Как продать квадратный метр земли за $1 млн

10600

В парковочных инвестициях особенно преуспели граждане Китая, которые скупают объекты, не заботясь ни о каком возврате на капитал

Фото: Stephane de Sakutin/AFP

Луанда, столица Анголы, нечасто появляется в мировых новостях и не является популярным туристическим направлением. В то же время она стабильно занимает высокие места в рейтингах самых дорогих городов мира для экспатов. И это притом, что страна несколько десятков лет назад находилась в состоянии гражданской войны. Но война осталась позади, и рынок недвижимости в Луанде стал одним из наиболее инвестиционно привлекательных в Африке. Произошло это из-за присутствия большого числа иностранных компаний, в основном занимающихся добычей углеводородов. Как следствие, в городе выросли арендные ставки на качественную коммерческую недвижимость.
Далеко не всем постконфликтным территориям удаётся так быстро реанимироваться.

Для сравнения можно взять, например, Белград, где тоже прошла гражданская война. Из-за санкций, длительной изоляции и отсутствия полезных ископаемых рынок коммерческой недвижимости Сербии остался аутсайдером по европейским меркам. Даже несмотря на то, что в 2017 было объявлено о миллиардных инвестициях одной из арабских стран, таковые по факту носят местный характер и Белград вряд ли можно рассматривать как интересный город в инвестиционном плане.

В похожей ситуации находится Ливан, где давно идёт затяжной конфликт: страна, которая процветала еще 30–50 лет назад, сейчас является одним из глобальных аутсайдеров.
Во всех названных государствах есть параллели и различия. Вне зависимости от благосостояния страна уходит в бездну падения и теряет инвестиционную привлекательность даже при наличии малейшего конфликта. С другой стороны, очевидны плюсы, когда конфликт удается разрешить и открыть страну для международных компаний.

Почему мы говорим о странах, где закончены или идут конфликты? В своей массе эти рынки являются недооцененными из-за высоких рисков для инвесторов. Там, где есть высокие риски, присутствуют интересные ставки на привлечение капитала. Высокие ставки возврата капитала привлекают инвесткомпании, которым сложно получить больше стандартных 2–3% на традиционных рынках коммерческой недвижимости Гонконга, Сингапура, Лондона, Нью-Йорка. Эти четыре города являются эталоном для инвестиций в недвижимость, несмотря на практически нулевую отдачу. Объясняется это надёжностью, ликвидностью и престижностью владения объектами.

Летом 2017 состоялась самая крупная в истории сделка по покупке участка земли – в Гонконге. Компания из материкового Китая заплатила около $100 млн за «сотку», то есть более $1 млн за квадратный метр. Любопытно, что за этот участок боролись восемь компаний. После того как сделка закрылась, президент победившей компании поблагодарил всех и сказал: «Спасибо, мы понимаем, что инвестиционно эта сделка выглядит непривлекательной, но мы, покупая эту землю, не планировали инвестиционный проект, мы планировали знаковый проект. Мы построим знаковое здание. Иначе говоря, мы купили престиж, и теперь все знают, что мы здесь и мы собственники самой дорогой земли на планете».

Возвращаясь к развивающимся рынкам, нужно все-таки понимать, что более высокие ставки возврата капитала уравновешиваются девальвационными и политическими рисками. Также некоторые развивающиеся страны находятся под международными санкциями. Они, как правило, закрыты для крупных международных фондов, но всегда находятся небольшие частные, которые готовы рисковать в обмен на более высокую доходность. Вложения в Луанду, например, могут предполагать около 10–15% дохода. В реальном же выражении доход от вложений в недвижимость Луанды может быть в 8–12 раз выше.

В отличие от африканских или любых других развивающихся стран инвестиции в европейскую недвижимость обычно характеризуются одним словом – «скучные». Всё там, в общем-то, известно и прогнозируется на годы вперед. Гарантированно скромный возврат на гарантированно высокую надежность и ликвидность. В традиционном понимании экспертов, к скучным городам и странам для инвестиций относятся все западноевропейские государства и регионы, например Скандинавия. В них правила игры понятны и в целом относительно легко делать бизнес.

Высокая стоимость недвижимости в Лондоне (и других городах этой категории) в первую очередь определяется высокой стоимостью земли плюс спросом со всего мира на «надежную гавань для инвестиций». В центре города мэрия насчитала более 3000 домов только в районе Челси, в которых никто не живёт, эти дома не сдаются в аренду и не выставляются на продажу. Это так называемые парковочные инвестиции. В них особенно преуспели граждане Китая, которые скупают объекты, не заботясь ни о каком возврате на капитал. Таких покупателей интересуют только надёжность вложений и престиж, когда можно обронить, мол, у меня дом в Лондоне. Стоимость парковочных инвестиций, которые толкают цены всего рынка вверх, составляет от 2 млн до 20 млн фунтов, то есть 20–40 тыс. фунтов за квадратный метр.

К слову, о китайцах, которые являются основными инвесторами и покупателями во всех крупных городах Австралии, США, Канады и Великобритании. Для них власти некоторых государств начали выставлять запреты и лимиты на приобретение недвижимости. Китайским инвестициям сложно в своей стране, даже притом что их собственный рынок недвижимости развивается невероятными темпами. Здесь можно привести один факт, на который обратил внимание Билл Гейтс: с 2011-го по 2013 Китай использовал цемента почти в 1,5 раза больше, чем США за 100 лет, с 1901-го по 2000, – 6,6 гигатонны против 4,5 гигатонны.

Из других любопытных регионов для инвестиций в недвижимость нужно отметить триумфальное восстановление рынка Дубая. Многие поспешили его похоронить после кризиса 2007–2009, но, как говорится, пациент скорее жив, чем мёртв. Более того, рынок окреп и по стоимости квадратного метра уже обошел рекордные уровни десятилетней давности. Причиной восстановления интереса со стороны инвесторов стало то, что город является комфортным местом как для проживания иностранцев, так и для ведения бизнеса. Страны, находящиеся по соседству и имеющие нефть, в плане недвижимости и инвестиций заметно проигрывают Дубаю. Это происходит, несмотря на то что в последнем, как написал один автор, «нет ничего, кроме песка и грамотного управления государством».

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить