Покупать ли квартиру в 2015? Доводы «за» и «против»
Каковы преимущества покупки недвижимости в кризис, насколько это прибыльно и какие риски ожидают покупателей в 2015? На эти вопросы отвечают аналитики портала kn.kz
В период экономического кризиса перед многими встает вопрос сохранения и преумножения капитала. Несмотря на печальный опыт прошлого кризиса и появление на рынке новых инструментов инвестирования, таких как IPO и ПИФы, недвижимость остается для многих казахстанцев старым верным способом сохранить и преумножить накопления. Потенциальные покупатели гадают, когда лучше покупать жилье. Частных инвесторов интересует, насколько выгодно сейчас вкладывать в недвижимость.
Плюсы покупки квартиры в кризис
В период кризиса правила на рынке диктует покупатель с наличными. Явное преимущество покупки квартиры в этот период – возможность выбрать из множества прежложений хороший вариант по разумной цене. Однако воспользоваться этим преимуществом может лишь покупатель, готовый рассчитаться за квартиру сразу, не прибегая к банковским займам.
Как показало наше небольшое исследование, большинство продавцов сейчас легко идут на скидки, уступая от 10% до 15% от заявленной цены уже на этапе телефонных переговоров. Дисконт на элитное жилье может быть еще выше — в отдельных случаях он составляет 20-25%. В случае срочной продажи, учитывая тенденции рынка (снижение цен, сокращение объемов ипотеки), разумные продавцы могут идти на скидку с «запасом», зная, что цены все равно упадут.
Как правило, в цены предложения, которые мы видим в объявлениях, продавцы закладывают на торг 5-10%. Пессимистический сценарий развития отрасли, разработанный аналитической службой kn.kz, предполагает, что долларовые цены на рынке жилья могут сократиться еще на 10% до конца года. Поэтому в период кризиса вполне можно рассчитывать на скидку в размере 10-20% от цены предложения, указанной в долларах. Таким образом, если ваши сбережения позволяют купить квартиру за наличные, кризис – самое лучшее для этого время.
Когда покупать жилье в 2015?
Совет: Не торопитесь, если у вас сбережения в тенге. Поскольку большинство из нас получает доходы в национальной валюте, необходимо следить за динамикой тенговой цены, которая отличается от долларовой. Так, по данным аналитической службы kn.kz, с момента девальвации тенге в феврале 2014 долларовая цена на недвижимость сократилась на 7,4%, тенговая запаздывает в темпах снижения на пару месяцев и остается выше додевальвационной на 10,5%. Таким образом, цены в тенге отыграли лишь 6,7% из 19% (уровень обесценивания тенге к доллару).
Учитывая ужесточение условий по ипотеке и наметившуюся плавную девальвацию, у тенговой цены уже накоплен хороший запас снижения. Этот запас, вероятно, будет расходоваться до конца 2015.
Так что есть смысл подождать, но и не затягивать с покупкой. Традиционно ближе к осени рынок оживает благодаря сезонному и отложенному спросу, что приводит к временному росту цен. Таким образом, как нам кажется, лучшее время для покупки квартиры в 2015 году — весна-лето.
Выгодно ли вкладывать в недвижимость в 2015?
Для тех, кто планирует приобретение квартиры для проживания, вопрос доходности как таковой не стоит. Другое дело, если квартира приобретается с инвестиционной целью. Для инвесторов понятие «доходность жилья» обязательно включает в себя доход от аренды и доход от изменения рыночной стоимости.
Как показывают расчеты аналитической службы kn.kz, к концу 2014 – началу 2015 реальная долларовая доходность жилья (с учетом роста курса доллара) резко сократилась с 29,6% до 8,3% годовых. В тенговом выражении доходность жилья составляет 0,9%.
По сравнению с депозитами, реальная доходность которых (с учетом инфляции – по тенговым депозитам и ростом курса доллара - по долларовым депозитам) в январе 2015 составила в среднем 3,9% годовых в тенге и 3,7% в долларах, доходность жилья выше более чем в 2 раза.
При сравнении доходности банковских вкладов и жилья за последние 5-7 лет жилье бесспорно выигрывает. Так, если реальная доходность по вкладам составляла в период с 2008 по 2014 1,8% в тенге и 10,4% в долларах, этот показатель на рынке жилья составлял 7,6% и 15,1% соответственно.
Минусы покупки квартиры в кризис
Итак, если вы приняли решение о покупке квартиры в этом году, мы рекомендуем помнить о рисках, которые всегда многократно возрастают в периоды кризиса. В частности, можно выделить 5 видов рисков на рынке недвижимости.
Валютный риск
Выражается в том, что продавцы в период девальвации привязывают цену к курсу доллара. В этом случае покупатели, имеющие сбережения в тенге, в период поиска и оформления сделки могут потерять на разнице курса.
Способы защиты: Договаривайтесь с продавцом на расчет в той валюте, в которой вы храните сбережения. В силу того, что цены номинируются в долларах, зафиксируйте с продавцом курс на конкретную дату.
Риск ликвидности
Возникает при покупке квартиры в строящемся доме. Риск выражается в том, что в период кризиса застройщик может столкнуться с трудностями в привлечении средств для завершения строительства и не сдать дом вовремя.
Способы защиты: Проверьте историю застройщика. Выбирайте только зарекомендовавшую себя финансово стабильную компанию, которая сумела выстоять в прошлый кризис, либо приобретайте жилье в полностью достроенных домах, домах на последних стадиях готовности или на вторичном рынке.
Процентный риск
В период кризиса из-за дефицита ликвидности многие банки ужесточают условия по кредитованию и повышают ставки. В связи с этим существуют высокие риски отказа от кредитования. Риск распространяется как на заемщика по ипотечному кредиту, так и на застройщика.
Способы защиты: Избегайте ипотеки в кризис либо тщательно анализируйте и выбирайте наиболее выгодную ипотечную программу. Не всегда заявленный процент отражает ее эффективный уровень.
Кредитный риск
В период кризиса возрастает риск неплатежеспособности по кредитным обязательствам (ипотеке) в связи с сокращением либо потерей дохода.
Способы защиты: Старайтесь избегать ипотечных займов в кризис, если вы не уверены в своих финансовых возможностях.
Инвестиционный риск
Инвесторы знают золотое правило — покупай на «дне», продавай на пике. В кризис есть риск поторопиться с покупкой либо пропустить «дно».
Способы защиты: Следите за динамикой цен на рынке жилья на портале kn.kz и будьте в курсе всего, что происходит на рынке недвижимости.
Главный совет: Не торопитесь, но и не опоздайте!
Источник: Аналитическая служба портала Kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.