В Казахстане рaстут цены на жильё

Почему и что делать дальше?

Мурат Утемисов
Мурат Утемисов
ФОТО: архив пресс-службы

Рынок жилой недвижимости в Казахстане четко отображает текущую тенденцию в мировой экономике – цены на жилые квадратные метры растут так же стремительно, как и стоимость продовольственных товаров. Справиться с инфляцией пока не могут ни правительство, ни центральные банки, ни участники рынка.

- Невыгоден рост цен на жилье и застройщикам: покупательская способность населения снижается аналогично росту цен, и в какой-то момент рынок может встать, что станет серьезным вызовом, если не катастрофой, для экономики, поскольку строительная отрасль занимает серьезную долю в несырьевом секторе Казахстана, - уверяет CEO Kusto Home Мурат Утемисов.

Количество сделок в Алматы растет

Казахстанцы стремятся купить жилье в любых условиях. Даже в пандемийный 2020 год число сделок на рынке недвижимости в Алматы продемонстрировало практически аналогичный показатель по сравнению с 2019-м, а в 2021-м покупка-продажа жилья выросла в 1,6 раза.

- За первые 10 месяцев текущего года количество сделок уже превысило цифру 52 тысячи. Мы ожидаем, что в 2022 году могут повториться или максимально приблизиться прошлогодние показатели, даже несмотря на то, что в этом году исчерпана возможность использования излишков пенсионных накоплений, а также не работает популярная ипотечная программа «Баспана-хит», - говорит гендиректор компании.

Информация подготовлена аналитической службой Kusto Home, на основе данных Бюро национальной статистики АСПир РК
Информация подготовлена аналитической службой Kusto Home, на основе данных Бюро национальной статистики АСПир РК

Миграционный фактор

По словам собеседника, на активность на казахстанском рынке недвижимости большое влияние оказывают геополитические события, особенно из-за войны в Украине.

- Десятки тысяч россиян переезжают в другие страны. И естественно, что они начинают присматриваться к местным рынкам недвижимости. Резкий скачок цены в сентябре-октябре - тому подтверждение. В стране начинают открываться офисы зарубежных компаний. Это приводит к постепенному увеличению притока рабочей силы в крупные города и, как следствие, повышению спроса как на арендное жилье, так и на собственное.

Ажиотаж напрямую повлиял на цены на рынке недвижимости, потому что потребность в жилых квадратных метрах никуда не исчезла. Повышенная стоимость недвижимости также влияет и на арендную плату, здесь все взаимосвязано, - объясняет собеседник.

Снижение объемов строительства

Дополнительный виток роста цен на жилье может спровоцировать план акимата Алматы по сокращению ввода жилых квадратных метров с 2,5 млн кв. м ежегодно в предыдущие несколько лет до 1,5 млн кв. м.

- По мнению администрации города, южная столица слишком активно застраивается и основной причиной этого является высокоэтажная застройка. Мы согласны, что иногда девелоперы перегибают палку, увлекаясь чрезмерной этажностью, пренебрегая условиями выбранного района, его историей и архитектурными традициями, но и в крайности впадать не стоит. На наш взгляд, вполне уместно разрешить высокоэтажные дома там, где это обосновано и положительно влияет на архитектуру района, развивает его гармонично и учитывает окружающую застройку.  Кроме того, малоэтажные дома обходятся застройщикам предельно дорого, что, в свою очередь, опять же сказывается и на цене для конечного потребителя, - считает CEO Kusto Home.

Отсутствие производств и регулирования цен

На вопрос, неужели цены на недвижимость продолжают расти только из-за повышенного спроса на нее, спикер ответил, что одной из основных проблем являются и растущие цены на строительные материалы.

- В Казахстане практически ничего не производится. Мы не можем обеспечить себя в нормальном объеме ни стеклом, ни арматурой. Например, 80-90% строительных материалов, которые мы применяем в строительстве ЖК Koktobe City, привозится из-за границы. В предыдущие два года по всему миру, и у нас в том числе, резко возросла стоимость металла, кое-где в два раза. На некоторых объектах только это привело к удорожанию стоимости одного квадратного метра на 30 и даже 50%. Поэтому казахстанскому правительству нужно регулировать деятельность сырьевых и производственных компаний, чтобы они обеспечивали внутренний рынок по внутренним ценам. Далее, стоит стимулировать создание заводов, производящих массово востребованные строительные материалы, предоставляя им льготы. Это позволит облегчить деятельность строительной отрасли и положительно повлияет на ценообразование жилья, - высказал мнение руководитель Kusto Home.

Жилье как инвестиция

- Люди покупают жилье, во-первых, для того, чтобы улучшить свои жилищные условия – это понятно, а во-вторых, потому что это выгодно: ни один банковский депозит не принесет такой же доход, как жилье. Для сравнения, в 2019 году 1 кв. м в сегменте бизнес-класса стоил около 450-500 тыс. тенге. Сегодня «квадрат» стоит больше 1 млн тенге – за три года цены выросли на более чем 100%, - добавляет Мурат Утемисов.

Однако многие казахстанцы не видят инвестиционной привлекательности в недвижимости. Альтернативой покупке жилья традиционно считают валюту - после январских событий, воспользовавшись ростом курса, население скупало доллары, рассчитывая сохранить сбережения.

- К сожалению, эта тактика не дала результата - в промежутке с марта по ноябрь 2022 курс доллара упал на 5%. В то же время, согласно аналитическому индексу сайта Krisha.kz, цена за 1 кв. м жилья в марте составила 610 тысяч, а в ноябре уже 693 тысяч тенге, а значит, рост сбережений при вложении их в недвижимость составил бы около 13%. Как видим, недвижимость показала более высокую доходность в кризисной ситуации, - приводит пример собеседник.

Цены растут, а доходы – нет

- Условия известной рынку программы «7-20-25» сегодня уже не позволяют приобрести нормальное жилье. В лучшем случае получится однокомнатная квартира на окраине с непонятным качеством жилья. А банковские ипотечные продукты – это чрезмерно высокие процентные ставки, которые невыгодны казахстанцам. И получается, что, с одной стороны, цены предельно высоки, а с другой – нет инструментов, чтобы приобрести жилье.

Поэтому нужна новая ипотечная программа, у которой будет больше бюджета, но которая не будет ограничена в сроках действия одним или двумя годами. Нужно подойти более разумно, объясняя, что это долгосрочная программа, которая рассчитана на широкие слои граждан. Таким образом, ипотечный рынок не окажет негативного влияния, а напротив, позволит поддержать весь рынок и внутренний спрос, - считает глава компании.

По мнению собеседника, новая льготная программа должна быть основана на субсидировании, когда государство платит часть ставки вознаграждения БВУ через единого оператора, а ставка вознаграждения банка должна быть выше базовой ставки Нацбанка не более чем на 5%. Максимальная процентная ставка, которая ляжет на граждан, не должна превышать 12,5% - с учетом того, что в конце октября Нацбанк поднял ставку рефинансирования до 16%.

А есть ли признаки «пузыря»?

- Во-первых, мы видим, что жилье, которое представляется залоговым, довольно легко и быстро продается за счет роста цены за кв. метр, то есть банки не испытывают проблем с тем, чтобы реализовать жилье неплатежеспособного заемщика. Во-вторых, ипотека в Казахстане была и остается продуктом консервативным. К ее выдаче банки подходят осторожно и обдуманно. Заемщиков тщательно проверяют, и это позволяет иметь сдержанный и сбалансированный портфель, - напоминает собеседник.

Он уточняет, что в 2022 году единственный период, когда увеличилось число просрочек по ипотеке длительностью более 90 дней, произошел в феврале и был связан с январскими событиями.

- В остальном ситуация по ипотеке стабильная, это подтверждается еще и тем, что даже после январских событий просрочки по большей части наблюдались по другим кредитным продуктам, не по ипотеке. При этом объём просроченных ипотечных займов в этом году составил всего 36 млрд тенге - на 26,4% меньше, чем годом ранее. Доля просрочки в ипотечном портфеле упала до 0,9% против 1,7% годом ранее. К примеру, в 2014-м такая величина была более 10%, - привел данные Нацбанка CEO Kusto Home.

График подготовлен на основе данных Бюро национальной статистики АСПир РК и НБ РК
График подготовлен на основе данных Бюро национальной статистики АСПир РК и НБ РК

Таким образом, делает вывод спикер, в Казахстане люди ответственно относятся к выплатам по ипотеке:

- Все это позволяет судить о том, что, несмотря на рост цен и текущую ситуацию, сейчас нет признаков, которые бы говорили о риске взрыва так называемого экономического пузыря.

Резюме

- Сегодня можно наблюдать ценовые акции от застройщиков для стимулирования продаж. Мы тоже запускаем промоакции и двигаемся с рынком в одном направлении. Но дисконты являются кратковременным явлением, в долгосрочной перспективе рассчитывать на снижение стоимости жилья, к сожалению, не стоит. Фундаментальных причин, которые способствуют росту цены – множество, они находятся вне поля влияния бизнеса. Перекладывать обязанности на плечи государства застройщики не хотят, но нужно понимать, что отсутствие возможности приобрести жилье в первую очередь влияет и на социальную обстановку в обществе. Думаю, что январские события 2022 года показали, что социальный взрыв может произойти в любой момент. А жилищный вопрос в этом играет немаловажную роль, - заключил Мурат Утемисов.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
16426 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить