Цены на жильё в Казахстане резко выросли. Как их укротить?

В сентябре-октябре, пользуясь сезонной активизацией спроса, казахстанские застройщики продолжили повышать цены

ФОТО: © Depositphotos/stevanovicigor

Так, по данным korter.kz, купить квартиру в Астане в сентябре 2021 по сравнению с августом стало дороже еще на 2,1%. Рост цен был зафиксирован в массовых сегментах комфорт- и экономклассов.

О ситуации с ипотекой, растущих ценах и о мерах преодоления проблем на рынке жилья мы беседуем с директором департамент управления жилищно-строительными активами национального управляющего холдинга «Байтерек» Олжасом Салыковым.

Олжас, текущий год для рынка жилья был богат событиями: это и разрешение на использование средств ЕНПФ, и отмена ипотек «Баспана-хит» и «7-20-25» в 2023 году. И покупатели, и продавцы ждут появления новых альтернативных программ. Расскажите, пожалуйста, ожидается ли появление таких инструментов?

- Действительно, для оживления рынка ипотечного кредитования было предпринято много стимулирующих мер. Если посчитать прямые и косвенные субсидии от государства, то с 2018 года на субсидирование ипотеки было направлено примерно 1,2 трлн тенге. Это программы Отбасы банка, «7-20-25» и «Баспана хит». Дошло до того, что 99% ипотеки стало выдаваться с помощью государства. На мой взгляд, это не совсем хороший показатель. Да, люди получают льготные займы. Но рыночная ипотека БВУ практически отсутствует.

В стране стоит задача ежегодно наращивать объемы строительства нового жилья. В этом году это будет 17 млн кв. м. В следующем - 19 млн кв. м и так далее. Достигнуть таких объемов строительства без привлечения дополнительных инвестиций невозможно. Нужно развивать рыночные инструменты, в том числе по ипотеке, которые будут стимулировать здоровый спрос и покроют «вакуум» после завершения программ «7-20-25» и «Баспана хит».

Олжас Салыков
Олжас Салыков

Наиболее приемлемой альтернативой для граждан остается ипотека Отбасы банка. Сможет ли банк обеспечить потенциальный спрос при том, что объемы ввода нового жилья растут высокими темпами?

- Я думаю, что один Отбасы банк с таким объемом не справится. Он и не должен охватывать весь рынок жилья и коммерческой ипотеки. Ежегодно банк выдает займов примерно на 600-700 млрд тенге. В этом году, я думаю, будет выдано более 850-900 млрд.

Нужно понимать, что это не классическая ипотека в своем виде, это накопительная система жилищно-строительных сбережений. То есть вкладчику нужно время, чтобы он мог самостоятельно накопить нужную сумму для получения жилищного займа по самой низкой ставке. И это замкнутая система, где база фондирования формируется за счет депозитов населения, аналог немецкой бауршпакассе. Наш закон о жилстройсбережениях должен был создать целую экосистему жилищных сбережений, но, получается, пока тут работает только один госбанк.

По «Баспана хит» уже прекращен прием заявок, а по «7-20-25» завершится с 2023 года, по информации Нацбанка. Поэтому банкам нужно развивать свои рыночные продукты, чтобы покрыть спрос со стороны платежеспособного населения и те объемы строительства, которые запланированы.

Строительство – это сейчас основной драйвер экономического развития в стране. Огромный эффект оно оказывает на смежные отрасли, занятость. Нужно грамотно соблюдать баланс между спросом и предложением, чтобы не было перекосов, которые негативно повлияют на ценообразование.

Какие существуют сложности и вероятные пути их преодоления в развитии коммерческой ипотеки? Какие инструменты можно было бы использовать для привлечения длинного финансирования?

- На мой взгляд, хороший инструмент - выкуп прав требования по ипотечным пулам БВУ с дальнейшей секьюритизацией. Это позволило бы банкам высвобождать свою ликвидность и повторно направлять на выдачу новых займов. Но тут главная проблема – нужен источник долгосрочного фондирования.

И опять-таки, и здесь нужен баланс. Если мы стимулируем спрос через ипотеку, то нужно учитывать и предложение по строительству жилья. Сейчас льготные продукты Отбасы банка позволяют выдавать займы на вторичном рынке. Я считаю, что это неправильно. Если есть госсубсидия, то должен быть новый рост. А утилизация средств на вторичном рынке заставляет продавцов поднимать цены. Поэтому нужно четкое разделение рынка на коммерческий и государственный.

Пожалуйста, прокомментируйте, для чего это нужно.

- Государственный рынок жилья должен быть представлен арендным и кредитным жильем. Льготные займы должны выдаваться только в данном сегменте. Это должна быть замкнутая система. Если человек улучшил свое финансовое состояние и решил перейти в коммерческий рынок жилья, то государственная квартира должна оставаться в этой системе, а человек просто продает ее обратно, и квартиру получают следующий нуждающийся. Это позволит держать цены внутри системы и полностью контролировать перетоки средств. А коммерческий рынок должен развиваться самостоятельно, в том числе через рыночную ипотеку банков.

Динамика цен в текущем году не поддается никакой логике. Цены за год выросли более чем на 20% - на вторичном рынке и на 10-15% - на первичном. Это в то время как при стабильном рынке годовой темп не превышал 6-7%. Как можно объяснить такие высокие темпы роста?

- Мы уже видели ситуацию, где цены на жилье не поддаются никаким экономическим законам. На мой взгляд, есть признаки ценового сговора застройщиков и т.д. Цены на стройматериалы выросли, это правда. Но такое уже происходило и в предыдущие годы, и тогда такого резкого скачка цен на жилье не было. Например, в 2016-2017 годах, несмотря на значительное повышение цен на арматуру, новые квартиры подорожали всего на 4,8%, укладываясь в инфляционный коридор. А в сравнении с 2015 годом, когда арматура стоила 84,3 тысячи тенге, квартиры в новостройках в 2017 году вообще подешевели.

По данному вопросу КазНИИСА провел хорошее исследование. В рамках этого исследования эксперты проанализировали ценовые изменения за последние 20 лет, и выявили наличие серьезного спекулятивного фактора.

Про влияние льготной ипотеки и пенсионных накоплений в СМИ уже говорилось.

В долевом строительстве тоже очень много вопросов по цене реализации. К примеру, себестоимость по ПСД за 1 кв. м. - 250 тыс. тенге, а цена реализации 450 тыс. тенге. И это при 100% оплате на этапе котлована!

Прозрачности цен и удешевления строительства можно добиться через цифровизацию. Про импортозамещение говорить не буду, здесь понятно, что создаются новые отечественные производства. Но применение так называемых онлайн-маркетплейсов позволит объединить на своей платформе напрямую заказчиков и поставщиков без посредников, создавая при этом грамотную логистику. Это позволит уменьшить операционные расходы всех сторон.

В свою очередь, внедрение системы долгосрочных офтейк-контрактов по фиксированным ценам позволит обеспечить загруженность отечественных производителей стройматериалов и домостроительные комбинаты.

Маркетплейсы должны быть максимально открытыми и предоставлять полный объем информации, что просто нейтрализует недобросовестных поставщиков.

Мы видим сейчас много сделок, связанных с перепродажей с целью получения быстрого заработка. Известно, что на старте строительства, когда 1-комнатная квартира в ЖК стоит условно 12 млн, жилье скупается частными инвесторами целыми пулами, и через 4-5 месяцев, когда возводится каркас, эти квартиры продаются уже за 15-16 млн тенге. При этом в договорах везде указывается первоначальная стоимость в 12 млн тенге, чтобы не платить налог на возникающую прибыль. В такой схеме ни один депозит не выдержит маржу. А человек, который ищет квартиру для себя, просто не успевает ее приобрести в сроки. Обычно в первые полдня такие квартиры раскупаются полностью.

Эти спекулятивные сделки можно регулировать. В первую очередь через нотариусов нужно отслеживать все сделки купли-продажи. Если в один год квартира продается несколько раз, то нужно применять повышенные налоговые ставки, что сделает это просто непривлекательным для всех сторон. 

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
5342 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
21 октября родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить