На порядок выше

В 2014 году группа компаний «Кипрос» решила сгруппировать все объекты коммерческой недвижимости в одной структуре – Mercury Properties. На данный момент коммерческие площади в портфеле компании составляют около 311 тыс. кв. м. А планируемая выручка по итогам 2016 года может достигнуть 9,2 млрд тенге. За прошедший год активы компании пополнились одним блоком комплекса «Изумрудный квартал» в Астане и бизнес-центром «Марден» (бывший «Шахназ») там же. О последних сделках и о том, как происходит управление коммерческой недвижимостью в группе, Forbes Kazakhstan рассказал Ринат Касымов, CEO компании Mercury Properties.

Собеседник, в прошлом стипендиат АО «КазТрансОйл», считает, что рынок коммерческой недвижимости в Казахстане «незрелый» в своем нынешнем состоянии. По его словам, есть только две-три группы, которые смотрят на недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности и могут ее сгруппировать, систематизировать и предложить зарубежному инвестору. В целом же рынок сегментирован и не институализирован, отчего иностранным инвесторам в принципе не интересен.

Одной из проблем рынка собеседник называет отсутствие профильного образования в отличие, например, от Великобритании, где есть специальность real estate management. Хотя, по мнению Касымова, с точки зрения управления, инвестирования в коммерческую недвижимость и понимания того, куда рынок движется, как сгруппирован и сегментирован, достаточно понимания базовых принципов корпоративных финансов, финансовой стратегии и оценки.

Собеседник приводит в пример рынок Москвы, который, на его взгляд, близок к правильному структурированию, соответственно, там есть инвестиционно привлекательные объекты. Касымов, в частности, называет компанию O1 Properties, которая инвестирует в московские бизнес-центры класса «А» и на данный момент владеет и управляет 13 объектами коммерческой площадью 501 тыс. кв. м. Ее выручка в 2015 году составила 22 млрд рублей (около 79,4 млрд тенге), и она заняла 393-е место в рейтинге РБК «500 крупнейших компаний России – 2016», а также пятое место в рейтинге рантье Forbes Russia. (В мировой практике доля инвестиций в недвижимость в портфелях инвесторов доходит до 20 %. – Прим. ред.)

От хаоса к порядку

Предпосылкой основания Mercury Properties два года назад стало то, что в различных структурах группы «Кипрос» накопился критический уровень коммерческой недвижимости, которая приобреталась по мере необходимости. И не было какого-то общего видения и стратегии по управлению ими.

Решение о консолидации объектов в одной структуре преследовало несколько целей, это – повышение операционной эффективности и системная работа по увеличению активов под управлением. Для этого, по словам Касымова, в 2014 году они совместно с PwC UK разработали стратегию, определили операционную модель управления компаниями и построили планы на будущее.

Касательно первой части – повышения операционной эффективности, Mercury Properties через куплю и продажу в 2015 году провела работу по юридической консолидации активов. Это был достаточно трудоемкий процесс, ведь объекты недвижимости находились в разных компаниях. К началу 2016 года объединение было завершено, то есть появилась структура, которая де-юре и де-факто стала управлять всеми активами. Параллельно к началу 2015 года компания внедрила операционную модель, разработанную совместно с PwC. «Мы для себя определили, что мы asset manager», – поясняет Касымов.

Существуют разные уровни управления, и asset management (дословно с англ. – управление активами) означает, что компания смотрит на актив с точки зрения его инвестиционной привлекательности. Иными словами, главное – это денежный поток, который этот объект генерирует. Соответственно, если этот поток предсказуемый, долгосрочный и стабильный, то риски такого актива снижаются, а стоимость повышается.

В части управления коммерческой недвижимостью Mercury Properties пошла на аутсорсинг, потому что и property management (комплекс услуг по коммерческому использованию недвижимости, то есть доходная часть), и facility management (комплекс услуг по обслуживанию зданий, сооружений и помещений, то есть расходная часть) являются конкурентными услугами на рынке. По словам Касымова, после выхода на рынок они увидели, что стоимость этих услуг в сравнении с тем, что у них раньше было in-house, то есть внутри организаций, ниже на 10–15 %.

Касательно второй части – увеличения активов под управлением единой компании, Касымов полагает, что сейчас есть много хороших активов, собственники которых испытывают финансовые трудности. И в этом собеседник видит определенные возможности для более активного инвестирования в объекты, ведь они сейчас ниже в цене. Это основной принцип инвестиций – покупаешь дешево, продаешь дорого. В сфере недвижимости инвестор зарабатывает в двух случаях – в период входа, то есть при покупке объекта, и на момент выхода из него, то есть продажи. Также можно заработать и в период владения активом – путем увеличения его эффективности, которая отразится на конечной цене продажи.

На сегодня портфель Mercury Properties состоит из торговых центров, бизнес-центров и складских помещений. Общая площадь складов составляет порядка 20 тыс. кв. м, в основном они расположены в Алматы. Общая площадь всех активов составляет около 470 тыс. кв. м. Объекты находятся в Астане, Алматы, Атырау и Актау. По словам Касымова, в приоритете компания рассматривает две столицы. Инвестиции, сделанные в Астане, Mercury Properties пока что нужно «переварить». В Актау компания на данный момент – on hold, то есть не инвестирует, потому что там сейчас спад деловой активности. Атырау, по словам собеседника, они тоже не рассматривают: там есть объект класса «А» площадью около 15 тыс. кв. м и такой уровень присутствия в регионе их пока устраивает. Девелопмент Mercury Properties в данный момент считает рискованным и не рассматривает. Поскольку можно приобрести активы дешевле, чем если их построить. Выход из объектов тоже не рассматривается – такова позиция учредителей.

Стандарты Mercury

На вопрос Forbes Kazakhstan о том, как происходит принятие инвестиционного решения о покупке того или иного объекта, собеседник поясняет, что Mercury Properties обращает внимание на объекты от 10 тыс. кв. м, если говорить о бизнес-центрах. Эти площади являются «входным билетом» в сферу интересов компании. Также важен пул арендаторов (Mercury покупает только готовые и оперируемые объекты) – важно, кто ими является, какая у центра заполняемость и т. д. Иными словами, потенциальная стабильность денежного потока.

Кроме того, когда компания присматривается к объектам, то обращает внимание на фундаментальные показатели: расположение, транспортная доступность, конструкции здания, его visibility и др. Потом заключается соглашение о конфиденциальности, после чего инвестиционные аналитики Mercury получают данные, анализируют их и оценивают возможную стоимость. «После того как мы определяем ценовой диапазон на потенциальный объект покупки, нанимаем сторонние организации для проведения due diligence. После получения результатов проверки становится понятно, какие есть риски – юридические, финансовые, налоговые, бухгалтерские или же технические. Если что-то обнаруживается, то мы пытаемся компенсировать эти риски путем снижения цены. Следующий этап – переговоры, где определяется цена, которая устраивает и покупателя и продавца. Если дело доходит до финальной стадии – заключается сделка», – рассказывает Касымов.

С точки зрения финансирования сделок, со слов собеседника, Mercury Properties предпочитает соотношение 30 на 70 %, из которых первая часть – это собственные средства, вторая – займы.

В конце 2015-го – начале 2016 года Mercury закрыла две сделки, обе в Астане. Первая – это бизнес-центр «Марден» (старое название – «Шахназ») площадью 10 тыс. кв. м. Это классический бизнес-центр с точки зрения расположения, планировки, позиционирования – strong class «B», в старой части Астаны.

Второй объект – бизнес-центр «Изумрудный квартал». Компания приобрела один из нескольких блоков площадью 110 тыс. кв. м за 24 млрд тенге. Из них офисная часть составляет только 49 тыс. кв. м, остальное – парковка, примерно на 1,5 тыс. мест. По словам собеседника, покупка этого объекта была случайной. Сотрудники обнаружили объявление о проведении третьего аукциона – первые два не состоялись. «Подали заявку и победили просто потому, что никого больше не было», – вспоминает Касымов.

Вернуть ценность

Возвращаясь к проблемам рынка коммерческой недвижимости Казахстана, Касымов обращает внимание на операционное управление объектами. Одной из ошибок собственников он называет ситуацию, когда объект построен и распродан по этажам и комнатам. Это «убивает» здание.

Зачастую такие владельцы не понимают, что объект может стоить дороже целиком, если его правильно «упаковать» с точки зрения арендаторов, финансовых потоков, системы эксплуатации, оборудования и сервиса. Одним из таких качественных объектов собеседник называет БЦ Park View группы Global Development.

Компания столкнулась с означенной проблемой в случае с МФК Almaty Towers. Это, по словам Касымова, классический пример того, как «убили» здание. Одной из дополнительных проблем стало то, что рядом построили развязку, и все здание «упало» на целый класс – до «В». Кроме того, в нем некомфортная и некачественная планировка этажей. Плюс, собственники разделили здание на части. В результате возник хаос, потому что никто не хотел отвечать за инженерную систему, а если она придет в упадок, то в здании зимой будет холодно, а летом жарко и стоимость его будет стремиться к нулю.

В конце 2014 года Mercury Properties стала владельцем 30 % комплекса и первым делом создала кондоминиум собственников. Раньше они имели собственность, но не имели обязательств с точки зрения общей ответственности за здание. Сейчас у них появились обязательства оплачивать эксплуатационные расходы, включая расходы за помещения общего пользования. Второе, что, по словам Касымова, было сделано, – создана управляющая компания в виде кооператива собственников помещения (КСП). Это объединение определило систему контроля, взаимодействия и прочие коммуникации. Если сравнить это здание в нынешнем виде с тем, что было два года назад, то произошел большой и качественный скачок. Притом что инвестиции со стороны участников были минимальными – только эксплуатационные расходы. Кроме того, в целях безопасности арендаторов за прошлый год была полностью реконструирована система пожаротушения. Теперь она целиком автоматическая.

После принятия этих мер заполняемость здания увеличилась. Более того, скоро начнется реконструкция на первом и втором этажах – раньше там были торговые помещения. Время, однако, показало, что торговля не пошла. Планируется запустить там коворкинговый центр на площади около 8,5 тыс. кв. м, который будет называться SmArt Point Almaty. В конце октября – начале ноября начнется строительство, которое должно завершиться весной 2017 года.

Фонд недвижимости

Последним штрихом в максимизации операционной эффективности, по словам Касымова, станет создание акционерных инвестиционных фондов недвижимости. Такая форма предусмотрена законодательством, согласно которому АИФН освобождаются от уплаты КПН. Сейчас ведется создание двух таких фондов, в один из которых планируется вывести объект в Атырау.

«При фондах должны быть банк-кастодиан и управляющая компания, то есть практически собственники отдают функции управления активами профессиональным игрокам на фондовом рынке. Планируется, что по одному из фондов кастодианом станет Банк ЦентрКредит, а управляющей компанией – Resmi», – поясняет Касымов.

АИФН может выводить свои акции на фондовый рынок, это последний шаг с точки зрения повышения операционной эффективности и денежного потока актива. Таким образом, можно за счет выпуска бондов или акций привлечь финансирование для покупки новых активов.