Как в Казахстане «убивают» коммерческую недвижимость

Фото: Андрей Лунин

Ринат Касымов — CEO компании Mercury Properties.

В 2014 группа компаний «Кипрос» решила сгруппировать все объекты коммерческой недвижимости в одной структуре – Mercury Properties. На данный момент коммерческие площади в портфеле компании составляют 311 тыс. кв. м. Выручка по итогам 2016 составила 9,2 млрд тенге. За прошедший год активы компании пополнились одним блоком комплекса «Изумрудный квартал» в Астане и бизнес-центром «Марден» (бывший «Шахназ») там же. О последних сделках и о том, как происходит управление коммерческой недвижимостью в группе, Forbes Kazakhstan рассказал Ринат Касымов, CEO компании Mercury Properties.

Почему дорогая нефть не вернёт в РК прежние цены на недвижимость

Коммерческая недвижимость Астаны и Алматы, да и в целом Казахстана, пережив... →

Собеседник, в прошлом стипендиат АО «КазТрансОйл», считает, что рынок коммерческой недвижимости в Казахстане «незрелый» в своем нынешнем состоянии. По его словам, есть только две-три группы, которые смотрят на недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности и могут ее сгруппировать, систематизировать и предложить зарубежному инвестору. В целом же рынок сегментирован и не институализирован, отчего иностранным инвесторам в принципе не интересен.

Одной из проблем рынка собеседник называет отсутствие профильного образования в отличие, например, от Великобритании, где есть специальность real estate management. Хотя, по мнению Касымова, с точки зрения управления, инвестирования в коммерческую недвижимость и понимания того, куда рынок движется, как сгруппирован и сегментирован, достаточно понимания базовых принципов корпоративных финансов, финансовой стратегии и оценки.

Собеседник приводит в пример рынок Москвы, который, на его взгляд, близок к правильному структурированию, соответственно, там есть инвестиционно привлекательные объекты. Касымов, в частности, называет компанию O1 Properties, которая инвестирует в московские бизнес-центры класса «А» и на данный момент владеет и управляет 13 объектами коммерческой площадью 501 тыс. кв. м. Ее выручка в 2015 составила 22 млрд рублей (около 79,4 млрд тенге), и она заняла 393 место в рейтинге РБК «500 крупнейших компаний России – 2016», а также пятое место в рейтинге рантье Forbes Russia. (В мировой практике доля инвестиций в недвижимость в портфелях инвесторов доходит до 20 %.)

От хаоса к порядку

Предпосылкой основания Mercury Properties два года назад стало то, что в различных структурах группы «Кипрос» накопился критический уровень коммерческой недвижимости, которая приобреталась по мере необходимости. И не было какого-то общего видения и стратегии по управлению ими.

Решение о консолидации объектов в одной структуре преследовало несколько целей, это – повышение операционной эффективности и системная работа по увеличению активов под управлением. Для этого, по словам Касымова, в 2014 они совместно с PwC UK разработали стратегию, определили операционную модель управления компаниями и построили планы на будущее.

Ерлан Мукашев – о семье, «Апорте» и планировании на 50 лет вперед

Дуализм публичности по-казахстански – это официально владеть большим, много... →

Для повышения операционной эффективности, Mercury Properties через куплю и продажу в 2015 провела работу по юридической консолидации активов. Это был достаточно трудоемкий процесс, ведь объекты недвижимости находились в разных компаниях. К началу 2016 объединение было завершено, то есть появилась структура, которая де-юре и де-факто стала управлять всеми активами. Параллельно к началу 2015 компания внедрила операционную модель, разработанную совместно с PwC.

- Мы для себя определили, что мы asset manager, – поясняет Касымов.

Существуют разные уровни управления, и asset management (дословно с англ. – управление активами) означает, что компания смотрит на актив с точки зрения его инвестиционной привлекательности. Иными словами, главное – это денежный поток, который этот объект генерирует. Соответственно, если этот поток предсказуемый, долгосрочный и стабильный, то риски такого актива снижаются, а стоимость повышается.

В части управления коммерческой недвижимостью Mercury Properties пошла на аутсорсинг, потому что и property management (комплекс услуг по коммерческому использованию недвижимости, то есть доходная часть), и facility management (комплекс услуг по обслуживанию зданий, сооружений и помещений, то есть расходная часть) являются конкурентными услугами на рынке. По словам Касымова, после выхода на рынок они увидели, что стоимость этих услуг в сравнении с тем, что у них раньше было in-house, то есть внутри организаций, ниже на 10–15 %.

Как заключать строительные контракты, чтобы не лопнул бизнес

Последние несколько лет в Казахстане открываются предприятия, которые участ... →

Говоря об увеличении активов под управлением единой компании, Касымов полагает, что сейчас есть много хороших активов, собственники которых испытывают финансовые трудности. И в этом собеседник видит определенные возможности для более активного инвестирования в объекты, ведь они сейчас ниже в цене. Это основной принцип инвестиций – покупаешь дешево, продаешь дорого. В сфере недвижимости инвестор зарабатывает в двух случаях – в период входа, то есть покупки объекта, и на момент выхода из него, то есть продажи. Также можно заработать и в период владения активом – путем увеличения его эффективности, которая отразится на конечной цене продажи.

На сегодня портфель Mercury Properties состоит из торговых центров, бизнес-центров и складских помещений. Общая площадь складов составляет порядка 20 тыс. кв. м, в основном они расположены в Алматы. Общая площадь всех активов составляет около 470 тыс. кв. м. Объекты находятся в Астане, Алматы, Атырау и Актау.

По словам Касымова, в приоритете компания рассматривает две столицы. Инвестиции, сделанные в Астане, Mercury Properties пока нужно «переварить». В Актау компания на данный момент не инвестирует, потому что там сейчас спад деловой активности. Атырау, по словам собеседника, они тоже не рассматривают: там есть объект класса «А» площадью около 15 тыс. кв. м, и такой уровень присутствия в регионе их пока устраивает. Девелопмент Mercury Properties в данный момент считает рискованным и тоже не рассматривает, поскольку можно приобрести активы дешевле, чем их построить. Выход из объектов тоже не рассматривается – такова позиция учредителей.

Стандарты Mercury

На вопрос Forbes Kazakhstan о том, как происходит принятие инвестиционного решения о покупке того или иного объекта, собеседник поясняет, что Mercury Properties обращает внимание на объекты от 10 тыс. кв. м, если говорить о бизнес-центрах. Эти площади являются «входным билетом» в сферу интересов компании. Также важен пул арендаторов (Mercury покупает только готовые и оперируемые объекты) – важно, кто они, какая у центра заполняемость и т. д. Иными словами, потенциальная стабильность денежного потока.

Кроме того, когда компания присматривается к объектам, то обращает внимание на фундаментальные показатели: расположение, транспортная доступность, конструкции здания, его видимость с проезжей части и др. Потом заключается соглашение о конфиденциальности, после чего инвестиционные аналитики Mercury получают данные, анализируют их и оценивают возможную стоимость.

Премиальное жилье в Казахстане подешевело за год в среднем на 20%

Ситуация на рынке жилой недвижимости Астаны и Алматы сегодня, на первый взг... →

- После того как мы определяем ценовой диапазон на потенциальный объект покупки, нанимаем сторонние организации для проведения юридической экспертизы. После получения результатов проверки становится понятно, какие есть риски – юридические, финансовые, налоговые, бухгалтерские или же технические. Если что-то обнаруживается, мы пытаемся компенсировать эти риски путем снижения цены. Следующий этап – переговоры, где определяется цена, которая устраивает и покупателя, и продавца. Если дело доходит до финальной стадии – заключается сделка, – рассказывает Касымов.

С точки зрения финансирования сделок, со слов собеседника, Mercury Properties предпочитает соотношение 30% на 70 %, из которых первая часть – это собственные средства, вторая – займы.

В конце 2015 – начале 2016 Mercury закрыла две сделки в Астане. Первая – это бизнес-центр «Марден» (старое название – «Шахназ») площадью 10 тыс. кв. м. Это классический бизнес-центр с точки зрения расположения, планировки, позиционирования – основательный класс «B», в старой части Астаны.

Второй объект – бизнес-центр «Изумрудный квартал». Компания приобрела один из нескольких блоков площадью 110 тыс. кв. м за 24 млрд тенге. Из них офисная часть составляет только 49 тыс. кв. м, остальное – парковка примерно на 1,5 тыс. мест. По словам собеседника, покупка этого объекта была случайной. Сотрудники обнаружили объявление о проведении третьего аукциона – первые два не состоялись.

- Подали заявку и победили просто потому, что никого больше не было, – вспоминает Касымов.

Вернуть ценность

Возвращаясь к проблемам рынка коммерческой недвижимости Казахстана, Касымов обращает внимание на операционное управление объектами. Одной из ошибок собственников он называет ситуацию, когда объект построен и распродан по этажам и комнатам. Это «убивает» здание.

Зачастую такие владельцы не понимают, что объект может стоить дороже целиком, если его правильно «упаковать» с точки зрения арендаторов, финансовых потоков, системы эксплуатации, оборудования и сервиса. Одним из таких качественных объектов собеседник называет БЦ Park View группы Global Development.

Как завершает 2016 год рынок недвижимости РК и чего от него ждать в 2017

Казахстанский рынок жилой надвижимости начинает оживать. Цены продолжают па... →

Компания столкнулась с означенной проблемой в случае с многофункциональным комплексом Almaty Towers. Это, по словам Касымова, классический пример того, как «убили» здание. Одной из дополнительных проблем стало то, что рядом была построена развязка, и здание «упало» на целый класс – до «В». Кроме того, в нем некомфортная и некачественная планировка этажей. Плюс, собственники разделили здание на части. В результате возник хаос, потому что никто не хотел отвечать за инженерную систему, а если она придет в упадок, в здании зимой будет холодно, а летом жарко, и стоимость его будет стремиться к нулю.

В конце 2014 Mercury Properties стала владельцем 30 % комплекса и первым делом создала кондоминиум собственников. Раньше они имели собственность, но не имели обязательств с точки зрения общей ответственности за здание. Сейчас у них появились обязательства оплачивать эксплуатационные расходы, включая расходы за помещения общего пользования. Второе, что, по словам Касымова, было сделано, – создана управляющая компания в виде кооператива собственников помещения (КСП). Это объединение определило систему контроля, взаимодействия и прочие коммуникации. Если сравнить это здание в нынешнем виде с тем, что было два года назад, то произошел большой и качественный скачок. Притом что инвестиции со стороны участников были минимальными – только эксплуатационные расходы. Кроме того, в целях безопасности арендаторов за прошлый год была полностью реконструирована система пожаротушения. Теперь она целиком автоматическая.

После принятия этих мер заполняемость здания увеличилась. Более того, скоро начнется реконструкция на первом и втором этажах. Раньше там были торговые помещения, но время показало, что торговля не пошла. Планируется запустить там коворкинговый центр на площади около 8,5 тыс. кв. м, который будет называться SmArt Point Almaty. Cтроительство должно завершиться весной 2017.

Фонд недвижимости

Последним штрихом в максимизации операционной эффективности, по словам Касымова, станет создание акционерных инвестиционных фондов недвижимости. Такая форма предусмотрена законодательством, согласно которому АИФН освобождаются от уплаты КПН. Сейчас ведется создание двух таких фондов, в один из которых планируется вывести объект в Атырау.

- При фондах должны быть банк-кастодиан и управляющая компания, то есть практически собственники отдают функции управления активами профессиональным игрокам на фондовом рынке. Планируется, что по одному из фондов кастодианом станет Банк ЦентрКредит, а управляющей компанией – Resmi, – поясняет Касымов.

АИФН может выводить свои акции на фондовый рынок, это последний шаг с точки зрения повышения операционной эффективности и денежного потока актива. Таким образом, можно за счет выпуска бондов или акций привлечь финансирование для покупки новых активов.