Жилая недвижимость в Казахстане продолжает дорожать
Хотя количество сделок на рынке уменьшилось
В уходящем году цены на рынке жилой недвижимости продолжали расти, но при этом количество сделок купли-продажи снизилось. Согласно данным Бюро национальной статистики, в сентябре число зарегистрированных сделок составило 36 241, что на 1,6% больше, чем в августе, но на целых 28% меньше, чем в сентябре 2021 года.
Свою роль в этом сыграло повышение порога достаточности при изъятии пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий, которые ранее подогрели активность на рынке. К тому же, поясняет CEO онлайн-площадки Homsters.kz Зульфия Гетманчук, пенсионные деньги было достаточно сложно использовать на рынке первичной недвижимости. Требовалось, чтобы либо объект был уже введен в эксплуатацию, либо застройщик мог представить гарантию Казахстанской жилищной компании, либо дополнительный залог должен был предоставить покупатель. Таким образом, накопления казахстанцев уходили в основном на покупку недвижимости на вторичном рынке, что привело к росту цен в этом сегменте.
Цены растут
Аналитики онлайн-площадки Homsters.kz отмечают спад интереса к первичной недвижимости. «На фоне общемирового кризиса перспектива наличия долгосрочных обязательств по выплате ипотеки пугает людей. Но те, кто воспринимает покупку не как необходимость, а как способ уберечь свои накопления от инфляции, продолжают вкладывать в недвижимость. Квадратные метры все еще являются твердой валютой, и мы пока не видим тенденций к изменению этой константы», – комментирует Гетманчук. По ее мнению, сокращение количества сделок, скорее всего, связано с временной настороженностью и сокращением доходов с учетом инфляции. Но даже к текущему экономическому и геополитическому кризису люди постепенно адаптируются, так что в скором времени, прогнозирует эксперт, стабилизируются и продажи.
Ляззат Ибрагимова дала прогноз по ценам на недвижимость
Свой прогноз цен на первичном и вторичном рынке дала глава Отбасы банка →
По данным Homsters.kz, в Астане основной рост цен пришелся на I полугодие, а в августе начался спад. С января по октябрь средняя стоимость квадратного метра на рынке столицы увеличилась на 3,4%, или на 12 928 тенге, и в первые дни октября достигла 390 237 тенге. В Алматы цена «квадрата» с начала года выросла на 7,07%, или на 43 599 тенге, и в октябре дошла до 572 377 тенге. Руководитель отдела аналитики и инвестиций BI Development Даурен Айткенов называет другие цифры: «В Астане цены на первичном рынке за год увеличились на 19%, в Алматы рост составил 18%. По категориям от стандарт- до премиум-класса цены изменились в такой же динамике, как весь рынок».
Эксперты связывают рост цен с нестабильностью курса валют и ситуацией на рынке строительных материалов, большую часть которых застройщикам приходится завозить из-за границы. В Астане, отмечает Гетманчук, незначительный спад цен начинается в июне, это сезонное явление: обычно в это время запускаются новые проекты, что снижает среднюю стоимость квадратного метра в среднем по рынку. «В Алматы в отличие от столицы стоимость «квадрата» не снижалась, несмотря на то что началось строительство 40 новых объектов. Незначительное снижение цен мы видим лишь летом, когда застройщики видят спад продаж и начинают сезон скидок», – комментирует эксперт.
В Алматы, согласно статистике Homsters.kz, в сегменте «элит» рост цен с января по октябрь составил 13,33%, в сегменте «бизнес» – 14,29%, в сегменте «комфорт» – 6,84%, в сегменте «эконом» – 9,51%. В Астане в сегменте «элит» цены выросли на 6,94%, в «бизнесе» – на 5,67%, в «комфорте» – на 6,01%, в «экономе» – на 0,71%. Говоря о столичном рынке, Гетманчук обращает особое внимание на весьма востребованный среди покупателей экономкласс. В октябре средняя стоимость квадратного метра там составила 290 523 тенге, что сопоставимо со стоимостью в январе – 288 448 тенге. Однако летом, в июне, расклад был иной: стоимость «квадрата» в «экономе» достигала 330 127 тенге. «Инфляция не сделала население страны богаче, и, чтобы не потерять клиентов, застройщики вынуждены снижать цены путем запуска дополнительных акций», – комментирует ситуацию эксперт.
По словам Айткенова, в портфеле BI Group сегодня спросом пользуются все сегменты, но с учетом повышения цен аналитики компании отмечают заметный рост спроса в сегментах «стандарт» и «комфорт» – на них в общей сложности приходится более 70% продаж квартир. «Мы видим, что клиенты стали покупать жилье меньшей площади, чем в прошлом году, что также обусловлено ростом цен на недвижимость», – замечает собеседник.
В премиальном сегменте, отмечают в Homsters.kz, за год появилось довольно много новых проектов – начато строительство 18 ЖК премиум-класса, 13 из которых возводится в Алматы. Но наиболее популярными остаются жилые комплексы, существующие относительно давно: Koktobe City от Kusto Group, Garden Hills от компании Rise Capital и «Династия» от Mdi-MAX Group. Покупатель премиального сегмента (бизнес- и элитклассов) трепетно относится к выбору жилья, поэтому сделки занимают более продолжительное время, чем в других.
Все имеет значение
Приобретатели люксовой недвижимости, как и прежде, обращают внимание на все нюансы. При этом на рынке, в первую очередь в Астане и Алматы, работает достаточно много девелоперов, которые четко понимают пожелания клиентов, планирующих покупку недвижимости в высоком ценовом сегменте, и разрабатывают проекты, нацеленные не только на удовлетворение, но и на предвосхищение ожиданий. Значение имеют локация и этажность жилого комплекса; если речь идет о многоэтажном ЖК – количество квартир на этаже (не более одной или двух); наличие охраняемой территории с ландшафтным дизайном, выделенных зон для работы, встреч, отдыха внутри комплекса и на прилегающей территории, развитой и благоустроенной инфраструктуры рядом, в том числе скверов и парков. Для многих клиентов, говорит Айткенов, имеют значение статусность дома и гарантированная безопасность. По умолчанию для покупателей в верхнем ценовом сегменте важны высота потолков, размер окон, удобный, без скопления машин заезд в паркинги, звукоизоляция, наличие системы «умный дом».
Потенциальный приобретатель недвижимости, делятся наблюдениями эксперты, вообще становится все более требовательным, даже если речь идет о покупке жилья не в премиальном сегменте. Еще два-три года назад, вспоминает Гетманчук, самым важным фактором была цена, затем – локация объекта; сегодня же клиент оценивает все, начиная с разрешительных документов на строительно-монтажные работы и заканчивая качеством отделки. Большое значение имеет планировка объектов. Кухни-студии больше не в тренде, как и сквозные комнаты и огромные прихожие. Эргономика и продуманность планировок – важный аргумент в пользу решения о покупке жилья. Решающим фактором становится инфраструктура объекта.
«Жители больших городов устали от пробок на дорогах и хотят иметь как минимум детский сад и школу в шаговой доступности от места проживания. Этот тренд хорошо продуман BI Group с концепцией bigville», – комментирует Гетманчук. На сегодняшний день, в свою очередь информируют в BI Group, в Астане компания реализует пять проектов формата bigville: Greenline, Capital Park, Nexpo, Sezim Qala, «Жетысу». В Алматы в конце года начнется строительство bigville «Алматы Арена», а в Шымкенте реализуется три проекта данного формата: Grand Park, Atamura, Arman Qala. В целом, отмечают эксперты, большая часть застройщиков продумывает внутреннюю инфраструктуру таким образом, чтобы удовлетворить потребности клиентов внутри ЖК.
Главный фактор
И все же определяющим критерием при покупке квартиры остаются цена и доступность ипотечных программ. По словам Гетманчук, самой востребованной на рынке ипотечных займов является программа «7–20–25», но объектов, соответствующих ее критериям, все так же мало, особенно с учетом повышения цен – не все соответствующие другим параметрам квартиры укладываются в лимит цены в 25 млн тенге. «Когда на рынок вышел Freedom Finance Bank с предложением цифровой ипотеки по программе «7–20–25», на мой взгляд, спрос стал еще выше. Оценка своих финансовых возможностей в режиме онлайн, возможность получить решение о выдаче займа в считаные минуты, не выходя из дома, ускорило объемы выдачи ипотеки по этой программе», – констатирует собеседница.
В целом, по данным Homsters.kz, в этом году количество сделок по ипотеке на 9–10% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года. По-прежнему пользуются спросом ипотечные программы Отбасы банка. Коммерческая ипотека остается для многих казахстанцев дорогой и невыгодной, но все же свои клиенты есть и у этих программ. А вот собственные программы кредитования, запускаемые крупными застройщиками в коллаборации с банками, работают хорошо, как и акции, программы внутреннего кредитования и другие инструменты, направленные на повышение лояльности со стороны покупателей.
Временное воздействие
Отечественный рынок жилой недвижимости не остался вне зоны влияния войны в Украине. Релокация российских граждан в Казахстан сначала в феврале, а после объявления в РФ мобилизации – вторая волна в сентябре – взметнула цены на рынке арендного жилья, но, по оценкам экспертов, не сильно сказалась на продаже квартир. Все же лица, не являющиеся гражданами РК, не могут приобретать недвижимость в Казахстане, а большинство из тех, кто покинул Россию в связи с мобилизацией, не строит долгосрочных планов на чужбине и в будущем все же надеется вернуться на родину.
В большей степени на рынке сказываются ослабление национальной валюты, приводящее в том числе к росту цен на стройматериалы, и антироссийские санкции. Последние влияют на состояние казахстанского рынка хотя бы по той причине, что Россия является крупнейшим торговым партнером РК и отказаться от российской логистики в любом случае невозможно, считает партнер Scot Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин. «Казахстан в силу своего географического положения тесно связан с Россией, и экономика страны ощущает влияние некоторых санкций, возникают проблемы с логистикой, с поставками ряда товаров, растут цены. Что касается роста цен на аренду жилья, то эта тенденция коснулась в основном ценового сегмента среднего и ниже среднего, и, возможно, со временем, по мере того как значительная часть приехавших российских граждан вернется домой или уедет в другие страны, ажиотаж пойдет на спад, а стоимость аренды приблизится к прежним значениям», – предполагает эксперт.
