Квартиры в Астане подешевели за год на 14%

Сектор недвижимости Астаны продолжает демонстрировать снижение цен предложения. Так, средние цены по сравнению с маем сократились на 0,7% (в долларах) и на 0,5% (в тенге). С момента девальвации в феврале 2014 долларовая цена понизилась на 13,2%, тенговая — на 6,9%.

Тенденции

Курс доллара по отношению к тенге в июне 2015 держался практически на одном уровне, что оказало сдерживающее влияние на тенговые цены в секторе недвижимости.

Девальвация национальной валюты в феврале 2014 привела к сокращению спроса на рынке жилья Астаны более чем на 11% по отношению к 2013. Возобновление тенденции роста спроса наметилось с августа 2014. С начала 2015 спрос в Астане активизировался и составил порядка 1000 сделок купли-продажи в месяц или около 45 сделок в день.

В апреле и мае 2015 было совершено рекордное число сделок купли-продажи — 1611 и 1284 соответственно, что было связано в основном с ожиданиями новой девальвации тенге после досрочных выборов президента. Эти значения более чем в 2 раза превышают число сделок аналогичных периодов прошлого года.

В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне $70 за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в течение июня 2015 наибольшее снижение цен наблюдалось в новом административном районе Есиль — на 1,1%. Основное влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на квартиры 2-комнатного формата.

При этом в районе правого берега запрашиваемые цены снизились как в районе Алматы — на 0,6%, так и в районе Сарыарка — на 0,9%.

Цены на квартиры вторичного рынка жилья по районам

Район	Средняя площадь квартир, кв.м	Средняя цена предложения, $/кв.м	Средняя цена предложения, тг/кв.м	Средняя цена предложения за квартиру, $
Алматы	67	1 830	340 400	123 200
Есиль	78	2 107	391 900	163 300
Сарыарка	58	1 718	319 500	99 200
По городу	67	1 853	344 600	123 500

В разрезе формата жилья лидерами по снижению цен стали 2-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 1,6%, при этом цены на остальные форматы квартир за месяц изменились незначительно.

Цены на квартиры вторичного рынка жилья по формату

Формат	Средняя площадь квартир, кв.м	Средняя цена предложения, $/кв.м	Средняя цена предложения, тг/кв.м	Средняя цена предложения, за квартиру, $
1-комн.	39	1 879	349 500	73 000
2-комн.	59	1 815	337 700	107 900
3-комн.	86	1 838	341 800	157 500
4-комн.	121	1 975	367 300	239 900
5-комн. и выше	192	2 010	373 900	385 800
По городу	67	1 853	344 600	123 500

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 14%, или на $21 400 меньше.

Больше всего за год подешевели 4-комнатные квартиры — на 15% (минус $35 500 за квартиру), меньше всего — 1-комнатные — на 9% (минус $10 100).

В десятке самых дорогих ЖК вторичного рынка жилья находятся ЖК «Альтаир», Rixos Khan Shatyr Residences, «Бурлин», «Престиж», Europe Palace и другие с диапазоном цен от $4900 до $3780 за кв.м.

Топ-10 самых дорогих ЖК Астаны

Название ЖК	Средняя цена предложения, $/кв.м	Средняя цена предложения, тг/кв.м
«Альтаир»	4 899	911 100
Rixos Khan Shatyr Residences	4 386	815 800
«Бурлин»	4 375	813 800
«Престиж»	4 375	813 800
Europe Palace	4 237	788 100
«Миланский Квартал»	4 032	750 000
Viva Plaza	4 027	749 000
«Хайвил Астана»	3 864	718 600
«Авиценна»	3 860	717 900
«Британский Квартал»	3 784	703 800

Цены на жилье новой постройки, которое составляет 73% от общего числа предложений, сократились на 0,5% по отношению к маю. Темпы снижения в сегментах «улучшенная планировка» и «хрущевка» составили 1,3% и 1,6% соответственно. В новостройках снижение запрашиваемых цен незначительно.

Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся дольше. Динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляет 1-3%.

Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в июне 2015 средние цены в сегменте дорогого жилья сократились на 0,8%, а в сегменте дешевого — на 0,5%. Причем с начала года верхний ценовой сегмент просел на 5,7%, а нижний — на 6,8%.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте дешевого жилья составило 12,6%, в сегменте дорогого жилья — 9,4%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде дорогой сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и дешевый, однако дешевый сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 6877 ед. общей площадью 460 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил $862 млн.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 54%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 19%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 51%, в монолитных и панельных домах — 31% и 18% соответственно.

Выводы

- По сравнению с маем 2015 средние ценовые показатели по городу сократились в большинстве сегментов, причем темпы снижения в течение последних шести месяцев держались выше 1% за месяц, а в анализируемом месяце темп снижения составил менее 1%.

- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается уменьшение объема предложений.

Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы в летние месяцы ожидается сохранение тенденции снижения цен.

Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.