Рынок жилья Астаны и Алматы: что выгоднее для инвестора

 

Астана в лидерах

Традиционно вторичное жилье Алматы было дороже, чем в Астане. Например, в период с 2007 по 2010 разница составляла в среднем 25%, с 2011 по 2012 — 8-11%. Ситуация изменилась в 2013: темпы роста цен на недвижимость в Астане превысили темпы роста в Алматы. По состоянию на декабрь 2014 средняя цена на жилье в Астане составила $1988/кв.м, в Алматы — $1939/кв.м. Разрыв составляет менее $50 или 2,5%.

По мнению аналитика рынка жилья холдинга BI Group Оксаны Вилицкой, рынок Астаны отличается тем, что доля предложения на первичном рынке значительно превышает предложение на вторичном рынке. Экономическая активность населения в Астане выше, чем в других городах республики. Это связано со статусом столицы, с инвестиционной привлекательностью города как для граждан РК, так и для иностранцев. Повышенный спрос на жилье подогревает рост цен.

С Оксаной Вилицкой соглашаются специалисты аналитической службы kn.kz:

• Последние пять лет среднегодовой темп прироста численности населения в Астане составлял 6,1%, в Алматы — 2,1%.
• Темпы ипотечного кредитования в Астане выше, чем в Алматы, и почти в два раза выше, чем в среднем по Казахстану.
• Рынок ипотеки в Астане вырос в 2014 на 14,6%. Таким образом, за год Астана увеличила до 18,0% региональную долю от общего объема ипотечного кредитования Казахстана (рост на 3% с 2009). Алматы за это же время потерял 3,8% (снижение региональной доли до 32,4% от общего объема по РК).

Как отмечают аналитики kn.kz, снижение темпов роста объемов ипотечного кредитования в Алматы в 2010-2012 повлекло за собой снижение темпов роста стоимости жилья, а затем и стагнацию цен на рынке недвижимости.

Динамика темпов прироста показателей рынка жилья Астаны

Показатель	Янв.-сент. 2014	Темп прироста к янв.-сент. 2013	Среднегодовой темп прироста с 2009	Тренд
Численность населения, тыс. чел	814,4	+4,7%	+6,1%	Быстрый стабильный рост
Общий жилищный фонд, млн кв.м	20,3	+4,1%	+17,9%	Быстрый стабильный рост
Ввод жилья, тыс. кв.м	789,0	+4,4%	-	Стабильный рост
Инвестиции в ЖС, млрд тг	107,3	+34,4%	+13,4%	Быстрый стабильный рост
Ипотечное кредитование	1464	+14,6%	+8,8%	Быстрый стабильный рост

Динамика темпов прироста показателей рынка жилья Алматы

Показатель	Янв.-сент. 2014	Темп прироста к янв.- сент. 2013	Среднегодовой темп прироста с 2009	Тренд
Численность населения, тыс. чел	1507,6	+2,2%	+2,1%	Медленный стабильный рост
Общий жилищный фонд, млн кв.м	37,7	+2,2%	+16,0%	Медленный стабильный рост
Ввод жилья, тыс. кв.м	717,4	+20,2%	-	Стабильный рост
Инвестиции в ЖС, млрд тг	90,2	+3,6%	+8,8%	Медленный стабильный рост
Ипотечное кредитование	2634	+11,1%	+4,4%	Медленный стабильный рост

Где доходность выше

— Думаю, для большинства инвесторов вторичного рынка жилья вопрос, какой город выбрать для инвестиций, уже не стоит. Конечно, с точки зрения доходности выигрывает Астана, — говорит руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая. — Рост населения, объемов инвестиций и кредитования подстегивает цены на недвижимость. Вместе с тем, 2014 показал, что в период стагнации рынка доходность жилья в обеих столицах практически не отличается: 9,4% в Алматы и 10,0% в Астане. К концу года Астана прибавила в доходности за счет сезонного роста ставок аренды. Если рассматривать рынок в долгосрочной перспективе, то мы увидим суммарный рост цен с 2010 по 2014 в Астане на 46%, в Алматы – на 28%.

Доходность в данном случае отражает годовой процент, получаемый от сдачи жилья в аренду, а также темп изменения цены на жилье за период (в нашем случае за месяц).

Оживление на рынок недвижимости Астаны принесло официальное объявление о проведении международной выставки «ЭКСПО 2017».

Что ждет рынок недвижимости в 2015

- Дальнейшие тенденции в развитии рынка определяет покупатель. В связи с этим изменилась структура предложения: сегмент элитного жилья несколько «сжимается»,- отметила Оксана Вилицкая. – Кроме того, в последние полгода отмечается снижение ввода новых объектов при сохранении  довольно высокого спроса. Поэтому к лету 2015 может образоваться дефицит качественного предложения на рынке Астаны, что, в свою очередь, может привести к росту цен.

Эксперт также отметила, что анализ трех факторов (курса доллара, цены на нефть, чистого ввоза/вывоза капитала частным сектором) за период с 2007, показал: ситуация, сложившаяся в экономике РК с начала 2014, схожа с ситуацией конца 2008. В оба периода наблюдалось снижение цен на нефть в сочетании с чистым вывозом капитала и небольшим повышением курса доллара. Таким образом, при прочих равных условиях, примерно через полгода после начала роста цен на нефть можно ожидать роста цен на недвижимость.

По прогнозам аналитиков kn.kz, рынок недвижимости двух городов в 2015 ожидают непростые времена. Специалисты kn.kz разработали несколько сценариев развития событий на рынке недвижимости на 2015: базовый (при среднегодовой цене на нефть $80 за баррель), пессимистичный ($70 за баррель) и кризисный ($30-40 за баррель). Базовый сценарий предполагает сдержанный рост тенговых цен в пределах инфляции до конца года — около 9% в Астане и около 4% в Алматы. Однако сегодня аналитики склоняются к реализации одного из двух других сценариев. Пессимистичный предполагает стагнацию (отсутствие роста) долларовых и тенговых цен до конца 2015, кризисный — снижение цен в пределах 15-17% до конца года.

Опыт прошлого кризиса, начавшегося в 2007, говорит о том, что длительное снижение цен на нефть неизбежно приводит к дефициту долгосрочной ликвидности и сворачиванию объемов ипотеки. С июля по декабрь 2008 нефть подешевела в 3 раза: с $134,4 до $43,6 за баррель. Объемы ипотеки после этого продолжали сокращаться еще 2 года подряд. Объем вновь выданных кредитов упал в 2009 в 20 раз, а в 2010 объем выдаваемых кредитов находился на уровне возвратов. Итогом стало снижение цен на жилье в среднем на 35-40% с начала 2008 до осени 2009. Тогда ситуация усугублялась закрытием доступа банков к внешним рынкам капитала, но и сейчас проблема долгосрочного фондирования остается острой для наших банков.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.