Почему низкие ставки по ипотечным госпрограммам не дают желаемого эффекта
Аналитический центр АФК представляет вашему вниманию обзор строительной отрасли Казахстана по состоянию на август 2021 года
Ключевые тенденции периода
- В строительном секторе РК отмечается значительное замедление рыночного кредитования при одновременном увеличении прямого госфинансирования строительных компаний. С пиков 07-08 гг. выдача рыночных займов упала в 3 раза, а портфель кредитов строительству в 2,4 раза (см. ниже).
- Среди ограничивающих рыночное кредитование обстоятельств — относительная непрозрачность стоимостных показателей затрат на возведение 1 м2 жилья, исторически высокий уровень проблемной задолженности сектора, приоритетное право КЖК на имущество строительной компании при ее дефолте в случае гарантирования.
- Несмотря на господдержку частных строительных компаний, основной вклад в увеличение ввода жилья вносят индивидуальные застройщики.
- При этом рост строительного сектора также стимулируется через ипотечные госпрограммы (финансируется спрос) и растущие цены на жилье.
- Двухзначные темпы роста цен на жилье, превышающие уровень инфляции и доходность депозитов, стимулируют инвестиционный спрос на жильё для граждан с высокими доходами, нивелируя эффект от низких ставок по ипотечным госпрограммам для граждан с невысокими доходами.
-
В региональном разрезе обеспеченность жильём распределена значительно неравномерно.
Дальнейшее развитие строительного сектора, а также ипотечного рынка не должно приводить к накоплению рисков для кредиторов и росту обязательств со стороны госбюджета.
Резюме
Фискальное стимулирование, с одной стороны, даёт толчок строительному рынку и обеспечивает платежеспособный спрос на жильё в стране. Но с другой, вытесняет рыночные отношения и ставит развитие всего жилищного сектора в зависимость от господдержки, что не в лучшую сторону сказывается на его долгосрочной устойчивости на фоне увеличившегося дефицита республиканского бюджета.
При этом увеличению предложения заемных средств отрасли препятствует ряд проблемных вопросов, в числе которых непрозрачность стоимостных показателей затрат на возведение кв.метра жилья, исторически высокий уровень проблемной задолженности, недостаток обеспечения займов, связанный с приоритетным правом КЖК на имущество строительной компании при ее дефолте в случае гарантирования и привлечением средств от будущих жильцов и инвесторов до завершения строительства жилья.
Немаловажным фактором выступает волатильность цен на строительные материалы, в т.ч. импортные, что может поставить под вопрос завершение объектов долевого строительства. Несмотря на рост цен на рынке жилья, отношение цен на новое жилье к себестоимости строительства остаётся на одном уровне с 2019 годом, отражая влияние удорожания строительных материалов.
Между тем относительно невысокая обеспеченность жильём в отдельных регионах представляет большой потенциал для строительного рынка и, соответственно, ипотечного кредитования.
Дальнейшее развитие строительного сектора, а также ипотечного рынка не должно приводить к накоплению рисков для кредиторов и росту обязательств со стороны госбюджета, что будет делать его более устойчивым и сбалансированным в среднесрочной перспективе.
