 3,5%.

Город

Средняя цена, в тенге за 1 кв.м

Изменения к IV кв. 2017 г., %

Изменения к I кв. 2017 г., %

Астана

340 300

0,3

-2,8

Караганда

191 200

0,8

-4,1

Алматы

377 600

2,0

3,5

В мегаполисах активность покупателей снизилась

По данным Комитета по статистике РК, за год количество сделок купли-продажи жилья в Астане сократилось на 2,4%, в Алматы — на 12%. В Карагандинской области количество сделок увеличилось почти на 3%. Традиционно эти регионы являются лидерами по активности на рынке купли-продажи недвижимости.

 Период

Количество следок купли-продажи жилья, сумма ед. за период

Астана

Алматы

Карагандинская обл.

I кв. 2017

8 151

7 927

5 261

I кв. 2018

7 955

6 970

5 407

 Изменения, %

-2,4

-12

2,8

Резких изменений на рынке жилья программа «7-20-25» не вызовет

В аналитической службе kn.kz считают, что в теории возможен рост цен предложения жилья, так как продавцы будут рассчитывать на повышение спроса благодаря «дешёвой ипотеке», однако реальность может отличаться от ожидания. «Дешёвая ипотека» — идея, конечно, хорошая, но, судя по комментариям банковских представителей, малоосуществимая. Обеспечивать население деньгами под низкий процент у банков не будет ни возможности, ни желания. В условиях нестабильной экономической ситуации в стране ни один из банков не согласится давать ипотеку на столь длительный срок 25 лет под низкий процент.

Следующая причина — это всё ещё низкая платежеспособность населения, снижение доходов и регулярный рост цен на товары и услуги первой необходимости. Таким образом, резких изменений на рынке жилья программа «7-20-25» не вызовет. Граждане, имевшие платёжеспособность, будут приобретать жилье, а остальные по-прежнему продолжат копить. А, судя по последнему изменению курсов валют не в пользу тенге, платёжеспособность населения и вовсе снизится, тем самым снизив спрос и, возможно, к концу года снизив цены предложения на жилье.

«Предпосылок для изменения цен нет»

На вопросы отвечает вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

Какова, на ваш взгляд, динамика цен, сделок купли-продажи в I квартале 2018 и каков прогноз до конца года?

— Ярко выраженных изменений не наблюдалось. Колебания цен находились в рамках 1-3% в как положительную, так и в отрицательную сторону, что говорит об отсутствии какой-либо тенденции — цены остались на прежнем уровне.

Среднее количество сделок в месяц в начале года находится на уровне около 17 000 в месяц по Казахстану. Если говорить об относительных величинах, то в январе, по сравнению с декабрем, количество сделок уменьшилось на 13,3%, затем увеличилось на 8,54%, в марте наблюдалось снижение числа совершённых сделок на 4,58%.

Предполагаю, что цены останутся на прежнем уровне. Никаких особых предпосылок для изменения нет. Впрочем, любые экономические либо политические потрясения опосредованно отражаются на рынке недвижимости.

Новая ипотечная программа «7-20-25» может повлиять на рынок недвижимости?

— Все будет зависеть от условий программы. Конечно, если она будет рассчитана на любого работающего гражданина страны и он сможет купить по данной программе любой понравившийся объект без каких-то ограничений, это положительно отразится на рынке и на количестве сделок — это большой стимул для покупателей, так как данная программа повышает доступность покупки собственной квартиры. Однако уже сегодня понятно, что речь идет о покупке только нового жилья.

Как известно, подобные механизмы призваны помочь людям обзавестись крышей над головой, однако доступность кредитования станет толчком для продавцов. Любой платёжеспособный спрос повышает цену предложения.

«Цены в областных центрах будут расти или останутся на прежнем уровне»

О тенденциях и прогнозах на рынке жилья рассказал директор компании «Этажи» в Астане Жани Турысов.

— С января мы наблюдаем продолжение позитивной динамики осени 2017 года. Например, стоимость квадратного метра в Астане выросла с октября по апрель на 5% — до 330 000 тенге. Количество сделок на рынке столицы увеличилось. Конечно, здесь больше естественный рост — город растёт, демография положительная, ежегодно Астана становится больше на 50 000-80 000 жителей. Средний «срок жизни» выставляемой на продажу квартиры при условии, что владелец нацелен на реализацию и тем более если ему ассистирует профессиональный риелтор — 2-3 месяца. Признак стагнации — средние сроки продажи доходят до полугода.

Жани, как, по-вашему, могут измениться цены на недвижимость до конца 2018 года?

— Если смотреть на динамику последнего года, на разработку специальных ипотечных продуктов, на инвестиции в строительный сектор и рост цен на нефть, можно заявить, что цены в областных центрах Казахстана или будут расти или, как минимум, останутся на прежнем уровне. Самую большую динамику можно будет наблюдать в Астане — она уже задаёт тон. Возможно, что в горизонте 2 лет, а возможно, и раньше, мы увидим, что средние цены в столице будут выше, чем в Алматы. Сейчас это 330 000 тенге против 340 000 тенге за квадратный метр.

Как новая программа «7-20-25» может повлиять на развитие рынка недвижимости? Способна ли она решить проблему доступности жилья в Казахстане?

— Программа «7-20-25», безусловно, повлияет на ситуацию. Как говорится, на безрыбье и рак — рыба. Дело в том, что у нас не было и нет полноценных широкомасштабных ипотечных продуктов для приобретения первичной недвижимости, то есть новостроек. «Нурлы жер» — распиаренная, но слишком точечная программа. И до сих пор не было у нас длинных по сроку ипотек. Напомню, что в развитых странах можно взять кредит сроком даже на 35 лет. Не было доступной ипотеки с минимальным первоначальным взносом. Не было ипотеки с небольшим, на уровне официальной инфляции, процентом.

В анонсируемой программе как говорится, сошлись все звёзды — здесь есть все, что нужно. Но тут уже вопрос больше к реализации. Поживем — увидим. Вопрос с доступностью жилья она точно не решит — жилье не может быть недорогим, легкодоступным продуктом. Но то, что эта программа позитивно повлияет на частичное решение этого вопроса, — безусловно. Можно добавить, что программа «7-20-25» может дать дальнейший толчок развитию экономики в целом через стимулирование строительного сектора.

Какие советы покупателям недвижимости вы могли бы дать? Купить сейчас или подождать запуска новой программы?

— Я бы советовал не ждать тем, кто ждать не может в силу определённых причин: рождение ребёнка, создание семьи и прочее — некоторые вещи бесценны. Другим же, тем, кто готов присматриваться и ждать: ждите. Присматривайтесь, но не пропустите свой вагон — обыватели, как правило, пропускают начальный этап роста рынка и покупают в итоге ещё дороже.

«Программа «7-20-25» в долгосрочном плане увеличит обеспеченность жильём»

О том, насколько эффективной может быть новая ипотечная программа, рассказывает управляющий директор Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) Дана Курманиязова.

— В 2017 году 83% ипотеки было выдано ЖССБ, небольшой рост ипотечного кредитования был обеспечен за счет запуска программы «Нурлы жер». В последние годы банки второго уровня ограничили выдачу ипотечных займов, в том числе в связи с отсутствием долгосрочного фондирования. Привлекательные условия программы «7-20-25», а именно ставка 7% для заёмщика, на мой взгляд, приведёт к оживлению рынка и будет востребованной. Предварительно программа направлена на кредитование первичного жилья, что, соответственно, приведёт к оживлению на строительном рынке. Это даст импульс созданию новых рабочих мест, развитию рынка стройматериалов и другим связанным секторам.

Национальный банк, чтобы минимизировать риск необоснованного роста цен на жилье, предполагает в рамках программы установить ограничение на максимальную сумму займа и стоимость приобретаемой недвижимости. Также для исключения спекуляций, возможно, аналогично предыдущим государственным программам, ипотеку смогут получить только те граждане, у которых отсутствует жильё. 

Дана, способна ли программа сделать жильё доступнее? Какие меры помогут решить проблему дефицита и доступности жилья в Казахстане?

— Основная цель программы — сделать жильё доступнее. Это достигается путем снижения требований к первоначальному взносу (20%), удешевления стоимости займа (7%), увеличения срока кредитования (25 лет). В результате предполагается уменьшение ежемесячного платежа, что позволит приобрести жильё, например, молодым семьям, как в крупных городах, так и в регионах. Полагаю, в долгосрочном плане программа будет эффективным инструментом в процессе увеличения обеспеченности жильём на одного человека до международных стандартов.

Однако затруднительно оценить реальный спрос нуждающегося населения в жилье, так как он является многофакторным и зависит от разных условий.

В международной практике проблема дефицита решается через стимулирование строительства жилья и предоставление доступной ипотеки.

Первое решается через снижение себестоимости строительства путём предоставления земельных участков с подведёнными инженерными коммуникациями, а также обеспечением доступности к финансовым ресурсам. Это направление реализуется в рамках программы «Нурлы жер». Второе решается такими программами, как «7-20-25».  

«Цены на недвижимость не изменятся»

Айдархан Кусаинов, экономист, советник председателя Национального банка РК, поделился своим видением ситуации на рынке жилья.

 

Айдархан, как, по-вашему, санкции против России, скачки курса доллара могут повлиять на рынок недвижимости Казахстана?

— Да никак не повлияют. Во-первых, у нас уже все плавно переключились на тенге. Во-вторых, существенных скачков курса доллара нет. Кратковременные, панические скачки не считаются. Это нормально и называется «волатильность» на рынках, она не оказывает какого-то влияния на курс.

Как могут измениться цены на недвижимость до конца года и что может на них повлиять?

— Ничего на них не повлияет. Они будут так же фиксированы, потому что, во-первых, всё-таки доходы населения, зарплаты, не растут. Во-вторых, всё ещё есть эффект 2015-2016 годов, когда цены неразумно взлетели. В-третьих, предложение на рынке недвижимости всё-таки растет. У нас, по крайней мере, последние два года вводится в эксплуатацию рекордное количество жилой недвижимости. При этом спрос существенно не восстанавливается.

Есть ещё один эффект. Я предполагаю, что ажиотаж вокруг недвижимости, наконец, всё-таки спадает. Это явление, когда «нужно было купить во что бы то ни стало квартиру», наблюдалось до 2008, когда был бум, а потом корректировка (обменного курса в 2009), но, тем не менее, все строили. Мне кажется, сейчас население психологически отдыхает от этого желания во что бы то ни стало купить квартиру, поэтому психологический пузырь окончательно сдувается.

Те, кто наиболее остро нуждается, получают арендное жилье, а те, кто не особенно нуждается, не покупают. Синдром «купить недвижимость», который поддерживал спрос на жилье в Казахстане, кончился. Это проявляется также в том, что цены на недвижимость в реальном выражении у нас устойчиво падают, а спрос не включается. Раньше цены, чуть-чуть начиная двигаться вниз, буквально через год-полтора отпрыгивали вверх. А сейчас они второй год снижаются.

Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнёра Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
5778 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
20 октября родились
Ахметжан Шардинов
Генеральный директор ТОО «Алматинский завод мостовых конструкций»
Самые интересные материалы сайта у тебя на почте!
Подпишись на рассылку
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить