Как заработать миллиард долларов на сдаче недвижимости в аренду

И почему новые модели управления съемной недвижимостью открывают как большие возможности, так и серьезные риски

В безопасности
Основатель Landing Билл Смит стоит перед банковским сейфом 1912 года, в котором размещается конференц-зал для встреч совета директоров его компании.
Основатель Landing Билл Смит стоит перед банковским сейфом 1912 года, в котором размещается конференц-зал для встреч совета директоров его компании.
ФОТО: © Джамель Топпин для Forbes

После того как Билл Смит продал сервис быстрой доставки Shipt сети супермаркетов Target за $550 млн, он запустил свой третий по счету стартап в родном городе Бирмингеме, штат Алабама. Его компания Landing, которая занимается сдачей в аренду меблированных апартаментов, работает третий год. В 2021 году оборот компании достиг $83 млн, а в 2022-м прогнозируемая выручка должна была составить $200 млн – благодаря мобильности нового поколения, которое предпочитает работать без привязки к офису.

Жизнь в гибком формате

Билл Смит за рулем своего электромобиля Tesla X проезжает по улицам Бирмингема и останавливается на парковке невысокого многоквартирного здания.

«Сто лет назад здесь был публичный дом», – улыбается Смит. Сейчас это современное отреставрированное здание, одно из нескольких в этом индустриальном городе, где Landing сдает в аренду меблированные апартаменты как на короткий, так и на длительный срок. Смит заходит в светлую однокомнатную квартиру, где из кухни можно сразу попасть в спальню. Эти апартаменты можно арендовать за $1800 в месяц, что на 20% превышает цену аренды без мебели. Дизайном занималась команда Landing. Здесь доминируют нейтральные оттенки и однотонный текстиль. Даже посуда бежевого цвета. «Арендатор собирается въехать в квартиру через пять дней. Нам нужно успеть заключить договор и полностью ее обставить, – объясняет Смит. – На первый взгляд кажется, что в этом нет ничего сложного, но на самом деле это очень непростой процесс».

После пандемии американцы предпочитают как жить, так и работать в более гибком формате. Landing предлагает своим подписчикам ($199 в год) доступ к перечню меблированных квартир, которые можно арендовать на срок от одного месяца. Выходит дешевле, чем отель или корпоративные апартаменты, и более надежно, чем Airbnb. Landing позиционирует себя как решение для любящих работать удаленно миллениалов, а также для других категорий арендаторов: медсестер, которые проходят ротацию в больницах; родителей, дети которых выросли и уеха­ли учиться; тех, кто недавно переехал в новый город. Для всех, кто не хочет заниматься поиском жилья и покупкой мебели для съемной квартиры.

Большую часть своей $200-миллионной выручки компания получает от наценки – от 30 до 40% – на стоимость аренды, которую Landing платит владельцам многоквартирных домов, например крупным управляющим компаниям, таким как American Landmark и Northwood Ravin. Landing предлагает квартиры в 81 городе по всей стране. Самый быстрый рост приходится на южные города, такие как Лас-Вегас, Феникс, Остин, Атланта, Нэшвилл и Тампа.

Свою предыдущую компанию – сервис по доставке продуктов Shipt – Смит продал сети Target за $550 млн в 2018 году. Он верит, что у Landing еще более радужные перспективы: по его собственным агрессивным оценкам, уже в ближайшее десятилетие 10% из 40 млн американцев, снимающих квартиры, начнут выбирать полностью меблированные апартаменты с гибким сроком аренды.

«Пандемия привела к таким изменениям в образе жизни, которые я не ожидал увидеть еще лет пять, – признается он. – Мы думаем, что к 2025 году компания выйдет на оборот в $1 млрд. На самом деле мы пока прошлись по самым верхам». Landing привлек $237 млн венчурных инвестиций, включая $75 млн на основе недавней оценки в $475 млн. Совсем неплохо для стартапа, доходы которого в 2021-м достигли $83 млн, увеличившись в 6 раз по сравнению с предыдущим годом, но при этом не достигли показателей, на которые Смит рассчитывал с учетом своего опыта.

«Если бы мы провели раунд в декабре, нас бы уже оценили в миллиард долларов», – заявляет он. Landing в этом году смог войти в составленный Forbes рейтинг, объединяющий 25 стартапов, которые могут достичь оценки в $1 млрд в 2023-м.

Как показала история взлета и падения WeWork, новые модели управления недвижимостью открывают как большие возможности, так и серьезные риски. Смит старается снизить операционные риски и сложности при помощи данных, причем большого количества данных. В каких городах есть не только спрос, но и высокая вероятность получения прибыли? Как можно снизить затраты на обустройство квартир? Как сезонность сказывается на ценообразовании и расходах на маркетинг? «Здесь решения следует принимать, исходя из данных, а не из мнений», – подчеркивает Смит. Данные он получает на основе применения разработанных компанией алгоритмов: «Я действительно считаю, что это единственный способ заставить такую бизнес-модель работать». Смит, состояние которого превышает $400 млн, включая долю в Landing и деньги от продажи Shipt, готов к серьезным вызовам. «Я быстро теряю интерес, – заявляет он. – Больше всего мне нравится решать сложные задачи».

Смит вырос в Бирмингеме в семье агента телефонной компании и стенографистки. Он вспоминает, что на свой пятый день рождения попросил в подарок кожаный портфель, а после развода родителей носил в нем свой ноутбук, когда приезжал к отцу на выходные. Школа его мало интересовала («Я ее просто ненавидел!»), и он бросил учиться, едва ему исполнилось 16. После школы занялся продажей телефонов Nextel и стал зарабатывать более $5000 в месяц. Для подростка в Алабаме это было очень даже неплохо. В 2009 году он основал Insight Card Services – стартап, предлагавший предоплаченные карты Visa. Через пять лет, когда ему исполнилось 28, Смит продал эту компанию банковскому холдингу Green Dot за несколько десятков миллионов. Свое состояние он стал тратить на покупку недвижимости в родном штате. На один аукцион он пришел, чтобы купить 33 квартиры в кондоминиуме (они уже снова проданы), а уже на месте решил побороться за семь этажей в довоен­ном здании, где когда-то располагались офисы банка. Аукцион он выиграл с предложением в $510 000. «Я сам был в шоке: «Боже, что я только что купил?» Мне повезло, что я запускал Shipt и мне было чем заполнить эти семь этажей», – вспоминает он. Сегодня в этом здании размещается головной офис Landing.

Билл Смит очень скромный. Он сильно отличается от всяких Нейманов и Калаников

Смит основал Shipt в 2014 году, чтобы занять нишу быстрой доставки продуктов питания. В проект он инвестировал $3 млн собственных средств. К 2016 году Shipt работал в 25 городах в восьми штатах, где ему удавалось успешно конкурировать с Amazon и Instacart, особенно на не слишком крупных рынках. На момент, когда Target купил Shift за $550 млн, доля Смита в стартапе составляла порядка 50%. После сделки он стал действительно богат. «Это не привело к каким-то грандиозным изменениям в моей жизни, хотя со стороны казалось, что должно бы, – говорит он. – Я продолжал жить в том же доме и заниматься теми же вещами, что и раньше».

У Смита в телефоне хранится список из почти 30 идей для бизнеса. Когда он ушел из Target, где ему по условиям сделки нужно было проработать 18 месяцев, то вернулся к своему списку, чтобы решить, каким будет следующий проект. Венчурные фонды были готовы вложиться в любую его идею. «Если бы он сказал мне, что хочет заняться разведкой лунных месторождений, я и на это дал бы ему денег», – говорит Иан Сигалоу из Greycroft, который возглавил первый раунд инвестиций размером $45 млн, а впоследствии вложился и в Landing. Первая попытка Смита выйти на рынок недвижимости называлась Homesie – сервис, который позволял домовладельцам найти специалистов по ремонту в кратчайшие сроки через текстовые сообщения. «Это был полный провал, – вспоминает Смит. – Мы тестировали его несколько недель и не получили буквально ни одной заявки». Смит практически сразу свернул проект, перенаправил операционные ресурсы и трансформировал концепцию сайта в то, что сейчас превратилось в Landing: «Компании в сфере услуг или взлетают, или нет. Если стартап не взлетел, я не стану тратить на него время».

Базовая идея для Landing была в его списке уже несколько лет. Еще когда в его владении находились те самые 33 квартиры в кондоминиуме, он заметил, что значительную часть арендаторов составляют резиденты медицинского факультета Университета Алабамы, снимавшие квартиры на срок до года. У него был и свой опыт временной аренды в Сан-Франциско во время работы над Shift в 2016 году. В Сан-Франциско, как известно, очень сложно найти подходящее жилье. «Я пересматривал объявления на Craigslist, пытаясь найти хоть что-то, что подойдет моей семье, и это было практически нереально», – вспоминает он. По мере того как у людей становилось все больше возможностей свободно выбирать город для проживания без привязки к месту нахождения работы, Смит задался целью облегчить процесс переезда. Он хотел сделать так, чтобы любой человек мог быстро сняться с места и въехать в готовую для проживания квартиру, которая бы не стоила как корпоративное жилье и не сдавалась бы на длительный срок. Как и в случае с Shipt, Смит вложил в проект собственные средства, которые в итоге составили $15 млн.

Запуск Landing был непростым. Смит лично управлял основными процессами и одновременно организовывал уход за своим младшим ребенком (у него их трое), у которого с момента его рождения в июне 2019 года были особые потребности, и ему было назначено несколько хирургических операций. А потом в марте 2020 года началась пандемия, офисы закрылись, и само существование Landing оказалось под угрозой. Все эти испытания он принял стойко и со свойственной ему скромностью. «Билл Смит лишен какого-либо высокомерия. Он сильно отличается от всяких Нейманов и Калаников, – говорит финансовый директор Landing Кейси Ву, имея в виду своего бывшего начальника, руководителя WeWork, и непредсказуемого основателя Uber Трэвиса Каланика. – Это те люди, которые руководствуются исключительно собственным эго, иначе им становится сложно принимать безжалостные решения».

У Landing не только огромный потенциал, но и много конкурентов: от получивших венчурное финансирование стартапов по аренде меблированных квартир в Нью-Йорке (Blueground) и Сан-Франциско (Zeus) до отелей, которые тоже расширили свое предложение для тех, кто хочет поселиться в номере на длительный срок. Даже Airbnb стал предлагать длительную аренду квартир для удаленных работников с минимальной продолжительностью контракта в 28 дней. В 2021 году эта категория выросла больше других.

Но такой бизнес требует серьезных инвестиций. В дополнение к привлеченным средствам Landing получил одобрение на кредит размером $230 млн, из которых компания потратила $80 млн на лизинг недвижимости и разработку технологий для создания и перевозки мебели. Чтобы повысить прибыльность, компания использует специальные алгоритмы, позволяющие рассчитывать заполняемость апартаментов, постоянно замерять спрос, находить новые локации и управлять ценами в режиме реального времени. Сейчас у Landing, по собственным данным, 7000 квартир сданы в аренду, а заполняемость держится на уровне 90%, но при этом до прибыльности еще далеко. Вместо того чтобы заранее подписывать договоры с домовладельцами, рискуя остаться с вакантными квартирами на руках, Landing размещает собственные объявления об аренде (сейчас в базе данных 20 000 предложений), затем заключает контракты с владельцами и обставляет квартиру за несколько дней, когда арендатор уже нашелся. Усвоив уроки WeWork, который делал ставку на долгосрочную аренду, Landing заключает контракты продолжительностью год, чтобы иметь возможность быстро изменить цену или отказаться от недвижимости, которая перестала приносить доход.

Бросивший школу Смит стоит более $400 млн благодаря его стартапам Shipt и Landing

«Успех Landing основан на том, что мы работаем на основании подтвержденного спроса, – говорит Маркус Ниггинс, операционный директор компании, ранее работавший в сети Oyo Hotels, в которую инвестировал SoftBank. – Это как огромный кубик Рубика. Как только вам удалось выстроить пару процессов, вам просто нужно снова и снова повторять один набор движений».

Но это очень сложно сделать, учитывая непостоянство арендаторов. 25-летняя Кендил Кохран, директор по развитию бизнеса в Gartner, большую часть прошлого года жила в квартирах Landing вместе со своим бойфрендом и собакой. О компании они узнали из TikTok. «Мы хотели проехать 12 городов за 12 месяцев», – говорит она. Сначала они попробовали Airbnb, а потом переключились на Landing, через который снимали квартиры в Атланте, Балтиморе, Остине, Далласе, Денвере, Таксоне и Солт-Лейк-Сити. За аренду они платили от $2200 до $2400 в месяц. Для них это было очень удобно, но каждый раз, когда они съезжали, Landing нужно было искать новых арендаторов до конца срока действия контракта.

А вот универсальный дизайн апартаментов как раз позволяет сокращать расходы на их содержание. Компания производит всю свою мебель во Вьетнаме, так она обходится дешевле. Готовая продукция доставляется на склад в Муди, Алабама, площадью 26 000 квадратных метров. У Landing также есть склады поменьше в Лас-Вегасе, Остине и Фениксе. Возможность контролировать дизайн позволила компании сохранить гибкость в период резкого повышения цен на грузоперевозки. Сейчас Landing производит штабелируемые стулья, которые занимают меньше места в контейнерах. А новая линейка мебели включает в себя кофейные и приставные столики, которые будут собираться в Алабаме, что позволит сэкономить на доставке. По словам финансового директора Ву, благодаря использованию собственных грузовиков и штата водителей, а также стандартизации процессов Landing удалось сократить затраты на оборудование квартир на 50% с момента запуска.

Конечно, остается самый главный вопрос: как много людей готовы снимать квартиры на короткий срок и будет ли тенденция к мобильности сотрудников не просто сохраняться, но и расти достаточными темпами, чтобы оправдать финансовую модель Landing. «Сейчас мы наблюдаем множество экспериментов с форматами работы, – говорит Стив Кадиган, бывший директор по персоналу LinkedIn, консультант по трендам в сфере трудоустройства, автор книги «Трудотрясение». – У цифровых кочевников тоже есть срок годности. Настанет момент, когда им захочется осесть и завести семью. Чем мы старше, тем больше нам нравится постоянство».

Смит, конечно, настроен намного более оптимистично. Он считает, что рынок недвижимости настолько велик, что даже небольшая его часть может принести огромные дивиденды. «Не все выберут такой образ жизни. И даже большинство не выберет, – говорит он, – но миллионы американцев будут стремиться к большей гибкости при выборе места, где им жить».

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
40113 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить