Обзор рынка офисной недвижимости Алматы
Компания IRISE GROUP представляет аналитический бюллетень «Рынок офисной недвижимости Алматы», подготовленный специалистами отдела аналитики
Компания IRISE GROUP представляет аналитический бюллетень «Рынок офисной недвижимости Алматы», подготовленный специалистами отдела аналитики.
Специализируясь в сфере недвижимости и имея опыт работы на рынках Европы, России, стран СНГ и Ближнего Востока, мы проводим оценку текущей макроэкономической ситуации и прогнозируем её развитие во всех сегментах рыка недвижимости для оперативного и эффективного управления портфелем активов наших партнёров.
Основываясь на накопленном практическом опыте и знаниях, мы подготовили настоящий обзор, в котором рассмотрели текущую ситуацию на рынке офисной недвижимости Алматы, основные тенденции и прогнозы.
В каких странах покупают недвижимость казахстанцы и сколько это стоит
Аналитический центр Prian.ru составил для Forbes.kz рейтинг регионов, недви... →
Основные тенденции рынка
По результатам первого полугодия 2018 можно сделать следующие выводы: рынок перенасыщен, арендная ставка в бизнес-центрах классов А, B и С плавно снижается, а количество свободных площадей растёт. В текущих экономических условиях арендаторы оптимизируют расходы, сокращая размер арендуемой площади или меняя офис на класс ниже. Для удержания арендаторов владельцы бизнес-центров вынуждены снижать стоимость аренды.
С начала года было введено в эксплуатацию два бизнес-центра класса А и В+ общей площадью 43 тыс. кв. м. Это позволило приблизить планку офисной недвижимости в Алматы к 2 млн кв. м, а именно 1 954 600 кв. м.
Продолжается строительство ещё четырёх бизнес-центров общей площадью 56 тыс. кв. м. Это может повлечь за собой рост доли вакантных помещений и снижение средней арендной ставки в классе А и В на 6-8%.
Спрос на новые офисные помещения за последние три года установил показатель в диапазоне 100 тыс. – 120 тыс. кв. м в год.
Наблюдается высокий интерес потенциальных арендаторов к новым качественным объектам, однако реальные сделки совершаются только в тех случаях, когда арендодатель предлагает наиболее выгодные условия аренды по сравнению с предложениями на аналогичные площади в конкурирующих объектах. С учетом наличия свободных площадей в недавно построенных объектах, а также в строящихся бизнес-центрах, запланированных к вводу в 2019, мы прогнозируем сохранение высокой конкурентной среды на рынке офисный недвижимости Алматы в кратко- и среднесрочном периоде.
Существующие офисы
По состоянию на первое полугодие 2018 в Алматы есть 162 офисных здания с офисами площадью 1 954 600 кв.м. Из них больше всего недорогих офисов: класс А – 303 000 кв.м, класс B – 938 200 кв.м, класс С – 713 400 кв.м.
Новые, качественные помещения класса А расположены в Алмалинском районе. Общая структура распределения по районам города: Ауэзовский – 217 200 кв.м (18 шт.), Медеуский – 398 200 кв.м (33 шт.), Бостандыкский – 506 700 кв.м (42 шт.), Алмалинский – 832 500 кв.м (69 шт.).
Арендные ставки
В Алматы можно арендовать офис по следующим ценам:
- Офисы класса А: от $60 до $20 за кв. м.;
- Офисы класса B: от $20 до $15 за кв. м.;
- Офисы класса С: от $15 до $10 за кв. м.
Эксплуатационные расходы варьируются в пределах от $3 до $6 за кв. м, в зависимости от местоположения, класса бизнес-центра и обслуживающей компании.
При этом за первое полугодие 2018 аренда офисов в Алматы подешевела на 4-5%, по сравнению со вторым полугодием 2017.
Уровень заполняемости
Общий уровень заполняемости офисных помещений класса А, B и С cоставил 72% для класса А, 80% - для класса B и 91% - для класса С. По сравнению вторым полугодием прошлого года, заполняемость офисных помещений класса А снизилась на 5%. Это объясняется введением в эксплуатацию новых офисных зданий, общей площадью 98 500 кв.м и снижением уровня заполняемости в целом.
Объем вакантных площадей в Алматы составляет 336 600 кв.м (класс А - 84 800 кв.м, класс B - 187 600 кв.м, класс С - 64 200 кв.м).
Будущее предложение
Новые качественные помещения класса А и В+ расположены в Бостандыкском и Алмалинском районах, формирующих деловой центр города. К 2019 девелоперами заявлены 5 новых проектов. В результате площадь офисных зданий увеличится еще на 6% (119 400 кв. м). В ближайшие три года запланировано строительство ещё 7 бизнес-центров класса А и B, общей площадью 195 000 кв. м.
У участников рынка есть высокий интерес к созданию офисных пространств формата «коворкинг». На рынке Алматы уже присутствует более десяти коворкинг-центров: SmartPoint, L.E.S. Live Club, «Кен Дала», THE HUB, ARTХАУС, «Мама Дом», «Шебер», Regus и др. Строится Alpharabius, который станет крупнейшим коворкинг-пространством в Центральной Азии.
Коворкинги не заменяют собой классические офисные помещения, но отвечают современным потребностям многих компаний и задают новый тренд организации офисного пространства.
В целом в 2018 году рынок офисной недвижимости Алматы будет демонстрировать относительно высокие показатели активности конкурентной среды в кратко- и среднесрочном периоде.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram