Почему в Казахстане строительство жилья может стать источником проблем

Фото: pixabay

Основные данные, которые сейчас есть для анализа, – госстатистика по жилищному строительству, сделкам по недвижимости, динамике численности населения.

Из данных государственной статистики участники рынка узнают количество вводимого в эксплуатацию жилья. Например, в Нур-Султане в 2018 году это было 23 460 квартир, в 2019 году по состоянию на конец мая – 9 519 квартир. В среднем за этот период в столице вводилось более 1 900 новых квартир ежемесячно.

Диаграмма 1. Введённые квартиры Нур-Султане – количество

Таблица 1. Введённые квартиры Нур-Султане – количество

Также государственная статистика даёт информацию о площади вводимого жилья. С начала 2018 года этот показатель для столицы составил порядка 2,3 млн кв. м. В 2019 году с января по май темпы ввода жилой недвижимости снизились по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и составили 556 тыс. кв. м против 824 тыс. кв. м в 2018 году.

Диаграмма 2. Введённые квартиры Нур-Султане – квадратура за аналогичные периоды 2018 и 2019 годов

Таблица 2. Введённые квартиры Нур-Султане – квадратура за аналогичные периоды 2018 и 2019 годов

Средняя квадратура вводимого жилья в  Нур-Султане на основе данных государственной статистики за 2018 и 2019 годы составляет 69 кв. м на одно жилое помещение, причём при анализе динамики этого показателя по полугодиям наблюдается постепенное снижение средней площади жилья.

Диаграмма 3. Введённые квартиры Нур-Султане – средняя квадратура

Таблица 3. Введённые квартиры Нур-Султане – средняя квадратура

Ещё одним отслеживаемым участниками рынка показателем является количество сделок купли-продажи. В 2018 году количество сделок по Нур-Султану составило 37 846 единиц, в 2019 году – 16 105. Причём за аналогичные периоды с января по май активность рынка недвижимости возросла – в 2018 году было заключена 14 151 сделка, в 2019 – 16 105 сделок.

Диаграмма 4. Сделки купли-продажи Нур-Султана – количество сделок

Таблица 4. Сделки купли-продажи Нур-Султана – количество сделок

Кроме того, участники рынка сейчас могут ориентироваться на данные из открытых источников. Из порталов недвижимости и путем обзвона застройщиков можно собрать информацию по строящимся ЖК Нур-Султана. Margo & Partners провел сбор таких данных. На основе этих данных можно сделать выводы об объёме жилья (количество ЖК и квартир), которое планируется ввести в эксплуатацию. В диаграмме ниже представлены данные по 94 ЖК, сроки сдачи которых заявляются как 2019-2020 годы. Ещё по 15 ЖК неизвестны сроки сдачи.

Диаграмма 5. Ожидается к сдаче в Нур-Султане – количество квартир – 2019-2020 – по кварталам

Таблица 5. Ожидается к сдаче в Нур-Султане – количество квартир – 2019-2020 – по кварталам

Понятно, что все эти данные не точно отражают реальную ситуацию – есть вопросы к методике сбора и обработки данных, к дисциплинированности субъектов, которые должны подавать данные в органы государственной статистики.

На практике средний и мелкий строительный бизнес также ориентируются на текущую оживлённость рынка строительства и недвижимости, надеясь на то, что в ближайшем будущем, то есть в двух-трёхлетней перспективе, спрос сохранится.

Почему арендаторы выбирают офисы нового поколения?

Сегодня коворкинги – это один из самых быстрорастущих трендов на рынке комм... →

Для релевантного прогноза будущего спроса и анализа спроса прошлых лет этого недостаточно. По этим данным нельзя понять, востребованы ли уже построенные дома и квартиры – возможно, уже есть проблема избыточного предложения либо по всему рынку, либо по отдельным его сегментам. Также по этим данным нельзя понять, будут ли востребованы строящееся и проектируемое жильё, ведь это может усугубить текущую ситуацию. Если спроса нет, а строительство будет продолжаться в том же темпе, то возможны проблемы – незаконченное строительство, невозврат инвестиций, банкротства, неоплаты компаниям-подрядчикам, дольщики недостроенных домов. Образуется пузырь.

Чего не хватает для прогноза

Конечно, для нормального прогноза нужно много данных. Однако точность прогноза можно улучшить, добавив к мониторингу несколько новых показателей по строительству и вложениям в недвижимость уже в ближайшие годы.

Во-первых, нужно получить начальную картину и ежемесячно обновлять, сколько из введённого в эксплуатацию жилья остаётся невостребованным – по отдельным населённым пунктам, классам жилья, полезной площади, комнатности. Для этого из введённого в эксплуатацию надо исключить жильё, по которому были сделки купли-продажи. Если такого жилья много, значит, «пузырь» уже есть. Источником данных будет застройщик, который предоставляет данные о проданных квартирах и запланированных при проектировании количестве квартир.

Земля в Алматы: цена вопроса

Аналитический обзор рынка земельных участков Алматы за I квартал 2019 →

Во-вторых, нужно получить начальную картину и ежемесячно обновлять данные о заключённых так называемых инвестсделках, когда в жильё вкладываются деньги до ввода в эксплуатацию, то есть во время строительства. Так же - населённый пункт, дата сделки, площадь, комнатность, сегмент (класс), сумма, способ расчёта. Это поможет заранее понять, когда спрос на жилье, в общем или по классам, будет насыщен. На сегодняшний день статистика отстаёт на время строительства, примерно на 2-3 года. Нужные данные можно получать только от застройщиков.

В-третьих, нужны данные по планируемому к строительству и вводу жилью – площадь, комнатность, класс жилья, срок ввода в эксплуатацию – первоначально заявленный при проектировании, а также новый, если были переносы срока. Источник данных – застройщики и акимат.

В-четвёртых, показатели по сделкам купли-продажи недвижимости надо детализировать. Надо, чтобы можно было отдельно отслеживать количество квартир, «первичку» и «вторичку», площадь и комнатность жилья, принадлежность сторон сделки к физическим и юридическим лицам.

Ещё для прогноза нужна точность

Просто собрать данные – этого не будет достаточно. Надо обязательно обеспечить целостность данных – чтобы показатели не противоречили друг другу и отражали реальную ситуацию, потому что сейчас есть реальные примеры расхождения данных.

Например, по информации Центра оценки эффективности и мониторинга реализации государственных программ и реформ партии Nur Otan сложно опираться на статистические данные по количеству жилья: по данным правительства, для граждан в стране имеется 6,37 млн объектов жилья, по данным МНЭ – 5,13 млн. объектов.

Ещё один пример. Если сравнить данные за 1 квартал 2019 года из двух источников, то получается разная картина. Госстатистика показывает ввод 5 698 квартир за 1 квартал текущего года, в то время как анализ открытых данных показывает, что ожидался ввод 2 849 квартир. Эта разница может быть объяснена различием в методах сбора данных, однако необходимо убедиться, что нет других факторов, таких как искажения или банальные ошибки передачи данных.

Диаграмма 6. Ожидается к сдаче в Нур-Султане – количество квартир – 2019-2020 – по кварталам

Кому доверить новые данные

Все данные должны сводиться в едином центре. Ответственным за свод могут быть ассоциации, организация, занимающаяся исследованиями, или же единый реестр жилья.

Главное, чтобы застройщики доверяли этим данным и предоставляли свои данные своевременно. И ни в коем случае не зажимать застройщиков законом. Теневого сегмента бизнеса в стране хватает. А от открытого рынка выиграют все.

Как государство намерено обеспечить жильём многодетные семьи и молодёжь

Группа мажилисменов инициировала поправки в законодательство по вопросам жи... →

Что это даст участникам рынка

Открытые данные по рынку ещё никому не вредили, скорее наоборот, всегда помогали.

Это даст более точное понимание поглощения, то есть в каком темпе и объёме существует спрос. Бизнес сам решит – вкладывать деньги или нет, ему нужно дать данные. А если бизнес проявит инертность, госрегулятору можно будет вовремя переориентировать строительный бизнес, чтобы он не обанкротился, не потянул за собой партнёров и экономику. Также это позволит уменьшить объём населения, которое вложится в такое жильё, которое не будет достроено. Кроме того, это поможет точнее регулировать госпрограммы по жилью с распределением по регионам и развитию регионов.

Как уже упоминалось, для нормального прогноза спроса нужно больше данных. Дополнительных факторов много (перепись и др.), но надо определиться хотя бы с базовыми. Предлагаемые показатели – одни из них.

Ввести в практику централизованный учёт таких показателей непросто, но нужно. Время пришло. Жить дальше без данных нельзя – это приведёт не к росту рисков, они у нас уже есть, а их осуществлению, что мы уже неоднократно видели и пока сумели преодолеть. С потерями, но сумели.

При выстраивании прозрачности рынка будет снижение рисков для всех. Каждый, от инвестора до маленькой строительной компании, при должном анализе открытых данных сможет управлять своими рисками, избегать банкротств и успешно развивать свои компании.