Как на месторасположение башни Esentai повлиял Имангали Тасмагамбетов

Сержан Жумашов и Бурак Оймен рассказали об одном из главных своих проектов

Фото: Андрей Лунин

В октябре 2017 единственный в Центральной Азии торгово-развлекательный центр премимум-класса Esentai Mall отпраздновал свое пятилетие. Однако для Capital Partners, его строителя и совладельца, это гораздо более длинная история…

High-class с нуля

Проект Esentai Park (включающий кроме ТРЦ 38-этажную Esentai Tower с офисными помещениями и отелем Ritz-Carlton, а также входящие в топ 3 самых дорогих жилых комплексов Алматы Esentai Apartments с 436 апартаментами) был разработан в 2004. При этом башня Esentai Tower изначально должна была располагаться на противоположной стороне проспекта Аль-Фараби, ближе к горам, на территории финансового центра AFD (его тоже строила Capital Partners). Но назначенный в декабре того же года акимом Алматы Имангали Тасмагамбетов инициировал решение городских властей на запрет строительства зданий высотой свыше шести этажей южнее Аль-Фараби, и башню пришлось перенести на территорию Esentai Park, а четыре куба AFD перепроектировали на меньшую этажность. В конце 2005 строительство Esentai Park все-таки началось, и в 2007 башня и апартаменты были сданы. Коробка Esentai Mall к тому времени тоже была завершена. Но тут грянул американский финансовый кризис, переросший в глобальный экономический, банк приостановил финансирование, и стройку пришлось законсервировать. Снова к проекту Esentai Mall компания Capital Partners вернулась лишь в 2011, и в 2012 ТРЦ, обошедшийся в итоге в $450 млн, был наконец открыт. Архитектором проекта выступила нью-йоркская SOM (Skidmore, Owings & Merrill).

Девелоперская компания Capital Partners возникла в 2001. За год до этого Бурак Оймен переехал в Алматы из родного Стамбула, чтобы возглавить Colliers, международную консалтинговую фирму, предоставляющую услуги в области коммерческой недвижимости и девелопмента. Одним из ее клиентов оказался Сержан Жумашов (№4 рейтинга рантье) со своей компанией Capital Real Estate, в то время строившей первые бизнес-центры в городе в партнерстве с американским фондом New Century Holding. Довольно скоро бизнесмены сдружились и решили открыть новую независимую компанию. Среди первых проектов был бизнес-центр CDC на пересечении Фурманова и Аль-Фараби. Оймен считает, что этот БЦ с офисами класса «А» не теряет актуальности и сегодня.

- Мы построили его 17 лет назад, а он все еще популярен, потому что был создан с правильной философией. Мы разрабатываем наши проекты так, чтобы они прошли проверку временем. Уверен, что Esentai Park останется знаковым объектом на карте города даже через 50 лет, – говорит он.

Компания успешно работает и вне Казахстана. Одновременно с Esentai Mall в Москве был начат проект «Метрополис», первая очередь которого в 2013 была продана американскому фонду Morgan Stanley Real Estate Investing за $1,2 млрд, и это была крупнейшая сделка года на российском рынке недвижимости. В прошлом году в Турции был запущен проект «Капланкая» на Эгейском море, включающий в себя курорт и частные виллы.

Реконструкция с комфортом

Через два года после сдачи Esentai Mall в торговом центре началась реконструкция, на которую требовалось еще $30 млн.

Первоначально предполагалось, что премиум-бренды будут расположены на первом этаже, а выше разместится масс-маркет. Однако оказалось, что в одном ТЦ с Louis Vuitton, Dior, Saks Fifth Avenuе и Prada масс-маркет, который прекрасно чувствует себя в других местах, начинает стагнировать и даже (если бренд послабее) терять объемы продаж, притом что у люксовых брендов они активно росли, – рассказывает управляющий директор Capital Partners Миргуль Омурзакова. Это выяснилось благодаря тому, что Esentai Mall был первым ТЦ, который включил в договоры с арендаторами пункт, по которому те соглашались делиться информацией по объемам продаж.

Фото: Андрей Лунин

К тому же первый этаж не мог вместить все премиум-бренды, которые желали открыть бутик в Алматы и постоянно обращались с предложениями в Esentai Mall. То есть спрос явно был и мог просто уйти в другое место. Кроме того, в это же время строились совокупно 70 000 кв. м новой очереди ТРЦ Mega (АО «Mega Center Development», владелец Нурлан Смагулов, №1 рейтинга рантье) и ТРЦ «Достык-Плаза» (Real Estate & Construction Group, владелец Серик Тульбасов, №3 соответственно), так что Esentai не было смысла конкурировать с ними в сегменте масс-маркета.

Проект реконструкции (архитектор – английская DunnetCraven) включал в себя изменения не только внутри, но и вокруг здания.

- Премиум – это не просто бренды, там должна быть особая атмосфера. Из стоимости реконструкции около половины суммы было потрачено на строительство сквера и павильона. Теперь этот сквер – сердце проекта. Я думаю, решение о реконструкции, несмотря на то что она была завершена в 2015, в период обвала тенге, было очень верным, – говорит Омурзакова.

Появились пешеходная зона, площадь между моллом и башней, и установленная там «Сидящая женщина» Ботеро (из личной коллекции Жумашова, не принадлежит Capital Partners) получила достойное обрамление. Оймен тоже горд полученным результатом:

- Когда мы планировали запуск проекта, то в первую очередь хотели создать люксовый шопинг-центр мирового уровня в городе, который, по нашему мнению, того заслуживал. С этой точки зрения мы достигли желаемого результата.

По данным компании, в результате реконструкции проходимость Esentai Mall последовательно увеличивается: в 2016 – на 14%, за девять месяцев 2017 – на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Планомерное развитие

Почти полмиллиарда долларов – это большая сумма для нынешнего Казахстана, девальвировавшего свою валюту вдвое за два года и потерявшего больше трети экспортной выручки. Когда теперь эти инвестиции окупятся? Оймен говорит, что премиум-недвижимость – это всегда долгосрочный проект. Esentai Mall, по его словам, прошел половину экономического цикла.

- Значит, дальше ожидаются только оживление бизнеса и рост. В целом мы очень довольны планомерным развитием проекта, – подытоживает Оймен. По словам Омурзаковой, KPI, поставленные на оборот и проходимость, достигаются. По сравнению с 2016 оборот в сегменте люкс (в долларах США) Esentai Mall вырос на 12%, общий – на 15%.

Фото: Андрей Лунин

И все же девальвация 2015 года, конечно, стала ударом для ретейла. Хотя поначалу для Esentai Mall это обернулось резким взлетом продаж. Покупатели выстраивались в очередь, чтобы купить все по старым ценам. Louis Vuitton даже временно ввел продажу ограниченного количества наименований в одни руки, чтобы не опустошить магазин. Ажиотаж спал после некоторой корректировки цен.

- В премиум-ретейле важно, чтобы люди были в правильном настроении. Потому что, если человек привык покупать обувь за тысячу и более долларов, то он при любом кризисе не «пересядет» сразу на, скажем, Zara. Вопрос в том, каковы у клиентов долгосрочные или краткосрочные ожидания. Отрицательный эффект от девальвации, конечно, был, но в меньшей мере и не так моментально, как в среднем ценовом сегменте. Больше сложностей было у брендов в сегменте «премиум», так как его покупатель – одновременно покупатель сегмента «средний плюс», – поясняет Омурзакова. По ее словам, лишь через 9‑10 месяцев, в конце 2016, рынок стал медленно восстанавливаться.

Тем не менее нынешний локальный и региональный кризис нельзя даже сравнивать с кризисом 2008–2009 годов, уверен Оймен:

- Тогда это случилось слишком неожиданно и стало настоящим потрясением. Развивающиеся рынки он застиг в период, когда их экономика была еще молодой и неподготовленной. Сегодня мы скорее переживаем очередной рыночный цикл. Наш сектор не ориентируется на один хороший или плохой год, так как более заинтересован в общем тренде развития.

С видом на горы

Количество бутиков в последнее время в Esentai Mall даже выросло. В сентябре отдельный бутик открыл Moncler. Главный исполнительный директор группы Moncler Роберто Эггс хорошо знаком с местным рынком премиум-ретейла – в 2012 именно он заводил в Esentai бренд Louis Vuitton, будучи региональным директором по Европе.

- У этих двух брендов разные принципы работы. Louis Vuitton всегда заходит на рынок самостоятельно, осуществляя продажи только через собственные магазины. Moncler предпочитает изучить рынок, мнение людей о бренде и начинает с распространения коллекций через других ретейлеров, – объясняет Эггс (Moncler сначала продавался в Saks Fifth Avenue. – F).

Время запуска он считает очень удачным:

- Экономическая ситуация в Казахстане в дальнейшем может только улучшаться, а зима – традиционно благоприятный сезон для нашей компании, на который приходится 75% всех продаж.

Изначально Moncler был производителем лыжной экипировки и даже стал официальным партнером французской сборной на Олимпийских играх в 1968 в Гренобле. Поэтому, считает директор компании, Алматы и Esentai идеально вписываются в общую концепцию бренда – из окна ТРЦ открывается вид на горы, рядом горнолыжный курорт Шымбулак.

- Политика Moncler – обеспечить возврат инвестиций в течение трех лет после нового открытия, – добавляет Эггс. – Сейчас компания полностью синхронизирует торговые точки с онлайн-магазином. Запускается пилотный проект в Милане, Турине и Лондоне, в течение 12 месяцев система будет внедрена во всем мире, включая Казахстан.

По его данным, в ближайшие пять лет количество потребителей рынка люксовых товаров и услуг увеличится на 80 млн и достигнет 430 млн человек.

Фото: Андрей Лунин

Новые покупатели

В последнее время в Esentai Mall растет число покупателей из Китая, и компания намерена развивать этот сегмент.

- Китайские клиенты хорошо покупают и ювелирные изделия, и одежду, и аксессуары. Цены у них в стране выше примерно на 30%. Индийские – в основном только аксессуары, потому что с ними вообще плохо идет ready-to-wear. Летом к нам хорошо едут гости из Эмиратов – поиграть в гольф и пошопиться. У нас не жарко, страна мусульманская, им комфортно здесь, – рассказывает Омурзакова.

Ближайший географический конкурент Esentai Mall – московский ЦУМ, который тоже работает в премиум-сегменте и в последнее время активно рекламируется в Казахстане.

- Наш покупатель легко путешествует. ЦУМ утверждает, что у них дешевле, но это, конечно, не так. Мы понимаем, что они хотят делить наш рынок с нами – возможно, в Москве сейчас упали продажи или просто есть стремление расшириться. Не скажу, что это пока на нас как-то сказывается. Но мы взяли это на заметку и тоже должны развивать новые рынки, – говорит Омурзакова.

- Мы хотим, чтобы Алматы стал местом назначения для клиентов из всех ближайших стран, откуда в город летают регулярные авиарейсы. Интересно, что именно в момент, когда упали цены на сырье, от которых так зависит Казахстан, в страну увеличился приток иностранных туристов, – отмечает Оймен.

В 2016 Жумашов и Оймен продали 50% Esentai Mall и Esentai Tower бизнесмену Кайрату Боранбаеву (№6 рейтинга рантье). Сумму сделки в компании не разглашают, но подчеркивают ее важность для городского сообщества.

- Была создана ценность для людей в виде новых рабочих мест, бренды получили возможность расширить ассортимент товаров. Мы с Сержаном остаемся совладельцами бизнеса. Ценность этого актива сохранится на многие годы, – говорит Оймен.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
22210 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторах:
20 октября родились
Ахметжан Шардинов
Генеральный директор ТОО «Алматинский завод мостовых конструкций»
Самые интересные материалы сайта у тебя на почте!
Подпишись на рассылку
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить