Рынок недвижимости после девальвации: советы покупателю

23290

Стоит ли приобретать жильё в период кризиса и что делать тем, кто собирался оформить ипотеку, рассказали эксперты и участники рынка недвижимости

Фото: Андрей Чеботарев
Астана.

Рынок вторичного жилья

После обвала тенге рынок вторичного жилья замер. Игроки заняли выжидательную позицию. Девальвация и отложенный спрос снизили объем сделок купли-продажи примерно на 15%.

Тенге с момента введения плавающего курса потерял около 50% по отношению к доллару. Сейчас большинство продавцов склоняются к установлению договорных цен, которые можно корректировать в зависимости от меняющегося курса.

Сегодня на рынок вторичной недвижимости разделил продавцов на 3 категории, считает вице-президент объединённой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

К первой категории относятся продавцы залоговой недвижимости, которые имеют тенговые ипотечные займы.

За счет курса доллара резко снизилась их долговая нагрузка, благодаря чему они легко торгуются и уступают в цене, — говорит вице-президент ОАРК.

Вторая категория — это продавцы, которые не могут поверить в происходящее, усиленно пытаются удерживать цену и не имеют потенциальных покупателей. По мнению риелтора, покупатели не придут к ним до тех пор, пока продавцы не увидят картину целиком — в том числе, то, что на фоне цен на новостройки их объект стал совершенно непривлекательным. Сюда же Нина Лукьяненко относит людей, имеющих ипотеку в долларах.

И в третью категорию входят продавцы, которые сняли свои объекты с продажи и намерены использовать их в других целях.

В целом картина такова: увеличение сделок по новостройкам и значительное уменьшение сделок по вторичному жилью, — заключает вице-президент ОАРК.

По словам руководителя аналитической службы kn.kz Анны Шацкой, после девальвации цены в нацвалюте резко подскочили, а в долларах, наоборот, начали снижаться. Рынок недвижимости, как и после девальвации в феврале 2014, остановился; сорвалось много сделок. Никто не знает, что делать со своей квартирой сейчас.

По данным аналитической службы, с момента перехода на свободно плавающий курс средняя долларовая цена опустилась на 3%. К концу года, возможно, она упадёт на 20-25%, а к концу 2016 — на 40-45%.

На то, что цены будут снижаться, указывает и здравый смысл. Сокращение доходов компаний и граждан, рост числа безработных, ужесточение условий по ипотечному кредитованию — всё это ведет к тому, что тенговые цены просядут вслед за долларовыми.

— Наш прогноз однозначный: рынок уйдет вниз на 20%, активных сделок купли-продажи не будет. Будет заключаться незначительное по сравнению с предыдущими периодами количество сделок, которые погоды не сделают, - даёт прогноз советник председателя правления АО «ФНБ «Самрук-Казына» Эльмира Ибатуллина.

Рынок первичного жилья

По мнению Нины Лукьяненко, сегодня рынок новостроек Казахстана поделился на следующие подвиды:

Достроенное и сданное в эксплуатацию жильё

Как считает риелтор, честная позиция сильных застройщиков по отношению к покупателям спровоцировала увеличение продаж после девальвации в 2,5 раза по прежней цене в тенге.

Затраты на строительство компании несли по прежнему курсу — значит, цены остались прежними, — объясняет риелтор.

Достроенное или находящееся в стадии завершения строительства жильё

Продажи осуществляются по акционной, заниженной цене с привязкой к прежнему курсу доллара. В этом сегменте также наблюдается увеличение количества сделок.

Недостроенное жильё

Застройщики имеют долговые обязательства в долларах и не могут пересмотреть цены — отделы продаж пустуют, сделок нет.

Выгоднее присмотреться к готовым объектам в рассрочку от надежных застройщиков, привлекая для чистоты сделки юристов.

Рекомендую вкладываться в уже построенное и сданное в эксплуатацию жильё по старой или аукционной цене, — советует Нина Лукьяненко. — Поверьте, оно распродастся. Учитывая новую экономическую реальность, сложно сказать, как много новых проектов появится на рынке. И появятся ли они вообще.

Тем, кто решил всё же вложить деньги в строящееся жильё, риелтор рекомендует заключать сделки с застройщиками, которые имеют репутацию на рынке, не пользуются при строительстве деньгами своих покупателей и успешно реализовывали проекты ранее.

Ситуация на рынке способствует приобретению жилья экономкласса — 1-2-комнатных квартир небольшой квадратуры. На середину сентября средняя стоимость новостроек в Астане на вторичном рынке составляла $1761/кв.м.

Выбор застройщика в кризис

Многих казахстанских застройщиков ожидает дефолт – некоторые небольшие компании переоценили свои силы. Поэтому эксперты советуют проверить историю, опыт и документы стройкомпании.

Что должно быть в наличии у застройщика:

- Лицензия на строительство.

- Постановление на строительство. Если компания утверждает, что документы находятся на этапе подготовки, попросите акт выбора и согласования земельного участка, эскизный проект (утверждается архитектором города), постановление на проектирование или архитектурно-планировочное задание — эти документы должны быть.

- Заключение госэкспертизы на рабочий проект.

Все документы должны быть заверены — без подписи они не имеют силы.

Особенно обратите внимание на историю работы и «поведение» застройщика на рынке в период предыдущего кризиса. Так, например, если у небольшого застройщика всего пара проектов, то у крупного девелопера их несколько: при недостатке средств он может профинансировать один проект за счёт средств другого. Это даёт больше гарантий выполнения обязательств перед дольщиком.

Чтобы не «пролететь», нужно, во-первых, справиться в акимате или в ГАСК, который выдает разрешения на строительные работы, зафиксирован ли там застройщик. Если зафиксирован, но лицензию, к примеру, получил месяц назад, это уже повод для сомнений — застройщик никому не известен. Во-вторых, надо узнать, есть ли у компании разрешение на отвод земли на строительство объекта, - советует директор департамента жилищной политики Агентства РК по делам строительства и ЖКХ Кенжебулат Мынбаев.

Проверить репутацию застройщика довольно сложно: многие компании с долевым участием потенциальных владельцев жилья уходят в тень – работают без лицензии госорганов на долевое участие. Регулировать их деятельность сложно и привлечь к ответственности в случае неисполнения обязательств не за что: по закону и компания, и дольщик несут одинаковые риски. Поэтому потенциальному покупателю нужно внимательно изучать документы, которые ему предлагают подписать, и проект, в котором он хочет принять участие.

В законе о долевом участии присутствуют внутренние противоречия; он чрезмерно перегружен требованиями и поэтому часто игнорируется участниками рынка, - объясняет исполнительный директор Ассоциации застройщиков РК Аслан Тукиев. – По сути, действующий закон является практически неработающим, так как предусмотренная им схема финансирования строительства за счет дольщиков экономически не целесообразна для застройщиков. Ассоциация застройщиков Казахстана совместно с Министерством национальной экономики РК ведёт активную работу в этом направлении.

Однако долевое участие всё же безопаснее, чем вступление в ЖСК (жилищно-строительный кооператив), где застройщик практически не несёт никакой ответственности, так как продаёт паи, а не квадратные метры. Вернуть свои деньги при неисполнении проекта будет трудно.

Чтобы обезопасить себя, можно показать инвестиционный проект хорошему юристу. Если в компании не дают проект «на вынос», обосновывая это коммерческой тайной, это гарантированно ненадежный застройщик, который изначально планирует недоброе.

На что обратить внимание при заключении сделки

После выбора застройщика нужно обратиться к юристу для правильности заключения договора. В договоре долевого участия в жилищном строительстве должны быть указаны:

- сроки передачи доли жилья дольщику;

- определение для дольщика доли в жилом здании;

- цена договора — сумма, которую вносится дольщиком на депозит банка-агента;

- гарантийный срок на здание;

- приложение к договору архитектурной проектно-сметной документации по строительству долевого жилья;

- размер неустойки при нарушении срока передачи жилья;

- размер неустойки при нарушении срока внесения платежа;

- сроки и порядок передачи банком-агентом денег от дольщика к компании;

- указание о первоначальном взносе в размере не менее 15% от суммы договора.

Если какой-либо пункт отсутствует в договоре, скорее всего, застройщик работает без лицензии и никаких гарантий на получение жилья у покупателя в принципе не будет.

Покупателям жилья в ипотеку

В Казахстане рынок недвижимости сильно зависит от ипотечного кредитования. По мнению экспертов, стремительного роста ипотеки уже не будет. Опыт прошлых лет показал неустойчивость этого инструмента поддержки спроса на рынке жилья, и банки второго уровня серьёзно ужесточили требования к заёмщикам.

- Сейчас идёт определенная коррекция. Ипотечное кредитование будет влиять на стоимость жилья, но уже не в тех пропорциях, как это было раньше, — считает управляющий директор НК «НУХ «Байтерек» Сержан Мадиев.

Некоторые банки сейчас пересматривают ставки и условия кредитования. Наиболее привлекательную ипотеку предлагают следующие банки (в тенге):

- Жилстройсбербанк с годовой эффективной ставкой от 4,6% до 12,6% при первоначальном взносе от 25% стоимости жилья.

- Народный банк с годовой эффективной ставкой от 14,3% при первоначальным взносе в размере 10% стоимости жилья.

- Банк Астаны с годовой эффективной ставкой от 16,8% при первоначальным взносе от 15% стоимости жилья.

- АзияКредит Банк с годовой эффективной ставкой 16,3% при первоначальным взносе от 20% стоимости жилья.

Однако эксперты рекомендуют тщательно взвесить все «за» и «против» перед покупкой жилья в ипотеку.

— В ближайшее время все отрасли экономики будут находиться в замороженном состоянии, — считает вице-президент ОАРК Нина Лукьяненко. — Поэтому доходность как в бизнесе, так и в зарплатных проектах будет желать лучшего. Тщательно обдумайте свою расходную часть, сопоставьте её с доходной частью и дополнительными источниками поступления денег в семью - и только затем принимайте решение.

Что предлагает государство?

Жильё по госпрограмме

После перехода к новой денежно-кредитной политике многие казахстанцы стали переживать, не повысится ли стоимость жилья, выделяемого по государственной программе. В ответе на официальный запрос портала kn.kz и газеты «Недвижимость» Министерство национальной экономики сообщает, что изменение стоимости жилья, строящегося за счет бюджетных средств, не предполагается. Вместе с тем в рамках Программы развития регионов до 2020 предусматривается ежегодная индексация цен с учётом инфляции.

Новые инструменты от НК «НУХ «Байтерек»

Наряду с ипотечным кредитованием и системой жилстросбережений в Казахстане зарождаются ещё два новых инструмента, способных поддержать спрос на рынке недвижимости, считает управляющий директор НК «НУХ «Байтерек» Сержан Мадиев.

- Казахстанская ипотечная компания развивает аренду с выкупом по линии наших дочерних компаний. Мы хотим набрать критический опыт и распространить его на все инструменты жилья. Это, по сути, рассрочка, но не нужны ни залоговое имущество, ни первоначальный взнос, — отметил управляющий директор.

Но самым, пожалуй, решительным шагом правительства по оздоровлению ситуации на рынке жилья станет возрождение идеи долевого строительства.

Сержан Мадиев рассказал, что разработан механизм гарантирования ипотечных вкладов. Застройщики будут получать инструмент привлечения дольщиков по себестоимости строительства: дольщик будет выступать в роли соинвестор. Оздоровлением долевого строительства будет заниматься «Байтерек». Холдинг будет контролировать сохранность долевых вкладов, участвовать в строительстве через дочернюю компанию, следить за качеством, чтобы люди получили жильё по себестоимости. Проект сейчас находится в мажилисе.

Представители госсектора убеждены, что у застройщиков очень высокая маржа. Сержан Мадиев рассказал, что жильё, которое строится по госпрограмме, при цене в 200 тыс. тенге за кв.м (120-165 тыс. тенге в регионах) будет достаточно качественным и привлечёт застройщиков, которые получат маржу на уровне 10-15%. Уже подписанные контракты пересматриваться не будут.

Были опасения, что в связи с плавающим курсом тенге произойдёт увеличение стоимости жилья. Поэтому мы пригласили подрядчиков, основных поставщиков строительных материалов и убедились, что, во-первых, у нас очень большая доля казахстанского содержания в стройматериалах. Если брать жилье III и IV классов комфортности, то стройматериалы для него целиком представлены местными производителями. Во-вторых, нас заверили, что по этим ценам, которые я озвучил, они достроят и сдадут жильё в 2016, — сообщил управляющий директор НК «НУХ «Байтерек».

Это максимальная цена; некоторые застройщики укладываются и в меньшую стоимость, несмотря на то, что в эти затраты включено и благоустройство, и внутридомовые коммуникации, и чистовая отделка, и заработок самой строительной компании.

«Байтерек» берет на себя роль гаранта, что жильё достроится и дольщики вселятся в новые квартиры.

Доступ к этому инструменту наши граждане скоро получат. С этой точки зрения девальвация имеет свои положительные стороны. Она заставляет находить новые пути решения старых проблем, — сказал Сержан Мадиев.

Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить