Офисная недвижимость в Астане перестала расти в цене

Аналитический обзор рынка офисной недвижимости Астаны за II квартал 2014

Фото: dzerjinsk.ru

В II квартале 2014 на рынке офисной недвижимости Астаны средняя цена предложения продажи составила $2027 за единицу площади, арендная ставка — 3961 тенге за квадратный метр ($21,7/кв.м)

Продажа офисов

На рынке коммерческой недвижимости Астаны во II квартале 2014 цена квадрата офисных помещений составила $2027. Изменения по отношению к I кварталу лежали в пределах погрешности. В разрезе районов максимальная цена зафиксирована на офисы в районе Есиль — $2719/кв.м. Здесь относительно I квартала 2014 произошел рост средней цены на 10,9%. Доля предложения к продаже составляет в Есиле 26% от общего числа.

Далее по уровню цен следует район Алматы, где цена за единицу офисных площадей не изменилась и составила $1815/кв.м. Предложение офисов в районе Алматы имеет максимальную долю на рынке — 45%. В районе Сарыарка удельная цена офисов составила $1740/кв.м с объемом предложения 29%.

В административно-торговом комплексе «7 континент», расположенном в районе Алматы, на пересечении улице Габдуллина и Кенесары, цена офиса площадью 760 кв.м составляет $1 064 000 ($1400/кв.м). В Есильском районе офисное помещение в бизнес-центре «Евроцентр» (260 квадратов) продают за $500 000 ($1923/кв.м). В районе Сарыарка в бизнес-центре «Алтын Босага» цена офиса площадью 40 квадратов составила $68 000 ($1700/кв.м). Из этих примеров следует, что чем больше площадь продаваемого офиса, тем ниже его цена в перерасчете на квадратный метр. 

Средняя цена офисных помещений, расположенных в жилых домах, составила $2040/кв.м, в отдельно стоящих административных зданиях — $2007/кв.м.

Доля предложения к продаже офисов, расположенных в жилых домах, составляет 61%, а офисов в отдельно стоящих бизнес-центрах — 39%

Офисы, выставленные на продажу

Район

Общая площадь

Средняя цена, у.е./кв.м

Изменение цены, %

1/2 суммы относительной погрешности

Средняя цена в в отд. стоящ. зд., у.е./кв.м

Средняя цена в жилых домах, у.е./кв.м

Алматы

27 824

1815

0,77

7,08

1347

2013

Есиль

22 829

2719

10,9

7,38

2996

2426

Сарыарка

19 555

1740

-5,32

7,96

1653

1803

Общее по офисам

70 209

2027

3,43

4,39

2007

2040

В разрезе сегментов цена дорогих офисов за квадратный метр составила $3402, цена дешевых — $1160 за квадрат. Положительные ценовые изменения наблюдаются в сегменте дешевых офисов за счет роста цен в районе Есиль. Максимальный индекс расслоения отмечается в районе Сарыарка— 3,59, далее следует район Алматы — 2,96. Минимальный разрыв между дорогой и дешевой офисной недвижимостью наблюдается в районе Есиль— 2,57

Анализ цен продажи в ретроспективе

С начала 2012 среднегодовой темп роста долларовых цен на офисную недвижимость Астаны составляет 15%. Как показывает динамика, наиболее активный рост цен отмечался с конца 2012 до III квартала 2013. За 2013 цена продажи увеличилась почти на 20%. Далее последовало замедление темпов роста и относительная стабильность средней цены предложения с незначительными изменениями в пределах погрешности.

Аренда офисов

Во II квартале 2014 арендная ставка офисных помещений в Астане за метр квадратный составила 3961 тенге ($21,7). Относительно предыдущего периода зафиксировано снижение среднегородской арендной ставки. Ценовое снижение произошло в районах Есиль (-11,84%) и Сарыарка (-9,34%), что снизило арендную ставку в целом по городу на 7,6%

Максимальный уровень стоимости аренды офисов наблюдается в районе Есиль — 5061 тенге ($27,7) за квадратный метр. Далее следуют районы Алматы— 3681 тг/кв.м ($20/кв.м), Сарыарка— 3309 тг/кв.м ($18/кв.м).

В бизнес-центре «7 континент» цена аренды составляет 4004 тг/кв.м ($22/кв.м). Аренда в БЦ Saad, что в районе Есиль, составляет 7280 тг/кв.м ($40/кв.м). Аренда в БЦ «Деловой дом Алма-Ата» — 4200 тг/кв.м ($23/кв.м). В БЦ «Москва» ставка найма составляет в среднем, как и в БЦ Saad, 7280 тг/кв.м ($40/кв.м).

Основной объем офисных площадей к аренде предложен в районе Есиль— 54%. Доля Алматы составляет 28%, Сарыарки — 18% от общего числа. 

Офисы, представленные к аренде

Район

Общая площадь

Средняя цена, у.е./кв.м

Относительное изменение

1/2 суммы относительной погрешности

Средняя цена в в отд. стоящ. зд., тг./кв.м

Средняя цена в жилых домах, тг./кв.м

Алматы

44564

3681

-1,89

4,39

5696

4548

Есиль

23695

5061

-11,84

4,59

3388

4035

Сарыарка

14597

3309

-9,34

4,63

3210

3454

Общее

82856

3961

-7,6

2,89

3869

4066

Анализ цен аренды в ретроспективе

В квартальной динамике ставок аренды в период с 2012 по 2014 прослеживается тенденция снижения. Ценовой показатель во II квартале 2014 опустился практически до уровня, зафикисированного в аналогичный период прошлого года.

Прогнозы

Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка коммерческой недвижимости, в том числе и офисных площадей, являются объемы инвестиций в основной капитал, темпы кредитования экономики и доходы компаний.

В январе-июле 2014 объем инвестиций в основной капитал составил 289052,2 млн тенге, что больше в сравнении с январем-июлем 2013 на 12,6%.

В большей степени доля инвестиций (61,2%) освоена предприятиями частной формы собственности. В разрезе источников финансирования государственные бюджетные средства занимают 32,3%, собственные средства предприятий и организаций — 51,9%, кредиты банков — 4,4%, другие заемные — 0,4%.

В разрезе районов объем инвестиций в район Есиль составляет 135 270, 918 млн тенге, в район Сарыарка — 98 240, 846 млн тенге, в район Алматы — 55 540 ,419 млн тенге. Объем инвестиций за II квартал 2014 составил 164 021 млн тенге, что больше в сравнении с аналогичным периодом 2013 на 23,6%.

Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Но с II квартала 2013 темпы кредитования экономики Астаны растут.

Замедление темпов экономического роста и снижение объемов производства отражаются на уровне доходов предприятий, что ведет к снижению спроса на рынке офисной недвижимости.

Выводы

  • Во II квартале 2014 изменение средней цены на рынке продажи офисной недвижимости было незначительным.
  • В связи с замедлением темпов экономического роста города в сегменте аренды офисов сохраняется тенденция снижения арендных ставок.
  • В среднесрочной перспективе на рынке офисной недвижимости Астаны ожидается сохранение тенденции снижения цен и арендных ставок в пределах 1,5-2% в квартал.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

FЕсли вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
 

Статистика

6259
просмотров
 
 
Загрузка...