Опасаясь девальвации, казахстанцы вкладывают деньги в недвижимость

Сектор недвижимости Астаны продолжает демонстрировать снижение цен предложения.

Средние цены к апрелю сократились на 1,3% (в долларах) и на 1,2% (в тенге). С момента девальвации (февраль 2014) долларовая цена понизилась на 12,6%, а тенговая — на 6,4%.

Тенденции

Стабильность курса американского доллара в мае 2015 привела к замедлению темпов падения цен на жилье в Астане. По отношению к апрелю средняя тенговая цена сократилась на 1,2%.

При этом с начала года средняя долларовая цена сократилась на 5,4%, тенговая — на 4,1%.

Девальвация национальной валюты в феврале 2014 привела к сокращению спроса на рынке жилья Астаны более чем на 11% по отношению к 2013. Возобновление спроса наметилось в августе 2014. С начала 2015 спрос на недвижимость в Астане активизировался; в месяц стало заключаться около 1000 сделок купли-продажи (примерно 45 в день). В апреле 2015 было совершено рекордное за последние 1,5 года число сделок купли-продажи — 1611, что на 48% выше, чем в марте и почти в 2 раза выше, чем в апреле 2014.

Значительное увеличение спроса в середине весны было зафиксировано во многих городах Казахстана. Ажиотаж на рынке недвижимости можно связать с ожиданиями новой девальвации тенге после досрочных выборов президента. На фоне слухов о проведении еще одной девальвации казахстанцы стали инвестировать свои сбережения в недвижимость. Ожидается, что в последующие месяцы объем спроса вернется к своим средним значениям. 

В соответствии с пессимистическим сценарием развития экономики аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение цен на рынке вторичного жилья.

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в мае 2015 наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль — на 1,9%. Больше остальных подешевели в этом районе города 4-комнатные квартиры.

В районе правого берега запрашиваемые цены снизились только в районе Алматы (на 0,9%), а в районе Сарыарка изменение цены незначительно.

В разрезе формата жилья лидерами по снижению цен стали 3-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 1,7%, при этом цены на многокомнатные квартиры за месяц не изменились.

Цены на жилье новой постройки, которое составляет 73% от общего числа предложений, сократились на 1,4% по отношению к апрелю 2015. Темпы снижения в сегментах «улучшенная панель» и «хрущевки» одинаковые (-1,2%). В новостройках наибольшее снижение запрашиваемых цен прослеживается на квартиры бизнес-класса — 2,2%, а наименьшее — на квартиры эконом-класса — 1,6%.

Средняя цена квартиры в Астане составляет в настоящее время $126 000  (от $73 500 за 1-комнатную до $399 400 за многокомнатную). По сравнению с апрелем 2014 в целом за квартиру сейчас просят на 13% ($18 800) меньше.

Больше всего за год подешевели 2-комнатные квартиры — на 12,6% (минус $16 000 за квартиру), меньше всего — многокомнатные — на 7,7% (минус$ 33 200).

Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца. Динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляет 1-3%.

Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет 30% от общего объема предложения.

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в мае 2015 средние цены в сегменте дорогого жилья сократились на 1,3%, а в сегменте дешевого жилья — на 1,1%. Причем с начала года верхний ценовой сегмент снизился на 4,9%, а нижний ценовой сегмент — на 6,3%.

По сравнению с аналогичным периодом 2015 снижение в сегменте дешевого жилья составило 11,1%, в сегменте дорогого жилья — 8,7%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде дорогой сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и дешевый, однако дешевый сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и kn.kz, составило 8225 ед. общей площадью 550 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил $1032 млн.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 56%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 18%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 31% и 19% соответственно.

Выводы

- По сравнению с апрелем 2015 средние ценовые показатели по городу сократились во всех сегментах, причем темпы снижения в течение последних шести месяцев держатся выше 1% в месяц.

- На рынке вторичного жилья отмечается увеличение объема предложений по сравнению с показателями прошлого год.

- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в среднесрочной перспективе ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.