Почему в Казахстане строительство жилья может стать источником проблем

Строительство жилья – важная отрасль как для экономики, так и для социума и привлекательна для предпринимательства, судя по активности бизнесменов на этом рынке. Однако новые стройпроекты запускаются участниками рынка без актуального прогноза будущего спроса

Фото: pixabay

Основные данные, которые сейчас есть для анализа, – госстатистика по жилищному строительству, сделкам по недвижимости, динамике численности населения.

Из данных государственной статистики участники рынка узнают количество вводимого в эксплуатацию жилья. Например, в Нур-Султане в 2018 году это было 23 460 квартир, в 2019 году по состоянию на конец мая – 9 519 квартир. В среднем за этот период в столице вводилось более 1 900 новых квартир ежемесячно.

Диаграмма 1. Введённые квартиры Нур-Султане – количество

Таблица 1. Введённые квартиры Нур-Султане – количество

Период

2018 год

2019 год

январь

3 005

3 485

февраль

2 981

1 428

март

1 791

785

апрель

1 296

2 272

май

1 602

1 549

июнь

2 128

 

июль

2 128

 

август

1 779

 

сентябрь

1 274

 

октябрь

2 676

 

ноябрь

1 905

 

декабрь

895

 

ИТОГО

23 460

9 519

Также государственная статистика даёт информацию о площади вводимого жилья. С начала 2018 года этот показатель для столицы составил порядка 2,3 млн кв. м. В 2019 году с января по май темпы ввода жилой недвижимости снизились по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и составили 556 тыс. кв. м против 824 тыс. кв. м в 2018 году.

Диаграмма 2. Введённые квартиры Нур-Султане – квадратура за аналогичные периоды 2018 и 2019 годов

Таблица 2. Введённые квартиры Нур-Султане – квадратура за аналогичные периоды 2018 и 2019 годов

Период

2018 год

2019 год

январь

218 681

216 717

февраль

206 561

77 768

март

122 568

70 958

апрель

90 276

95 980

май

185 969

94 951

июнь

144 695

 

июль

170 545

 

август

125 719

 

сентябрь

98 256

 

октябрь

149 796

 

ноябрь

161 887

 

декабрь

58 037

 

Итог

1 732 990

556 374

Средняя квадратура вводимого жилья в  Нур-Султане на основе данных государственной статистики за 2018 и 2019 годы составляет 69 кв. м на одно жилое помещение, причём при анализе динамики этого показателя по полугодиям наблюдается постепенное снижение средней площади жилья.

Диаграмма 3. Введённые квартиры Нур-Султане – средняя квадратура

Таблица 3. Введённые квартиры Нур-Султане – средняя квадратура

Период

Сдано квартир

Средняя площадь

1 полугодие 2018 года

12 803

76

2 полугодие 2018 года

10 657

72

1 полугодие 2019 года

9 519

58

Ещё одним отслеживаемым участниками рынка показателем является количество сделок купли-продажи. В 2018 году количество сделок по Нур-Султану составило 37 846 единиц, в 2019 году – 16 105. Причём за аналогичные периоды с января по май активность рынка недвижимости возросла – в 2018 году было заключена 14 151 сделка, в 2019 – 16 105 сделок.

Диаграмма 4. Сделки купли-продажи Нур-Султана – количество сделок

Таблица 4. Сделки купли-продажи Нур-Султана – количество сделок

Период

2018 год

2019 год

январь

2 501

3 611

февраль

2 780

3 339

март

2 674

2 415

апрель

2 841

3 202

май

3 355

3 538

июнь

3 315

 

июль

2 873

 

август

3 193

 

сентябрь

3 399

 

октябрь

4 178

 

ноябрь

2 958

 

декабрь

3 779

 

Итог

37 846

16105

Кроме того, участники рынка сейчас могут ориентироваться на данные из открытых источников. Из порталов недвижимости и путем обзвона застройщиков можно собрать информацию по строящимся ЖК Нур-Султана. Margo & Partners провел сбор таких данных. На основе этих данных можно сделать выводы об объёме жилья (количество ЖК и квартир), которое планируется ввести в эксплуатацию. В диаграмме ниже представлены данные по 94 ЖК, сроки сдачи которых заявляются как 2019-2020 годы. Ещё по 15 ЖК неизвестны сроки сдачи.

Диаграмма 5. Ожидается к сдаче в Нур-Султане – количество квартир – 2019-2020 – по кварталам

Таблица 5. Ожидается к сдаче в Нур-Султане – количество квартир – 2019-2020 – по кварталам

Кол-во

1 кв. 2019 г.

2 кв. 2019 г.

3 кв. 2019 г.

4 кв. 2019 г.

1 кв. 2020 г.

2 кв. 2020 г.

3 кв. 2020 г.

4 кв. 2020 г.

Открытый срок

Квартиры

2 849

8 157

6 478

8 514

2 210

936

1 415

1 852

8 118

ЖК

4

19

22

28

8

3

6

4

9

Понятно, что все эти данные не точно отражают реальную ситуацию – есть вопросы к методике сбора и обработки данных, к дисциплинированности субъектов, которые должны подавать данные в органы государственной статистики.

На практике средний и мелкий строительный бизнес также ориентируются на текущую оживлённость рынка строительства и недвижимости, надеясь на то, что в ближайшем будущем, то есть в двух-трёхлетней перспективе, спрос сохранится.

Для релевантного прогноза будущего спроса и анализа спроса прошлых лет этого недостаточно. По этим данным нельзя понять, востребованы ли уже построенные дома и квартиры – возможно, уже есть проблема избыточного предложения либо по всему рынку, либо по отдельным его сегментам. Также по этим данным нельзя понять, будут ли востребованы строящееся и проектируемое жильё, ведь это может усугубить текущую ситуацию. Если спроса нет, а строительство будет продолжаться в том же темпе, то возможны проблемы – незаконченное строительство, невозврат инвестиций, банкротства, неоплаты компаниям-подрядчикам, дольщики недостроенных домов. Образуется пузырь.

Чего не хватает для прогноза

Конечно, для нормального прогноза нужно много данных. Однако точность прогноза можно улучшить, добавив к мониторингу несколько новых показателей по строительству и вложениям в недвижимость уже в ближайшие годы.

Во-первых, нужно получить начальную картину и ежемесячно обновлять, сколько из введённого в эксплуатацию жилья остаётся невостребованным – по отдельным населённым пунктам, классам жилья, полезной площади, комнатности. Для этого из введённого в эксплуатацию надо исключить жильё, по которому были сделки купли-продажи. Если такого жилья много, значит, «пузырь» уже есть. Источником данных будет застройщик, который предоставляет данные о проданных квартирах и запланированных при проектировании количестве квартир.

Во-вторых, нужно получить начальную картину и ежемесячно обновлять данные о заключённых так называемых инвестсделках, когда в жильё вкладываются деньги до ввода в эксплуатацию, то есть во время строительства. Так же - населённый пункт, дата сделки, площадь, комнатность, сегмент (класс), сумма, способ расчёта. Это поможет заранее понять, когда спрос на жилье, в общем или по классам, будет насыщен. На сегодняшний день статистика отстаёт на время строительства, примерно на 2-3 года. Нужные данные можно получать только от застройщиков.

В-третьих, нужны данные по планируемому к строительству и вводу жилью – площадь, комнатность, класс жилья, срок ввода в эксплуатацию – первоначально заявленный при проектировании, а также новый, если были переносы срока. Источник данных – застройщики и акимат.

В-четвёртых, показатели по сделкам купли-продажи недвижимости надо детализировать. Надо, чтобы можно было отдельно отслеживать количество квартир, «первичку» и «вторичку», площадь и комнатность жилья, принадлежность сторон сделки к физическим и юридическим лицам.

Ещё для прогноза нужна точность

Просто собрать данные – этого не будет достаточно. Надо обязательно обеспечить целостность данных – чтобы показатели не противоречили друг другу и отражали реальную ситуацию, потому что сейчас есть реальные примеры расхождения данных.

Например, по информации Центра оценки эффективности и мониторинга реализации государственных программ и реформ партии Nur Otan сложно опираться на статистические данные по количеству жилья: по данным правительства, для граждан в стране имеется 6,37 млн объектов жилья, по данным МНЭ – 5,13 млн. объектов.

Ещё один пример. Если сравнить данные за 1 квартал 2019 года из двух источников, то получается разная картина. Госстатистика показывает ввод 5 698 квартир за 1 квартал текущего года, в то время как анализ открытых данных показывает, что ожидался ввод 2 849 квартир. Эта разница может быть объяснена различием в методах сбора данных, однако необходимо убедиться, что нет других факторов, таких как искажения или банальные ошибки передачи данных.

Диаграмма 6. Ожидается к сдаче в Нур-Султане – количество квартир – 2019-2020 – по кварталам

Кому доверить новые данные

Все данные должны сводиться в едином центре. Ответственным за свод могут быть ассоциации, организация, занимающаяся исследованиями, или же единый реестр жилья.

Главное, чтобы застройщики доверяли этим данным и предоставляли свои данные своевременно. И ни в коем случае не зажимать застройщиков законом. Теневого сегмента бизнеса в стране хватает. А от открытого рынка выиграют все.

Что это даст участникам рынка

Открытые данные по рынку ещё никому не вредили, скорее наоборот, всегда помогали.

Это даст более точное понимание поглощения, то есть в каком темпе и объёме существует спрос. Бизнес сам решит – вкладывать деньги или нет, ему нужно дать данные. А если бизнес проявит инертность, госрегулятору можно будет вовремя переориентировать строительный бизнес, чтобы он не обанкротился, не потянул за собой партнёров и экономику. Также это позволит уменьшить объём населения, которое вложится в такое жильё, которое не будет достроено. Кроме того, это поможет точнее регулировать госпрограммы по жилью с распределением по регионам и развитию регионов.

Как уже упоминалось, для нормального прогноза спроса нужно больше данных. Дополнительных факторов много (перепись и др.), но надо определиться хотя бы с базовыми. Предлагаемые показатели – одни из них.

Ввести в практику централизованный учёт таких показателей непросто, но нужно. Время пришло. Жить дальше без данных нельзя – это приведёт не к росту рисков, они у нас уже есть, а их осуществлению, что мы уже неоднократно видели и пока сумели преодолеть. С потерями, но сумели.

При выстраивании прозрачности рынка будет снижение рисков для всех. Каждый, от инвестора до маленькой строительной компании, при должном анализе открытых данных сможет управлять своими рисками, избегать банкротств и успешно развивать свои компании.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
11973 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
14 декабря родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить