Рост цен на жилье в Астане опережает инфляцию
Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны за январь 2014
Средневзвешенная удельная цена предложения по городу зафиксирована на уровне $2123/кв.м (327 900 тг/кв.м). Прирост к прошлому месяцу — $23 на каждый квадратный метр, или 1,1%. Средние цены в дорогом сегменте остановились на уровне $2602/кв.м (+0,5%), а в дешевом — на уровне $1696/кв.м (+1,3%).
Цены по административным районам
В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне $2601/кв.м (401 700 тг/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 23%, в районе правого берега — на уровне $2017/кв.м (309 600 тг/кв.м), здесь цена находится ниже среднего показателя по городу на 6%. При этом средняя удельная цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне $2057/кв.м (317 800 тг/кв.м), а в районе Сарыарка — $1949/кв.м (301 000 тг/кв.м).
Учитывая погрешность в расчёте средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценовых показателей во всех районах города. Основное влияние на увеличение средней цены предложения в районах оказали цены 1- и 2-комнатных квартир, которые выросли в районе Алматы на 1,5%, а в районе Есиль — на 2,5%.
Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от административных районов города
Район |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения, у.е./кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
---|---|---|---|---|---|
у.е. |
% |
||||
Алматы |
2692 |
-171 |
2057 |
+25 |
+1,22 |
Есиль |
936 |
-65 |
2601 |
+35 |
+1,37 |
Сарыарка |
1552 |
-57 |
1949 |
+18 |
+0,96 |
Город |
5180 |
-293 |
2123 |
+23 |
+1,10 |
Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на 4-комнатные квартиры в районе Есиль — $2718. При этом средняя минимальная цена наблюдается на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — $1878.
В топ-10 самых дорогих жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Europe Palace», «Нурсая», «Престиж», «ЦМТ — Центр международной торговли», «На Водно-зеленом бульваре», «Английский квартал», «Городской романс», «Парижский квартал» и «Хайвил Астана», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне $3640-5460/кв.м (560 200-846 400 тг/кв.м).
В новостройках самая высокая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на квартиры элит-класса — $2838/кв.м (438 500 тг/кв.м), а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается в новостройках эконом-класса — $2083/кв.м (321 900 тг/кв.м). Наибольший рост ценового показателя по отношению к прошлому месяцу прослеживается на квартиры элит-класса — 2,3%, при этом цены предложения комфорт-класса сократились на 4,3%.
Если учесть, что, по данным департамента статистики. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в ноябре 2013 составила 156 814 тенге, то доступность в квартире эконом-класса площадью 30 кв.м, при учёте, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, составит 7 лет и 4 месяца. Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 307 669 тенге, доступность аналогичной квартиры составит 3 года и 9 месяцев, а для приобретения квартиры в новостройке элит-класса площадью 45 кв.м — 7 лет 8 месяцев.
Самый низкий уровень заработной платы – у работников в сфере административного и вспомогательного обслуживания — 88 234 тенге в месяц, здесь доступность столичного жилья эконом-класса составляет 13 лет, а элит-класса — 26 лет 7 месяцев.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
В зависимости от комнатности анализ средних цен предложения по городу показал рост ценового показателя 1- и 2-комнатных квартир на 1,3% и 1,6% соответственно. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов.
Средние удельные цены 1-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 0,9%, 6,9% и 6% соответственно, а цены 2- и 3-комнатного жилья лежат ниже среднегородского показателя на 1,8% и 0,9%. Традиционно самые доступные квадратные метры принадлежат 2-комнатным квартирам.
Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения, у.е./кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
---|---|---|---|---|---|
у.е. |
% |
||||
1-комн. |
1206 |
-46 |
2143 |
27 |
1,27 |
2-комн. |
1882 |
-118 |
2083 |
32 |
1,56 |
3-комн. |
1533 |
-91 |
2104 |
-5 |
-0,25 |
4-комн. |
465 |
-32 |
2269 |
52 |
2,34 |
5-комн. и выше |
94 |
-6 |
2250 |
114 |
5,32 |
Город |
5180 |
-293 |
2123 |
23 |
1,10 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья в анализируемом месяце показал рост цен на квартиры новой постройки в кирпичных и монолитных.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням, видно, что анализируемая база в январе 2014 сократилась объектами в дешевом и среднем сегментах и пополнилась — в дорогом ценовом сегменте. Так, для объемов диапазонов $600-1600/кв.м и $1600-2600/кв.м количество предложений снизилось на 5,5% и 0,5% соответственно, а для диапазона $2600-4500/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 35%. В анализируемом периоде не наблюдается структурного сдвига, общегородской показатель повысился из-за роста количества предложений в дорогом ценовом сегменте. Напомним, что плавное смещение предложений в сторону дорогих цен во всех диапазонах наблюдается с середины 2009.
Цены по сегментам дорогого и дешёвого жилья
Индекс расслоения (отношение дорогого жилья к дешевому, для расчета которых берётся 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,53, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена дорогого сектора почти в 2,45 раза выше дешевого), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,44 раза).
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,5% до $2602/кв.м (402 100 тг/кв.м). Повышение удельной цены предложения в данном сегменте прослеживается на все форматы квартир, кроме 3- и 4-комнатных, где зафиксировано снижение цен на 0,5% и 1,7% соответственно.
В разрезе административных районов сокращение цен в дорогом сегменте жилья зафиксировано в районе Есиль на 0,9%, а в районах Алматы прослеживается небольшой рост цен на 1,6%.
В секторе дешевого жилья по сравнению с декабрем 2013 средняя цена предложения выросла на 1,3% до $1696/кв.м (262 100 тг/кв.м). Повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир: максимально — на 4-комнатные — на 3,8%, а минимально — на 2-комнатные — на 1,2%. При этом цены 3-комнатного жилья за месяц не изменились.
В разрезе административных районов в дешевом ценовом сегменте сокращение цен наблюдается в районе Сарыарка — на 0,2%, в районах Есиль и Алматы, напротив, рост на 1,3% и 3,9% соответственно.
Отметим, что цены в сегменте дешевого жилья растут с середины 2012 в среднем в месяц на 1,2%, при этом цены в сегменте дорогого жилья увеличиваются медленнее, чем в сегменте дешевого.
Ценовые изменения в ретроспективе
За весь период наблюдения за сегментом дорогого жилья с ноября 2007 цены в тенге увеличились на 19,2% (+64 800 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 25% (+52 500 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 22%, прибавив к каждому квадратному метру по 59 100 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жильё — 28,1%, а наименьший — на многокомнатное — 16,5%.
Однако долларовые цены всё ещё находятся ниже пиковых цен 2007 в сегментах дорогих и средних цен по городу на 17,2% и 1,2%соответственно, при этом дешёвые цены выросли на 16,4%.
По сравнению с этим же периодом прошлого года средняя удельная цена предложения в тенге по городу выросла на 13,9%, сегменты дорогого и дешевого жилья увеличились на 11,2% и 15,3% соответственно. За год, с января по декабрь 2013, уровень инфляции в столице составил 7,4%. При этом за аналогичный период в сегменте дорогого жилья рост цен в Астане превышает уровень инфляции в 1,5 раза, а в среднем ценовом сегменте и сегменте дешевого жилья — в 1,9 раза и в 2 раза соответственно.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет $156 000, или 23 606 900 тенге (от $86 100, или 13 317 700 тг за 1-комнатную до $430 200, или 64 928 900 тг — за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 11,5% больше. Максимальный годовой рост наблюдается на 1-комнатное жильё — 20,9%, при этом за год прибавилось к запрашиваемой цене $14 900, а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 5,4%, или минус $24 600.
В ближайшей перспективе прогнозируется небольшое повышение ценового показателя во всех сегментах рынка.
Предложение
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5180 ед. общей площадью 375 тысяч кв.м, объемом рынка в ценах предложения $803 млрд.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 52% (2692 квартиры от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый быстро застраивающийся административный район Есиль — 18% (936 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 30% (1552 квартиры).
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (1882 объекта), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (94 объекта). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 23% (1206 объектов) и 30% (1533 объекта) соответственно и 4-комнатных — 9% (465 объектов).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49% (2539 объектов), в монолитных и панельных домах — 34% (1777 объектов) и 17% (864 объекта) соответственно.
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 72% (3753 объекта), постройкам старого типа — 2% (92 объекта), улучшенной планировки — 20% (1046 объектов) и «хрущёвкам» — 6% (289 объектов).
Выводы
· В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд.
· Удельные цены по городу как в сегменте дешевого, так и в сегменте дорогого жилья в тенге превысили показатели конца 2007 более чем на 16%.
· В дальнейшем на рынке вторичного жилья ожидается повышение средних цен предложения в пределах 0,5-1,5%.
Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.
Подписывайтесь на нашу страницу в Facebook