Почему в Казахстане дорожает недвижимость?

 

В последнее время в пространстве казахстанского «Фейсбука» отмечено любопытное явление, сопровождающееся потоком «лайков», комментариев и «расшариваний». Это беседы пользователя, скрывающегося под ником Def Defo, с известным казахстанским финансистом, председателем совета директоров АО «VISOR Capital» Айданом Карибжановым – главным образом на экономические темы. Последняя по времени – о ценах на недвижимость - показалась особенно интересной. Мы попросили разрешения у г-на Карибжанова воспроизвести этот весьма поучительный пост на сайте forbes.kz, чтобы о нем узнали как можно больше пользователей. Он не возражал.

Def Defo: Вы в докризисное время (2006-2007 годах) говорили, что цены на недвижимость в Алматы очень завышены и скоро упадут. В 2009 году после девальвации цены действительно резко пошли на спад, народ полагал, что это падение продолжится, но сейчас цены на недвижимость как в Астане, так и в Алматы идут вверх. Особенно поражает рост цен на квартиры в Астане на левом берегу. Хотя с точки зрения погодных условий и географического положения левый берег значительно уступает правому "обжитому" берегу: на левом берегу зимой температура всегда ниже, [там] малое количество зеленых насаждений, постоянно ветер, степная насекомая "живность" на всех летних площадках и в крутых ресторанах, [это] город-офис и пр. Так как вы думаете: повышение цен на недвижимость в Астане связано с проведением EXPO-2017 или же это обычный закономерный рыночный рост цен?

Aidan Karibzhanov: Не отношу себя к специалистам в недвижимости. Просто постараюсь порассуждать с точки зрения здравого смысла.

Начну с традиционного экскурса в историю. Последнее усилие по решению жилищных проблем было предпринято в середине 80-х, в «раннюю перестройку». Приснопамятный Колбин со своими популистскими программами, МЖК (молодежный жилищный кооператив) - это когда безквартирные молодые семьи самостоятельно, «в свободное от работы время», строили жилые дома. В позднюю перестройку и это пропало. В 90-е практически ничего нового не построили, но зато приватизировали весь жилищный фонд. Появился рынок жилья.

Рост цен на сырье в конце девяностых привел к активному экономическому росту. Банки получили доступ к рынкам капитала и стали активно занимать деньги за рубежом. Местные банки как кредиторы не представляли интереса для сырьевых компаний, способных занимать деньги еще дешевле. Зрелой обрабатывающей промышленности как не было тогда, так нет и сейчас.

Банки, используя растущие суверенные кредитные рейтинги, занимали все больше и больше. Рынок недвижимости во всех его проявлениях (жилищное строительство, ипотека, бизнес-центры, спекуляции землей и т.д.) стал killer application, эдакой палочкой-выручалочкой для всех. Банки получили заемщиков, «освоивших занятые за рубежом деньги». Власть - увеличение жилого фонда, а люди, наконец, обрели реальную возможность получить жилье не через 20 лет.

На первый взгляд, картина выглядела идиллически. Наверное, на ранней фазе бума так оно и было. Люди, имеющие хорошую работу и достойную зарплату, аккуратно и ответственно подходили к расчетам - на чем придется экономить и насколько долго, чтобы расплатиться за жилье. А первые застройщики не надеялись на трехкратную маржу.

Параллельно стал расти уровень сбережений населения, появился тонкий-претонкий, но средний класс. В более сбалансированной экономике у частного инвестора должен был быть выбор: депозиты, недвижимость, финансовые инструменты (кроме депозитов). В наших условиях, с недоразвитым рынком ценных бумаг, выбор свелся к банковским депозитам и недвижимости. Имея большое предложение дешевых денег на рынках капиталов, банки (с репутацией) держали ставки по депозитам на очень низком уровне. Инвестор был демотивирован нести деньги в банки, а банки не сильно за этими деньгами и гонялись.

В воронку операций с недвижимостью стали втягиваться все больше людей и корпораций. Начался постоянный и уверенный рост цен на всё, с этим связанное. В общественном сознании укрепился стереотип, что «недвижимость в цене может только расти» . Ипотека и покупка [жилья] в кредит стали уделом не трудолюбивой молодой семьи, которая сама живет в купленной квартире и, постоянно экономя, расплачивается с долгами. Стало все больше «частных инвесторов», покупавших в кредит по нескольку квартир. Каждая их успешная спекуляция порождала целую армию новых «частных инвесторов».

Недооцененность или перегретость рынка в такой [ситуации] определить очень просто. Можно взять ипотечный кредит, купить квартиру и расплачиваться с банком (проценты и постепенный возврат основного долга). А можно взять квартиру в аренду и платить арендные платежи. Устойчивое состояние - когда расходы по обслуживанию (без возврата основного долга) ипотеки и по аренде примерно одинаковы. Если цены на недвижимость идут вверх, то выигрывает ипотечник, если вниз - то арендатор. Накануне того, как «пузырь» лопнул, арендовать стало значительно дешевле, чем обслуживать долг. Тут Нострадамусом не надо было быть, чтобы это понять. Многие понимали, просто никто не знал час Х, когда «пузырь» лопнет.

Банки продолжали придумывать всё новые продукты – например, депозит незадекларированных денег, под залог которого выдается ипотека (ипотека Lights и схожие с ней). Частные инвесторы «рисовали» фиктивные справки о доходах для покупки новых квартир. «Несчастные владельцы расселяемых квартир» в петлю лезли от обиды, что им не $15 тыс. за квадратный метр предложили, а всего $12 тыс.

Все прекратилось в 1997-1998 годах с мировым кризисом. Банки больше не могли занимать новые деньги. Пирамида подошла к своему логическому концу.

Что происходит сейчас? Трудно сказать, какова тенденция. Банки сумели, к большому недовольству новых потенциальных покупателей, не допустить одномоментного выхода залоговой недвижимости на рынок. Действительно, это могло породить совершенно непредсказуемое падение цен. Хотя некоторые считают, что именно так и должен был выглядеть банковский катарсис. Но тогда у нас вообще не осталось бы никаких банков. С помощью государства банки почти достроили «недострои».

Есть ли объективные предпосылки для роста цен?

Несомненно. В стране продолжается и будет продолжаться процесс урбанизации. Конечно, есть огромные проблемы с интеграцией и адаптацией бывших сельских жителей, переезжающих в города. Но города все равно будут расти, и потребуется всё больше жилья. Астана как политический центр будет привлекать городских жителей из других городов. Алматы, что бы ни говорили, всегда будет важным коммерческим центром. Не останутся в стороне и областные центры.

Кризис имел и положительную сторону. Он показал, что покупка недвижимости должна рассматриваться не сколько как финансовая инвестиция, а скорее - как возможность улучшения качества жизни отдельной семьи, исходя из индивидуальных финансовых возможностей. Я бы к этому вопросу относился исключительно из собственных возможностей, а не попыток заработать. Зарабатывать надо на другом, если вы не профессиональный застройщик или инвестор в недвижимость.

Сразу оговорюсь, что наши проблемы не уникальны. В той же Америке все происходило почти так же, хотя и со своими особенностями. Выразил свое субъективное мнение «незастройщика», «неипотечника».