Когда завершится эпоха супермаржи застройщиков?

В Казахстане до сих пор высока доля теневого рынка в долевом строительстве

Олжас Салыков
Олжас Салыков
ФОТО: архив пресс-службы

По экспертным оценкам, доля теневого рынка в долевом строительстве в Казахстане достигает 60-70% от всего строящегося жилья. Почему она не снижается и как защитить граждан от недобросовестных застройщиков, рассказал заместитель председателя правления Казахстанской жилищной компании Олжас Салыков.

Закон о долевом жилищном строительстве действует с 2016 года. Есть три способа привлечения средств дольщиков. Но почему доля теневого рынка такая высокая?

– Большинство застройщиков, в том числе крупные игроки, не готовы либо не хотят выходить из тени и использовать законные способы привлечения средств дольщиков, поскольку в таком случае они будут обязаны показывать свою финансовую отчетность, раскрывать все свои обороты, называть связанные компании и, конечно же, суммы уплаченных налогов. Поэтому серый рынок процветает.

Прямо сейчас можно открыть популярные сайты продаж недвижимости, где открыто, в нарушение закона, строящиеся квартиры продаются через различные договора бронирования, цессии, уступки, рассрочки. Причем такие формы сделок нигде не регистрируются. А административные штрафы для нарушителей низкие.

В договорах указывают цены по себестоимости без маржи, чтобы не облагать свой доход налогами. Квартира, купленная на котловане, перепродается по два-три раза, пока ведется строительство. И конечный потребитель, который реально нуждается в жилье, приобретает ее по цене, на которой уже несколько раз заработали «инвесторы». Крупные игроки поступают так: получают законное разрешение на один или два дома, а остальные рядом стоящие дома реализуют по вышеуказанной схеме, при этом рекламируя законное разрешение на весь жилой комплекс.

Дольщикам нужно адекватно оценивать свои риски, поскольку такие договора незаконные, и никто не гарантирует получение обещанной квартиры и тем более сохранность средств. Гражданам нужно требовать от застройщиков все разрешительные документы и перепроверять информацию.

Зачастую недобросовестные застройщики привлекают покупателей низкой ценой продажи. Поэтому также нужна встречная работа со стороны ассоциаций, поскольку некоторые сомнительные компании почему-то до сих пор являются их участниками.

Олжас Салыков
Олжас Салыков
ФОТО: архив пресс-службы

Может быть, законодательные требования к застройщикам слишком высокие?

– Все мы помним печальный опыт проблемных долевых объектов. Тогда сотни стройкомпаний оказались банкротами, и государству пришлось выделять сотни миллиардов тенге на долгострои. Только по нашей линии мы направили почти 100 млрд тенге и помогли нашим гражданам.

Поэтому принятый в 2016 году закон установил минимальные требования по стажу работы застройщиков, построенным площадям, собственному участию и безубыточной деятельности.

К настоящему времени по первому способу привлечения средств дольщиков – через получение гарантии КЖК – было одобрено 173 проекта почти на 850 млрд тенге. Это позволило защитить вклады свыше 52 тыс. дольщиков в стране. С июня 2022 года все заявки подаются только онлайн через портал. Везде сохраняется цифровой след, чтобы не нарушались сроки и процедуры. Сейчас мы работаем над снижением законодательных требований почти в два раза, чтобы мелкие и средние компании имели возможность получить гарантию. Если по проекту наступает дефолт, то Казахстанская жилищная компания за счет собственных средств достраивает жилье и передает его дольщикам. Капитал КЖК в настоящее время составляет почти 240 млрд тенге.

По второму способу – когда предполагается участие в проекте БВУ – экспертизу проектов каждый коммерческий банк проводит самостоятельно по своим внутренним правилам.

По третьему способу организации долевого участия в жилищном строительстве застройщику достаточно возвести каркас жилого дома за собственный счет, чтобы получить разрешение МИО. Многие компании, особенно в регионах, незаконно привлекают средства дольщиков, за счет них возводят каркас, официально обращаются в акимат и получают разрешение. Есть регионы, где выдано всего несколько разрешений, но при этом сдается по 500 тыс. кв. м жилья ежегодно.

Нужно отметить, что только гарантия КЖК на 100% обеспечивает сохранность средств граждан и завершение строительства жилья, по сути, она является безусловной и безотзывной. К сожалению, другие способы этого не предусматривают.

С какими трудностями сейчас сталкиваются участники на долевом рынке?

– Задержка по логистике и валютные риски по импорту. Сейчас это происходит по всему миру. Понятно, что нужно импортозамещение.

В сложившейся ситуации во главе угла для участников долевого строительства должны стоять управляемые риски. Поэтому требования к качеству проектов должны быть соответствующими, поскольку компания ответственна за сохранность вкладов населения.

Я думаю, что в ближайшие четыре-шесть месяцев завершится цикл супермаржи застройщиков, который мы наблюдаем после запуска пенсионной реформы, когда при себестоимости строительства в 300-350 тыс. тенге за кв. м цена реализации поднималась до 600 тыс. за кв. м.

Сейчас скорость долевых притоков снижается. Рыночная ипотека выдается под 20-21% годовых. То есть заемщик за весь срок ипотеки выплачивает стоимость четырех квартир(!) Нужно понимать, что через пару лет по такой ипотеке наступит кредитная усталость и можно уйти в дефолт.

Мы изучали ценообразование. С учетом текущей заработной платы, если в семье двое работающих граждан, совокупный доход семьи позволяет обслуживать ипотеку по ставкам примерно 11-12%. Она будет финансово доступной для работающих граждан. В основном это относится к крупным городам.

Но я не думаю, что в ближайшее время будет какая-то массовая корректировка цен в сторону снижения. Если учитывать минимальные стандарты обеспеченности жильем (30 кв. м на человека) и ежегодную рождаемость, то у нас дефицит первичного жилья оценивается более чем в 200 млн кв. м. Поэтому люди идут на вторичный рынок, и цены на нем растут.

Нужен баланс спроса и предложения на рынке. А достичь его с помощью одного государства или госбанка невозможно, и это неправильно, нужно применять рыночные инструменты, в том числе по развитию коммерческой ипотеки БВУ.

Но нужно понимать, что есть и обратная сторона: насколько инвестиции на рынке будут сжиматься, если чрезмерно ужесточать требования к застройщикам. Когда мелкие и средние игроки начнут покидать рынок, в больших городах мы можем получить олигополию крупных застройщиков. Поэтому здесь нужен системный подход.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
17794 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить