Как выгоднее сдавать квартиру в Астане: посуточно или помесячно?

 

Особенности долгосрочной аренды

Можно выделить несколько преимуществ долгосрочной аренды жилья. Например, заселение квартирантов как минимум на несколько месяцев – гарантия стабильного дохода в течение этого периода. При посуточной аренде необходимо регулярно подыскивать клиентов, а это представляет определенные трудности и не делает доход гарантированным.

Зачастую квартира, которая сдается на длительный срок, не требует особых вложений: арендаторы не предъявляют высоких требований к состоянию жилья. К плюсам можно отнести и минимальные временные затраты. Наведываться в квартиру можно раз в месяц, чтобы получить оплату. Также сдачу квартиры в аренду можно доверить риелторам. Они берут дополнительную плату со съемщика, а для хозяина недвижимости такой поиск клиентов ничего не будет стоить.

По данным аналитической службы kn.kz, в Астане в июне сдавалось 3320 квартир: 1880 (57%) на длительный срок и 1440 (43%) – посуточно. Средняя цена дорогих квартир в секторе долгосрочной аренды составляет 255 800 тенге в месяц за квартиру, дешевых — 115 400 тенге в месяц.

Средняя стоимость месячной аренды дорогих и дешевых квартир Астаны (по данным аналитической службы kn.kz за июнь 2015)

Формат квартиры	Средневзвешенная ставка аренды за квартиру, тг/мес.	Арендная ставка «дорогого» жилья за квартиру, тг/мес.	Арендная ставка «дешевого» жилья за квартиру, тг/мес.
1-комн.	102 268	126 569	80 292
2-комн.	148 214	200 488	111 823
3-комн.	237 093	404 069	146 668
4-комн.	431 581	764 583	202 564
Среднее	169 093	252 745	113 751

Из чего складывается стоимость аренды

Учитывая количество предложений на столичном рынке недвижимости, все арендные квартиры можно разделить на несколько категорий: дешевые, средние и дорогие.

50% стоимости аренды формируют месторасположение и класс жилого комплекса, в котором располагается квартира.

Еще 45% стоимости зависит от самой квартиры и ее состояния: расположение квартиры (угловая или нет), этаж, ремонт, бытовая техника, мебель и обстановка в целом.

Оставшиеся 5% полностью зависят от самого хозяина и его умения самостоятельно оценить имеющуюся в собственности недвижимость.

Особенности краткосрочной аренды

 Если же говорить о посуточной аренде, то следует учесть необходимость следующих вложений:

- Ремонт. Иногда посуточная квартира становится полигоном для шумных вечеринок, и хозяевам приходится делать в ней косметический ремонт.

- Уборка помещений перед приездом очередного жильца. Как правило, владельцы самостоятельно наводят чистоту, тратя на это время (2-3 часа) и деньги (моющие средства). Если вы решили нанимать для уборки квартиры клининговую компанию, будьте готовы заплатить за разовую услугу не менее 3 тыс. тенге. Учитывая, что при налаженном потоке клиентов квартира в месяц может сменить десяток жильцов, как минимум 30 тыс. тенге уйдет на уборку квартиры.

- Оплата коммунальных услуг. «Сожженное» жильцами электричество, «выпитая» вода, «съеденный» интернет-трафик, дорогостоящие междугородние и международные звонки в случае краткосрочной аренды оплачиваются владельцем квартиры.

- Обновление материально-технической базы. «Необходимо регулярно покупать новые комплекты постельного белья, посуду, мебель, возможно технику», — говорит директор компании Rich HOUSE Борис Мамаев.

Кроме того, не стоит думать, что квартира будет востребована каждый день. Если квартира занята 20-25 дней в месяц, то это уже хорошо. По словам Бориса Мамаева, согласно мировой практике, востребованная квартира «работает» в среднем 75% времени в месяц. 

Еще один фактор, который необходимо учитывать — это сезонность.

«Лето и зимние праздники можно назвать пиком «квартирного сезона» в столице, — отмечает менеджер по недвижимости Сабина Сапарова. — Многие приезжают в Астану на новогодние праздники. Летом большой наплыв туристов, желающих посмотреть город, а также посетителей конференций, выставок и прочих крупных мероприятий. Именно в эти периоды арендная жилплощадь может быть максимально востребована. В остальное время средняя «загруженность» квартиры может варьироваться от 15 до 20 суток в месяц».

Средняя стоимость суточной аренды дорогих и дешевых квартир Астаны (по данным аналитической службы kn.kz за июнь 2015)

Формат квартиры	Арендная ставка «дешевого» жилья за квартиру, тг/сут.	Арендная ставка «дорогого» жилья за квартиру, тг/сут.
1-комн.	4000-5000	12 000-15 000
2-комн.	6000-7000	18 000-20 000
3-комн.	10 000-12 000	20 000-25 000

Реальная выгода с учетом всех факторов

Итак, давайте посчитаем итоговую сумму, которую ежемесячно будет получать арендодатель, если будет сдавать квартиру посуточно. Допустим, 1-комнатная квартира в ЖК «Лазурный квартал» предлагается за 11 тыс. тенге в сутки. Если в квартире будут жильцы как минимум половину месяца, то за 15 дней хозяин должен получить 165 тыс. тенге.

От этой суммы отнимаем расходы на коммунальные услуги — 15 тыс. тенге ежемесячно. Далее отнимаем затраты на уборку квартиры. Если вы самостоятельно собираетесь наводить чистоту, то 3 тыс. тенге у вас уйдет на покупку моющих средств. Ну, а если вы решили нанимать клиниговую службу, смело отнимайте из конечной суммы еще как минимум 45 тыс. тенге. «Чистая» выгода за 15 суток составит 105-145 тыс. тенге без учета налоговых отчислений. В идеальной ситуации, если квартира сдается 25 дней из 30, квартиранты аккуратные, ничего не ломают, много воды не сливают и электричество без толку не жгут, прибыль может составлять от 180 до 250 тыс. тенге в месяц.

Реальный доход от квартиры, сдаваемой в долгосрочную аренду, составит 120 тыс. тенге без учета налоговых отчислений. Это не намного, но все-таки больше, чем принесет сдача аналогичной квартиры на длительный срок.

Напомним, если гражданин, сдающий жилье в аренду, будет зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего расчеты по налогам на основе патента, его доход будет облагаться по ставке 2% от заявленного самим предпринимателем дохода (статья 432 Налогового кодекса РК). Сумма налога уплачивается равными долями в виде индивидуального подоходного налога и социального налога за минусом суммы социальных отчислений.

Итак, хорошо заработать на посуточной аренде можно, но на это придется тратить ежемесячно много сил и времени. Для владельца, которые не хотят брать на себя дополнительные обязанности риелтора, администратора и уборщика, больше подойдет долгосрочная аренда с фиксированной суммой оплаты. 

Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.