Как казахстанский рынок жилья отреагировал на карантинные ограничения

Пандемия COVID-­19 и очередная девальвация национальной валюты – два ключевых фактора, оказавших в этом году влияние на рынок первичной жилой недвижимости

ФОТО: Андрей Лунин

По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики, в январе – августе нынешнего года количество сделок купли-­продажи жилья по сравнению с соответствующим периодом 2019 года уменьшилось на 13,7%, и в этом, безусловно, свою роль сыграли и введение ограничений, связанных с карантином, и снижение доходов населения.

Двойной удар

Как отмечает руководитель отдела данных и аналитики онлайн-площадки по продаже недвижимости Homsters.kz Денис Арисмятов, самым серьезным ударом по рынку первичной недвижимости стало введение жесткого карантина в Алматы и Нур-­Султане. Карантин ограничил передвижение населения и сделал практически невозможным посещение отделов продаж жилых комплексов. Многие застройщики ввели онлайн-консультации, но эффективность этого инструмента оказалась неоднозначной. В апреле рынок просел на 60–80%, люди отложили покупку жилья на неопределенный срок.

«Наиболее заметно спрос снизился после введения карантина, начиная с середины марта. После 16 апреля рынок начал восстанавливаться, и в мае спрос на первичную недвижимость практически вернулся к докарантинным показателям – те, кто планировал купить квартиру в марте-­апреле, сделали это в мае и в начале июня. Вторая волна ограничений, начавшаяся примерно в середине июня, также повлекла снижение спроса, но уже не такое сильное, как в апреле. Немного просел спрос в августе, но связано это не с влиянием карантина, а с сезонностью и отложенными отпусками», – комментирует Арисмятов. В сентябре рынок начал восстанавливаться, и специалисты прогнозируют, что медленный рост спроса на первичную недвижимость, чередующийся с периодическими спадами, может продлиться до конца года – при условии, что вновь не введут жесткие ограничения в связи с карантином.

Начальник отдела анализа и финансов BI Development Даурен Айткенов считает, что в целом рынок недвижимости пережил пандемию без потерь – так, в августе сделок купли-­продажи жилья было совершено больше на 3%, чем в августе 2019-­го, поскольку застройщикам было разрешено работать во время карантина. «В BI Group разработали комплекс мер по снижению риска и выполнению обязательств по текущим объектам и дольщикам. Компания одновременно строит объекты на 40–50 площадках в крупных городах, и было важно не останавливать строительно­-монтажные работы на объектах в активной стадии, обеспечить стройку людьми, материалами, техникой. Консультации в отделах продаж были переориентированы на онлайн, сделки также заключались в онлайне», – рассказывает Айткенов.

Дом для горожанина

На время самоизоляции квартира, откуда мы обычно уходили рано утром и куда возвращались поздно вечером, совместила в себе рабочий кабинет, школьный класс. Вынужденное, практически круглосуточное пребывание всех членов семьи под одной крышей с минимальной возможностью выйти на улицу оказалось испытанием не из легких. Неудивительно, что многие горожане задумались о переезде в частный дом. По данным Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, земельные участки, дачи, частные дома стали более популярными и для проживания, и для аренды, особенно в летний сезон.

Наблюдения экспертов Homsters.kz наводят на мысль, что одно не исключает другого. «За последние полгода мы действительно увидели рост популярности запросов типа «продажа домов», «куплю дом», но при этом и количество запросов о покупке и продаже квартир остается неизменным. Скорее можно говорить не о том, что люди стали покупать дома вместо квартир, а о том, что те, у кого уже есть квартиры, ищут дома в качестве альтернативного места жительства, где при необходимости можно поселиться на какое-­то время или провести выходные», – комментирует Арисмятов. О том, что резкого увеличения фактических сделок купли-­продажи на рынке частных домов не наблюдалось, говорит и Айткенов.

Напрямую со спросом коррелировало количество сделок купли-­продажи: в апреле, когда люди сидели дома, а отделы продаж не работали, оно было минимальным, но за счет отложенного спроса многие приобретали и квартиры, и частные дома в мае – начале июня. Впрочем, соответствие фактических продаж динамике спроса – это общий тренд, и карантин не оказал на него влияния. В июле по сравнению с февралем на Homsters.kz наблюдалось незначительное изменение спроса в сторону уменьшения площади и комнатности, но уже в сентябре­ - октябре покупатели стали выбирать такие же квартиры, как раньше. Наиболее популярные планировки – одно-­, двухкомнатные квартиры площадью от 40 до 65 квадратов, хотя в сентябре, например, в топ-­10 самых покупаемых в столице квартир вошли «трешки» площадью 79–98 кв. м.

Осторожные прогнозы

По данным Homsters.kz, практически по всем сегментам в октябре отмечен рост стоимости квадратного метра по сравнению с мартом. Исключением стал экономсегмент в Нур­Султане: в марте средняя цена квадратного метра в столичных ЖК экономкласса составляла 268 185 тенге, а в октябре снизилась до 264 135. В сегменте «комфорт» за тот же период цена «квадрата» выросла с 282 942 до 287 376 тенге, в «бизнесе» – с 352 770 до 358 451, а в сегменте «элит» – с 502 628 до 507 623. По рынку Алматы исключений из тренда на рост не отмечалось, и ценовой разрыв между мартом и октябрем 2020 года выглядел более заметным. За вышеупомянутый период цена квадратного метра в экономсегменте выросла с 260 081 до 270 560 тенге, в «комфорте» – с 340 968 до 360 854, в «бизнесе» – с 423 124 до 451 710, а в сегменте элитных новостроек – с 704 642 до 731 115 тенге.

Динамика спроса на жилье в элитных ЖК выглядела так же, как и по другим классам: существенное падение спроса в апреле, рост в мае, небольшое затишье летом и подъем в сентябре.

По наблюдениям Айткенова, кризис больше коснулся спроса в стандарт­ и комфорт-­классе, чему способствовало, во­-первых, снижение доходов населения, а во-­вторых, приостановка выдачи ипотеки некоторыми банками – в этих сегментах львиная доля жилья продается в ипотеку. «Что касается бизнес­ и премиум-класса, то наблюдалось некоторое затишье, больше связанное с краткосрочной неопределенностью из­-за ситуации с карантином, курсом тенге. Однако уже с мая мы наблюдаем оживление рынка, ведь в период, когда нестабильны курсы валют, цены на нефть, ценные бумаги, самым простым и понятным способом сохранить и приумножить средства является вложение в недвижимость», – комментирует данные эксперт BI Development.

В дальнейшем на снижение цен, похоже, рассчитывать не придется. Причины этого эксперты связывают не столько с ростом спроса, сколько с повышением себестоимости строительства, ведь доля иностранных материалов еще ощутима, а цена их растет. «Во время карантина, несмотря на рост курса доллара, многие застройщики не повышали стоимость квадратного метра, чтобы сохранить продажи и продолжить строительство. Но цена первичного жилья сильно зависит от курса тенге по отношению к иностранным валютам. Застройщики не будут повышать цены, если курс будет оставаться стабильным. Но если курс иностранной валюты вырастет, то и квартиры станут значительно дороже в тенге», – отмечает Арисмятов.

На рынок жилья, поясняет представитель Homsters.kz, сильное влияние оказывают такие факторы, как состояние экономики, уровень безработицы, платежеспособность населения, доступность ипотечных программ. Если учесть, что на рынке достаточно активно работает покупка жилья через государственные ипотечные программы, а также возможное использование на приобретение недвижимости части накоплений из ЕНПФ в 2021 году, вряд ли можно ожидать снижения цен.

В условиях девальвации тенге для многих семей ипотека является единственным инструментом, способным помочь осуществить мечту о собственном жилье. Если по какой-­то причине застройщик не предлагает таких программ, продажа квартир идет очень тяжело, констатирует Арисмятов. Среди госпрограмм самой большой популярностью пользуются «7–20–25» и пилотный проект «Шанырак» («5–10–20»). Последняя относительно нова, она предусматривает кредитование очередников акиматов на приобретение жилья по ставке 5% годовых с минимальным взносом 10% от суммы займа на срок до 20 лет. При этом доход на каждого члена семьи за последние полгода не должен превышать 3,1 прожиточного минимума. Несмотря на наличие условий, ограничивающих круг потенциальных участников, программа, по мнению собеседника, имеет высокий потенциал и в перспективе может составить конкуренцию «7–20–25».

Говоря об удобстве и большей по сравнению с другими ипотечными программами доступности «7–20–25», представитель BI Development считает, что пороговой суммы займа все же недостаточно для приобретения по ней трехкомнатной квартиры. В Нур-­Султане и Алматы средняя стоимость «трешки» составляет 30–40 млн тенге, при этом, учитывая максимальный срок займа (20 лет), имеет смысл брать квартиру побольше, чтобы не было необходимости расширяться в период оплаты ипотеки. Среди покупателей недвижимости популярны программы доступного жилья от Жилстройсбербанка – «Нурлы жер», «Военный продукт», «Бакытты отбасы», «Свой дом». Стандартные предложения от БВУ чаще выбирают те, кто не может стать участником госпрограмм. Ставки банков колеблются от 12 до 22% годовых, в зависимости от таких факторов, как размер подтвержденного дохода заемщика, срок займа, величина пенсионных накоплений.

Если у населения появятся деньги на покупку жилья в новостройках и люди начнут массово их тратить, это приведет к росту цен в жилых комплексах, но лишь в тех, где спрос будет очень высоким. Как правило, это проекты крупных и надежных застройщиков, которые имеют в своем портфеле не один десяток завершенных объектов, – уверен Арисмятов.

Большинство объектов первичной недвижимости строится за счет инвестиций от покупателей, и когда спрос на покупку квартир падает, строительство замедляется или останавливается. В таких случаях большинство застройщиков идут на вынужденные меры – уменьшают стоимость квадратного метра, дают бонусы, например паркинг в подарок. В свою очередь, на волне роста спроса многие застройщики хотят увеличить маржу и постепенно повышают цены. Вместе с тем приток денег на рынок недвижимости будет способствовать восстановлению строительной отрасли.

По словам Айткенова, специалисты BI Development изучали, как снятие пенсионных накоплений может повлиять на рынок недвижимости. Из 11,8 трлн тенге, находящихся на счетах вкладчиков, можно снять свыше порога достаточности 1,6 трлн тенге, или 13,5% от всей суммы вкладов. «Мы сделали расчеты с учетом того, что все 1,6 трлн пойдут на покупку недвижимости, хотя часть этих средств люди используют на погашение ипотечных займов, на ремонт жилья или на лечение. Исходя из наших расчетов, прирост количества сделок на рынке недвижимости составит в среднем по стране 15%. Может показаться, что это немного, однако в период кризиса и пандемии это хороший результат и поддержка не только для строительства, но и для других связанных отраслей», – объясняет собеседник.

Опыт жизни в условиях карантина, риск того, что при ухудшении санитарно-­эпидемиологической ситуации вновь будет принято решение о локдауне, будут способствовать появлению новых запросов со стороны покупателей, что во многом определит и новый формат работы застройщиков. Так, при сохранении спроса на частные дома, скорее всего, в течение ближайшего года появятся интересные проекты коттеджных городков и таунхаусов. Перспектива постоянного или временного перехода на «удаленку» вызовет интерес к планировке с отдельными рабочими зонами или утепленными балконами и лоджиями.

Айткенов не исключает, что со временем в мире изменится отношение к жилью и в ЖК будет множество общих помещений для всех жильцов – детские игровые комнаты, рабочие пространства, кинотеатры. «В каждом районе города должны быть зоны для занятий спортом, парки, скверы, игровые хабы для детей разных возрастов. Возможно, мы сами не подозреваем, но появятся новые сегменты недвижимости, которые ответят на нужды будущих поколений», – уверен эксперт.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
6971 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
14 апреля родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить