Что происходит на рынке недвижимости Казахстана?

Эксперты рассказали, почему арендаторы ищут маленькие офисы, какие убытки понесли владельцы ТРЦ за период карантина и будут ли расти цены на жилье

ФОТО: pixabay.com

Как пандемия влияет на рынок коммерческой и жилой недвижимости? Сколько времени понадобится для восстановления казахстанского рынка ритейла и что для этого нужно? На эти и другие вопросы пытались найти ответы эксперты в сфере недвижимости в ходе вебинара, который прошел в среду, 9 сентября. Главной темой онлайн-встречи оказался вопрос: «Недвижимость в кризис – что делать?».

Управляющий партнер, директор Colliers International Kazakhstan Баян Куатова выступила с обзором и прогнозами по рынкам недвижимости Нур-Султана и Алматы.

Тренд на сокращение расходов

Начав с обзора рынка офисной недвижимости в двух столицах, эксперт отметила, что из-за пандемии коронавируса многие арендаторы были вынуждены либо вести переговоры с арендодателями о скидках, либо искать более выгодные условия аренды на стороне. И многие владельцы недвижимости шли на предоставление различных льгот как в период локдауна, так и в посткарантинные месяцы.

При этом основная часть арендаторов ищет предложения по офисным помещениям в районе от 4 до 5 тыс. тенге за кв.м в месяц. Те, кто платит больше, хотят прийти к показателю средней ставки по рынку и просят скидки до 30%, а в среднем – 15%. Есть и те, кто ищет ставки в районе 2,5-3 тыс. тенге за «квадрат» в месяц.

- Конечно, такие предложения на рынке есть и их можно найти, но качество сервиса таких офисов оставляет желать лучшего, - подчеркнула Баян Куатова.

Есть тенденция по сокращению арендаторами занимаемых офисных площадей от 20% до 50%, в первую очередь в связи с оптимизацией штатов: сотрудники увольняются либо переходят на удаленный форматы работы. Некоторые компании пересматривают объем арендуемых площадей, поскольку часть офисного используется неэффективно – лишние переговорные комнаты, конференц-залы, не совсем рациональное использование площади из-за кабинетной планировки.

- Концепция hot desks, которая развита во многих странах мира, стала пользоваться спросом и у нас. Арендаторы приходят к мысли, что не обязательно на постоянной основе использовать большие площади, а можно иметь гибкие пространства, которые используются на короткое время для проведения совещаний, переговоров и так далее, то есть сам формат офисов в текущее время достаточно сильно меняется. Мы прогнозируем, что будет значительное сокращение занимаемых площадей – в среднем падение занятости офисных помещений составит от 20% до 40%. Это связано с тем, что бизнес испытывает финансовые трудности и попросту закрывается, либо предприниматели будут стараться использовать занимаемое пространство более эффективно, - сказала спикер, добавив, что эти тенденции будут продолжаться до конца 2020.

Баян Куатова
ФОТО: facebook.com/collierskazakhstan
Баян Куатова

На текущий момент объем общей площади офисных помещений в Алматы, по оценке Colliers International Kazakhstan, равен почти 1 млн 355 тыс. кв.м. Возводится еще 41 923 кв.м. Таким образом, ожидаемый прирост до конца года к общему объему предложений увеличится на 3,1%. Общий объем рынка офисной аренды за 1-е полугодие 2020 составил 28 млрд тенге.

В Нур-Султане объем введенных в эксплуатацию офисных помещений равен 799 514 кв.м, а объем возводимых площадей составляет 111 375 кв.м, то есть ожидаемый прирост в 2020 составит 12,5%. Общий объем рынка офисной аренды за 1-е полугодие 2020 составил 22 млрд тенге.

Торговля страдает больше других

Рассказывая о ситуации на рынке торговой недвижимости, эксперт отметила, что из-за пандемии коронавируса объем розничной торговли во 2-м квартале 2020 упал на 30% в Алматы и на 19% в Нур-Султане по сравнению с аналогичным периодом 2019. Наиболее пострадавшим в этом секторе недвижимости оказались ТРЦ, поскольку их деятельность была попросту невозможна на протяжении нескольких месяцев (за исключением аптек и супермаркетов), а в последние недели они все равно закрываются на выходные дни.

И если в прежние годы наблюдался тренд миграции игроков с уличной торговли в подобные крупные торговые помещения, то в этом году наблюдается обратный исход – часть предпринимателей постепенно возвращаются в стрит-ритейл, при этом не все из них окончательно уходят и из ТРЦ.

Доходы от аренды в ТРЦ во время пандемии просели в среднем по рынку на 50%-70% - многие владельцы предоставляли либо серьезные скидки на время простоя, либо попросту освободили от уплаты аренды своих клиентов.

Общий объем торговой недвижимости в Алматы во втором квартале 2020 составляет 1 804 587 кв.м, из которых только треть составляют ТРЦ или ТЦ (47 единиц).

В настоящее время в южной столице ведется строительство или реконструкция 4 крупных объектов торговой недвижимости: реконструкция ТЦ «Алмалы» (планируемое введение в эксплуатацию – в 2020), расширение ТРЦ MEGA Park (2020), ТРЦ Mall Aport East на Кульджинской трассе (март 2022) и рынок Altyn Orda (дата открытия неизвестна). Заморожено строительство ТРЦ Almaty Grand Mall на уг. ул. Абая-Розыбакиева с общим объемом площади в 110 тыс. кв.м.

В Нур-Султане объем площадей торговой недвижимости составляет 720 040 кв.м, из которых свыше 60% приходится на ТРЦ и ТЦ (20 единиц).

В текущий период в столице ведутся работы по сдаче 2 объектов: введение 3 и 4 очереди ТРЦ Central Market (предполагаемая дата открытия - 2021), а также ТЦ Sine Tempore (2022). Приостановлено строительство 3 объектов торговой недвижимости: ТРЦ Respublika Plaza, ТРЦ Asia Park 2 и ТРЦ Keruen 2.

Прогнозов нет

В своем выступлении Баян Куатова рассказала и о влиянии пандемии коронавируса на рынок жилой недвижимости. Прежде всего она отметила, что, цены на жилье меняются вместе с курсом доллара.

- Поскольку на рынок жилья сильное влияние оказывают такие факторы как состояние экономики, платежеспособность населения, уровень безработицы, доступность ипотечного кредитования, дальнейший эффект падения цен будет виден через 2-3 месяца. Но все же мы пока не можем точно сказать, что будет падение цен в тенговом эквиваленте, тем более с учетом различных ипотечных программ, поддерживаемых государством и, в особенности, возможного использования части накоплений из ЕНПФ на приобретение недвижимости. В ближайшие полгода заметного снижения цен на эту категорию недвижимости мы не прогнозируем, ну а более долгосрочные прогнозы в текущей ситуации делать очень сложно, - подчеркнула докладчик.

Во втором квартале 2020 было совершено 19 503 сделки купли-продажи на рынке жилья в Алматы. За аналогичный период 2019 было совершено 23 696 сделок. Однако нужно учитывать, что более 2 месяцев практически не функционировали отделы продаж, и потенциальные покупатели не могли приобрести жилье в традиционном режиме.

В Нур-Султане в этом году также наблюдается аналогичный тренд по объему сделок по купле-продаже жилой недвижимости. Во 2-м квартале 2020 было оформлено 14 136 сделок, а в 2019 году за этот же период было зафиксировано 20 203 купли-продажи.

Восстановление в два этапа

Совладелец Aport Mall, заместитель генерального директора Eurasia RED по инвестициям и развитию, а также председатель Союза девелоперов торговой недвижимости РК Дмитрий Ревин рассказал о ситуации в секторе розничной торговле и ТРЦ и о том, какие меры предпринимаются для восстановления этой сферы рынка недвижимости.

Дмитрий Ревин
ФОТО: Андрей Лунин
Дмитрий Ревин

Спикер вкратце обрисовал макроэкономическую ситуацию в стране, добавив, что для восстановления рынка недвижимости, в том числе торговой, необходимо будет пройти через два этапа. Первая фаза проходит сейчас – это непосредственный период пандемии коронавируса. В следствии этого кризиса ВВП страны по итогам 2020, по разным прогнозам, сократится на 3-5%. Этап пандемии характеризуется двойным шоком для экономики – со стороны спроса и со стороны предложения.

- В этот период произошла девальвация, падение цен на нефть, на 4 месяца были закрыты большинство форматов торговли. Часть форматов до сих пор не открылись из-за слишком, на наш взгляд, избыточных санитарно-эпидемиологических требований. Это привело к тому, что сектор торговли за 1-е полугодие 2020 сократился на 11%. Это одно из самых значимых падений в нашей сфере за последние 10 лет. Свою роль сыграло и падение покупательской торговли из-за того, что 300 тыс. субъектов предпринимательства приостановили деятельность, свыше 1,6 млн человек были отправлены в отпуска без содержания и так далее. Цифры говорят сами за себя. Радует, что наше правительство принимает меры по поддержке МСБ и домохозяйств. При этом хотел бы отметить исследование консалтинговой компании KPMG, которая сделала доклад по эффективности мер господдержки бизнеса. Как следует из выводов отчета, бизнес поставил оценку в 5,7 баллов при 10-бальной шкале, поскольку эту поддержку получили в основном представители МСБ. Крупный бизнес, который аккумулирует 80% поступления налогов в бюджет и предоставляет 60% рабочих мест об общего количества в Казахстане весомой поддержки так и не ощутил. Если говорить о субъектах торговой недвижимости, то мы весь этот период несли убытки, предоставляя значительные скидки или совсем отменяя плату по аренде, но помощи никакой не получили, хотя обращали на это внимание госорганов, - отметил Дмитрий Ревин.

Второй этап придется на 2021-2022 годы, когда планируется фаза восстановления после пандемии. Рост экономики в эти годы ожидается на уровне в 3-4%. В первую очередь для начала процесса восстановления необходимо дать возможность населению для успешной вакцинации от коронавируса. Также следует нормализовать работу различных отраслей экономики и отменить ряд санитарно-эпидемиологических ограничений. Поддерживать различными мерами как население, так и бизнес.

- Большим подспорьем, на наш взгляд, станет разрешение использования части средств из ЕНПФ для покупки жилья, лечения и так далее. По оценкам, накопленными средствами смогут воспользоваться около 700 тыс. казахстанцев. Эта серьезная мера безусловно поможет развитию экономики и, в частности, сферы строительства, - добавил спикер.

По его словам, после окончания пандемии рынок торговой недвижимости в ближайшие пять лет будет следовать трем трендам.

Во-первых, усиление конкуренции среди ретейлеров и падение покупательской способности. За последние 10 лет на рынок Казахстана было приведено свыше 65 крупных международных брендов.

Во-вторых, те девелоперы, которые не будут работать над эффективностью своих команд и концептов, а также качеством арендаторов, будут видеть снижение потоков посетителей в своих ТЦ.

В-третьих, ретейлеры, которые застрянут в устаревших форматах торговли, увидят снижение товарооборота в своих магазинах.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
8938 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
22 октября родились
Бауыржан Урынбасаров
директор филиала АО «НК «ҚТЖ» – «Дирекция магистральной сети»
Нуржами Алтынсака
советник председателя правления АО «Жилстройсбербанк Казахстана»
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить